【正文】 快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。樣板房的策略：根據(jù)對目標客戶的分析，及其個性的了解，來制定相應的裝修樣式，以便在第一時間內(nèi)爭取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風格的裝修樣式。一切的一切都彰顯出IKEA設計思想的精髓——LESS IS MORE 風格：簡約古典風 走近濃郁裝置美學意味的客廳，胡桃木與鋁條構成的壁面設計，輔以三盞小豆嵌燈的裝點，不僅化為注目之視覺焦點，亦讓此工藝成品迭現(xiàn)光影的層次變化，不失簡潔有力的韻味。以水與自然的主題來演繹。樣板帶策略售樓處交付時，內(nèi)部認購開始，此時將景觀帶交付使用，在銷售前樹立整個樓盤的前期形象。 餐廳之中搭配像樺木和藤等天然材質(zhì)的家具，就能讓房間呈現(xiàn)溫暖舒適的風格。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。參觀區(qū)： 模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個“新華世紀園”，按照標準模式建造，三萬方建筑與景觀為主,其他項目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮。污水、廢水分流，排水暢通。配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化服務，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對小區(qū)周邊實施監(jiān)控，必要時實現(xiàn)小區(qū)報警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對您身邊的空間嚴格度衡，每寸空間要求做到健康合格。其中前兩種一定是設置在北面，空調(diào)機出水管需要配合空調(diào)機位設置，會有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側面的墻體上；由于管道細小，一般不會影響立面效果。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉彎處應考慮設置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。戶型需求：此類購房者通常會以二房為主。周遍商配：齊全的公建配套設施，是本案能夠得到消費者認可的又一有力點，勢必會成為本案吸引客戶的一個相當有利的宣傳推廣資本。因此，我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。目的是對本案樓盤的各方面進行對比分析，找到目標消費者看待權重大的方面，可在其后的企劃中進行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。目錄：企劃篇一、 企劃思路二、 企劃緣起三、 品牌策略思考建議四、 區(qū)域消費者心理權重比預測及分析五、 目標客戶成分及消費動機分析六、 推廣案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 新華世紀園企劃思路、賣點收集及提煉流程圖十、 建材篇十一、 導視策略篇十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 樣板區(qū)策略一、企劃思路 “新華世紀園”—— 企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路目標客戶成分及消費動機分析客戶權重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起新華世紀園的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務為發(fā)展商提供獨到專業(yè)的市場分析和預估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎上可以更好地把握整個房產(chǎn)市場；同時也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應，進而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務做了堅實的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“新華世紀園”這一起點，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。環(huán)境25%： 環(huán)境對目標購房者的購房心理影響程度很大。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當然這是他多年來逐步積累的成績。競爭樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時所會一直強調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當不利的一個制約因素。同時希望通過把本案與東華大學院區(qū)的對街來進一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費者的關注。在景觀布置上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)會所共享的主題綠化外；各個樓宇之間還有若干個獨成體系的小型組團綠化和景觀小品，對小區(qū)進行了有機的分隔。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應以亞光質(zhì)感為佳?？照{(diào)機位空調(diào)機位應設立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風管距離不能過長，同時需滿足空調(diào)散熱通風的要求。u 本項目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進出口，消防通道，停車場（停車庫），供水供電重點部位設置探測器或電視攝像機，實施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。往往導示系統(tǒng)可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因為引導客戶的消費是我們的首要任務。 應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務員的銷售說辭。風格：金碧輝煌的巴洛克宮殿 巴洛克藝術強調(diào)激昂亢奮的感情色彩，在藝術處理上強化和夸張不平和充溢動感的構圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚的藝術宮殿氣質(zhì)。餐廳之中，深色家具與淺色主背景的對比搭配，表現(xiàn)出簡潔明快的流行質(zhì)感，客、餐廳呼應一致，而“簡約”的設計理念也相繼落實。在售樓處周邊可考慮采用小區(qū)休閑街和入口廣場的做法。十四、樣板區(qū)策略目的： 樣板區(qū)策略的制定，區(qū)分明確便于未來業(yè)務員帶看的說辭，及使樣板區(qū)在未來的銷售工作中，為客戶提供參考作用。風格：IKEA風格 —— LESS IS MORE 您如何渡過晚上的居家時光？看電視？和朋友玩耍？招待客人？還是耗在電腦前面？走進IKEA風格的精心之家，從家具擺設到燈光，所有的一切都讓您體驗最舒適的感受。銷售人員制服：統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺，使客戶覺得公司整體形象甚好，使業(yè)務員在與客戶攀談時留下好印象。建議售摟處應該分成六個，區(qū)域動線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務人員在同一區(qū)域的工開。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。目前不贊成遠程抄表，因為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費的難題。1）小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周圍設置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上有自動記錄報警信息外，報警系統(tǒng)還應具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。更強調(diào)人與空間的健康共存。室外管道由于上海四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機出水管這幾種。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項目立面沉穩(wěn)的風格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強窗的質(zhì)感，配合整體風格。本項目的車行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。訴求點——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于上海高校的外地留滬大學生年齡段：3040歲之間消費動機：購置房產(chǎn)用于自身居住。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤的建造質(zhì)量，可以通過對建材品質(zhì)的宣傳來提升本案在市民心中的形象，同時又可以成為本案在銷售推廣階段的一個很好的賣點。小區(qū)配套10%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務，它對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。）四、區(qū)域消費者心理權重比預測及分析緣起：有了對競爭個案的分析；有了對消費者的分析；有了對本案的分析；我們將三者進行結合對比分析，通過百分百權重比的形式表現(xiàn)出來。在銷售前所做的一系列準備工作，如市場分析、市場定位、價格定位等等對于今后的銷售起著至關重要的評估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤在今后的實際銷售當中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。）我們在此也進行了提煉和提升，對今后的整體銷售應有初步成效。五、目標客戶成分及消費動機分析緣起：房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的。“梧桐季節(jié)”的緣起： 首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時希望通過對新華路上梧桐這一特色的渲染來引起消費者對幽雅生活的一種向往，借此進一步加深對本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。但我們從中也不難看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置相對于另外三個樓盤來講，無論是日照還是視覺都將受到一定的影響。欄桿的防銹工藝應得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。建議盡可能不要將空調(diào)機放在各家的陽臺上，雖然對外立面美觀有一定的貢獻，但是對于業(yè)主來說抗性較大，也不利于實現(xiàn)陽臺真正的作用。這需要增加更多的細節(jié)的、人性化的服務項目支撐。可選功能：實現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對客戶尋找本案起到了好的作用；