【正文】 覆蓋度 純多邊形計算 無衰減 人口密度 純多邊形計算 無衰減 （四）部分因素因子作用分值圖 商業(yè)用地商服繁華度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 34 住宅用地中學作用分值圖 綜合定級道路通達度作用分值圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 35 （五）計算網(wǎng)格單元總作用分值 單元總作用分值計算，是根據(jù)多因素綜合評價法的方法與原理，采用權(quán)重指數(shù)和方法。 表 227 商業(yè)用地級別與樣點均價對應關系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 550 495 420 350 260 （ 2）住宅用地級別檢驗 選 擇對住宅用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。中，由于按分用途進行定級操作，在對定級成果進行檢驗時只考慮商業(yè)、住宅和工業(yè)三種類型。如供氣等。根據(jù)功能分計算結(jié)果，將產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分為兩級。 表 215 醫(yī)院作用指數(shù)表 醫(yī)院名稱 職工人數(shù) 病床數(shù) 年營業(yè)額 (萬元 ) 專家人數(shù) 作用指數(shù) 區(qū)第一人民醫(yī)院 664 320 2860 42 1 第二章 江夏區(qū)土地定級 27 區(qū)中醫(yī)院 365 160 1100 13 區(qū)防疾站 124 20 120 2 區(qū)紅十字會醫(yī)院 124 30 178 1 根據(jù)各醫(yī)院的作用指數(shù)，將 4 個醫(yī)院劃分為 2個等級，按照公式 2— 16 和公式 2— 17 計算每級醫(yī)院的功能分，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見，確定各級醫(yī)院服務半徑分別為： 2500 米和 1500 米。 表 210 中學指標分析結(jié)果表 因子級別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務半徑（米） 一級 2 100 1800 二級 3 55 1450 （二）小學 定級范圍 內(nèi)收集到 6所 小 學有關資料 。 表 27 公交便捷度指標分析結(jié)果表 因子等級 功能分 服務半徑（米） 一級 100 300 二級 65 300 三級 30 300 3．對外交通便捷度 現(xiàn)江夏城區(qū)僅有一個火車站和一個長途汽車站，因此火車站和長途汽車站均為一個級別，功能分為 100 分，并根據(jù)江夏實際情況確定火車站和長途汽車站的服務半徑均為 100 米。具體地講，就是對選取的各個屬性進行無量綱化，再采用封閉區(qū)間的極值標準化，即 將各項指標的無量綱化值標準化到 [0～ 100]區(qū)間，然后計算綜合作用指數(shù)，最后求出各個因素因子的作用分、功能分。所以城市規(guī)劃的用地規(guī)劃 (含規(guī)劃限制、重點建設項目規(guī)劃 )、道路規(guī)劃對土地質(zhì)量的好壞、土地價格的高低也有較大影響。 3．基本設施狀況 第二章 江夏區(qū)土地定級 16 （ 1）基礎設施完善度 基礎設施完善度是投入土地社會化勞動量的直接體現(xiàn)，反映對城鎮(zhèn)土地開發(fā)程度的高低。 2．交通條件 道路通達度和對外交通便利度，直接影響土地的利用效益，它與人們的生活息息相關，交通條件的改善，甚至預期的改善，都可能導致地價水平的上升。為此，我們確定了江夏區(qū)土地定級因素選取原則： 導性原則。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃相關理論 城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。 (四 )、成果整理階段 繪制土地定級級別圖及基準地價圖。審批工作方案、技術方案；組織、協(xié)調(diào)和指導建立城鎮(zhèn)地價體系工作；審定有關政策、文件，解決工作中出現(xiàn)的重大問題；落實工作經(jīng)費；核定工作成果及負責上報審批工作。按照馬克思主義的地租理論，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，地價是地租的資本化。 歷史上紙坊街道辦事處是江夏縣一個有名的小鎮(zhèn)，周圍竹林茂盛，多產(chǎn)青竹，適于造紙。 城區(qū)雨水，生活河水及工業(yè)廢水主要由三條自然港（西港、中港、東港）排入湯遜湖，城區(qū)內(nèi)三條港總長 5885M，徑流面積 公頃，下水道長度 20 公里。隋開皇六年 (公元 589 年 )更名為江夏縣，并于其后遷治郢城 (今武昌 )，江夏縣名一直沿用， 1912 年辛亥革命后，改江夏縣名為武昌縣。