【正文】 40萬元一套別墅的定價還是對多數喜愛別墅物業(yè)的消費群體產生了一定的誘惑力。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨特的優(yōu)勢，因此成為上海一個重要別墅區(qū)。 內部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產品設計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關注。社會治安狀況整體治安狀況良好。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子。◆ 以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。◆ 建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節(jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。2）項目定位從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經歷了前幾年的低迷后，正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內已有不少數量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內有效需求旺盛。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。區(qū)域房產開發(fā)的特點及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現況來看，當前海灣地區(qū)房產開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用。 物管單位、費用：丸紅；2元/ m2——顧戴路沿線區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。◆ 房型設計中將“新古典主義”美學理論結合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評選”，當前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點之處。目前上海的別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 別墅市場區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯體別墅為主。對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現今紛亂的競爭局面中實現利潤最大化并奠定初步的品牌基礎，市場定位的正確與否為根本之因素。排屋概念的出現，雙復式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”，均可看作是別墅的衍生產物，表明市場開始真正走向成熟。近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價格水平比前年上漲了10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。市場前景預測 從需求結構的角度分析，上海當前別墅市場較之以前有了質的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標志，正在悄然走入普通百姓的生活。1998年以后中低檔內銷別墅開發(fā)呈現出供過于求的趨勢，隨即中高檔產品需求轉旺，該地區(qū)出現新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。 ◆ 價格中包含附加值較多，如贈送進口熱水器、家用中央空調、遙控車庫門，品牌家用水處理機等等多款家居必備品；且暗含了相當部分花園面積的售價，從其銷售情況來看，目標消費群對此種價格調控手段接受程度較高。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機場，經滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達市中心人民廣場。 ◆ 房型 房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理。轄區(qū)內還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。樓盤質素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內當前有不少樓盤處于銷售進程：如海灣世紀佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。二、SWOT分析地塊地產因子分析所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。◆ 針對部分潛在客戶群調查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。比例：10％。68 / 68。◆ 實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應作出及時調整。該項目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風格的概念?！?地塊基本平整，地質適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 地塊西側約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上海化學工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質沒有大的污染。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。而位于本項目東南側的棕櫚灘位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。房型設計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。需求結構相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產品，其銷售價格定位在2000元／平方米左右。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內部配套的營造亦至關重要。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破４５００美元），