【正文】 別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 　　計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 　　計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。 　　因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。 　　前期工程費 　　前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。其中第（1）、（3）項應(yīng)直接計入材料物資的采購成本。 　　由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成經(jīng)營成本。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。 　　基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 　　代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 　　施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。 　　福利費 　　指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。 　　(二)、開發(fā)間接費用的分配 　　每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 　　由于這類建設(shè)項目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，實際上形成了房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。 　　房地產(chǎn)商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)過程中涉及到相關(guān)行業(yè)、部門眾多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關(guān)法規(guī)政策也較多，如果房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)同時開發(fā)的不止一個建設(shè)項目，成本核算就顯得相當復(fù)雜。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 　　五、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算 　　(一)、開發(fā)間接費用的組成和核算 　　開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。1134000元＝600000元 　　102　　商品房　　1080000元504000元247。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)產(chǎn)品——土地　　1002 000 　　　　貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本　　1002 000 　　為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： 　?。?）土地征用及拆遷補償費或土地批租費； 　?。?）前期工程費； 　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費； 　?。?）開發(fā)間接費。 　　借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除： 　　（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 　　即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 　　為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： 　?。?）“4301開發(fā)成本”賬戶。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。 [編輯]房地產(chǎn)成本會計的具體工作 　　一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的組成。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。 　　由儲備狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善窢顟B(tài)過程中的資金構(gòu)成開發(fā)成本。開發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開發(fā)房屋、土地、配套設(shè)備和代建工程過程中除開管理費用和財務(wù)費用以外的一切費用。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 　　二、要掌握開發(fā)成本核算的項目。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 　　土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 　　(二)、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序 　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程 　　開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。 　　本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 　　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。 　?。?）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 　　其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。1134000元＝480000元 　　采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預(yù)提率 　　配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）247。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨核算。有的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營用房成本，如準備以后用做商場或文化體育設(shè)施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。 　　開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 　　為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算： 　　工資 　　指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 　　例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔。 　　對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 　　企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等， 　　則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。 　　二、土地開發(fā)成本的核算 　　(一)、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。借方余額反