伴有低山，丘包裸露， 最高的八分山海拔 米，為全區(qū)最高點。位于東經(jīng) 114186。丘陵地形主要分布于區(qū)境北部，呈東西向帶狀，橫刻在網(wǎng)狀平原與沖積平原之中，西部被長江平原所載，東部為湖區(qū)。區(qū)內(nèi)江湖、湖泊、河灘、湖灘、水庫等水域面積占全區(qū)總面積的 %。從金口鋪設二條長 18KM 直徑 600MM 的輸水干管，輸送到鄭店二級泵站，制水能力可達 4 萬 M3 /日。 七、城區(qū)簡介 江夏區(qū)城區(qū)所在的紙坊街道辦事處位 于江夏區(qū)北部，是區(qū)政府駐地，是全區(qū)政治經(jīng)濟文化中心。土地使用制度的改革，就是在堅持土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則下，允許土地使用權(quán)的合理流動。進行綜合定級和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級及分類分級別的基準地價評估工作。 與基準地價評估有關的資料調(diào)查采集。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機聯(lián)系和相輔相成， 共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。 四、定級技術路線 土地定級采用“以網(wǎng)格為基本定級單元，采用多因素綜合評價法確定基本定級單元作用總分值，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，利用市場交易樣點地價確定土地級別進行校核”的技術路線，進行綜合定級和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途的分類定級。 商服中心外在表現(xiàn)為人口流動頻繁、經(jīng)濟交往活躍、人群居住密集。公交線路、公交站點多的地段，對商業(yè)集聚度有明顯的影響。 從工業(yè)布局和現(xiàn)狀考慮，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚狀況很大程度上影響著工業(yè)用地土地級別，是工業(yè)用地土地定級必須考慮的因素之一。詳細情況見表 25。 表 26 道路通達度指標分析結(jié)果表 因子級別 本級道路長度 (m) 平均功能分 影響距離 (m) 一級 10038 100 1000 二級 17354 65 600 三級 28857 30 300 公交便捷度 （ 1）公交站點功能分計算 按公交站流量的大小依次劃分 3 個檔次，各檔次的公交功能分由下式計算： fi=100 Xi247。再次，根據(jù)評價指標標準化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標進行加權(quán)計算，得出各個中學的作用指數(shù)，結(jié)果見表 29。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關資料，我們選取職工人數(shù) 、 病床數(shù) 、 年營業(yè)額和專家人數(shù)（副教授以上）四個指標作為衡量醫(yī)院綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 在計算過程中，各街道辦事處的范圍和面積根據(jù)江夏區(qū)行政區(qū)劃圖量算。 （ 2）線狀因素因子 線狀因素因子主要是呈線狀分布的影響設施，其對土地級別的影響與點狀因素因子類似，既與設施有關，又與距設施的相對距離有關，如道路。 表 226 江夏區(qū)市區(qū)各類土地級別總分值區(qū)間表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 綜合定級 [100,48] [30,47] [11,29] [0,10] 商業(yè)用地 [68,100] [52,67] [21,51] [7,20] [0,6] 住宅用地 [56,100] [33,55] [22,32] [0,21] 工業(yè)用地 [40,100] [28,39 [0,27] （三）初步土地級別圖 將定 級單元的作用總分值與土地級別的界限分值相匹配，確定定級單元的土地級別。工業(yè)用地級別與樣點均價對應關系見表 229。圖 2 2 2 26分別為綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級單元分值頻率直方圖，橫坐標為總分值，縱坐標為頻率，反映了某一總分值或總分值區(qū)間內(nèi)定級單元出現(xiàn)的頻率。以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素因子的作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減。 結(jié)果見表 218。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關資料，我們選取占地面積和 年客流量 兩個指標作為衡量公園綜合實力的指標并對這些指標值進行標準化。 表 216 排水狀況指標分析結(jié)果表 因子級別 排水狀況描述 功能分 一級 有排水管道或排水泵站，排水通暢 100 二級 無排水管道，屬自然排水 50 四、公用設施完善度 公用設施作用指數(shù)通過各類屬性指標綜合計算，指數(shù)與設施作用大小呈正比。在確定道路類型的基礎上，進行道路寬度、車流量、非機動車流量及車道數(shù)等指標，進行無量綱化，并綜合考慮江夏區(qū) 城 區(qū)實施的交通管制措施，計算道路道路作用指數(shù)。 第二步，從第二輪起，各位專家必須參考上一輪打分平均值進行本輪次的打分。因此，在土地定級中綠地覆蓋度是必須考慮的因素之一。道路通達度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級必選的因素之一。 所選因素應體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟效益。 4．土地收益級差原則 城鎮(zhèn)土地級別的高低應與對應級別的土地收益或土地價格相一致。 第二章 江夏區(qū)土地定級 10 第二章 江夏區(qū)土地定級 第一節(jié) 土地定級概述 一、土地定級的基本理論 土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別。 召開專家組會議確定土地定級因素因子及其權(quán)重體系。一方面，合理的土地定級成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益提供依據(jù)。 我國土地使用制度改革的核心內(nèi)容是變無償、無限期使用為有償、有限期使用土地，因此，建立科學的基準地價體系，顯得尤為重要。一、二、 三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995 年的 :: 進一步調(diào)整為 2020 年的 18:47:35。二 00 二年末，全區(qū)總計 萬人，其中市鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口為 萬人。夏季以西南風為主，冬季以北風為主 ，平均風速 米 /秒。32180。05至 30186。雨量充沛，年平均降雨量 毫米，光照充足，氣候溫和，平均氣溫 ，無霜期長，嚴寒酷暑時間短。 三、行政區(qū)劃、人口 全區(qū)轄 5個街道辦事處和 7個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ， 337 個村民委員會、 3433 個村民小組。國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整改善。合理調(diào)控土地市場，促進正常交易，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、進行土地估價及征收土地稅費，制訂土地利用計劃、土地利用總體規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經(jīng)濟杠桿作用提供依據(jù)，也為江夏區(qū)推行土地招標拍賣、整理儲備、實行基準地價公示制度和基準地價平衡與評估制度奠定基礎。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級密切相關、互為影響。 成立建立城鎮(zhèn)地價體系領導小組、專家組和工作組。 第一章 概述 9 移交建立城鎮(zhèn)地價體系工作成果。 3．地域分異原則 城鎮(zhèn)土地定級應掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。 。工業(yè)用地選址考慮的最大效益問題即是原材料地和銷售地與工廠之間以及生產(chǎn)過程中的運輸問題，因此，道路也是土地定級中的 主要影響因子。 4．環(huán)境條件 （１）綠地覆蓋度 綠地覆蓋度通過綠地覆蓋率來反映的，隨著人們生活水平的不斷提高，人們對環(huán)境的要求越來 越高，而綠地覆蓋率是衡量環(huán)境好壞的重要指標。 定級打分過程 第一步，專家第一輪打 分根據(jù)江夏區(qū)土地定級因素說明和打分說明，在不協(xié)商的情況下按江夏區(qū)土地定級因素因子打分表獨立進行，同一層次各項分值之和為 100 分，各項分值大小順序與重要性順序保持一致。其余類型依次遞減。 表 214 供電狀況指標分析結(jié)果表 因子狀況 供電狀況描述 功能分 一級 電力設施鋪設密集，周邊有較多或較大容量的變 電站 100 二級 電力線鋪設基本完善 90 （ 三）排水狀況 根據(jù)市政公司提供的排水泵站分布圖，并考慮城區(qū)的排水管道分布、管徑、排水容量等因素，將整個城區(qū)的排水狀況劃分為兩個級別，分析結(jié)果見表 216。 表 212 小學指標分析結(jié)果表 因子級別 數(shù)量 作用指數(shù) 功能分 服務半徑（米） 一級 3 100 1500 二級 3 55 1400 （三）公園 定級范圍 內(nèi)收集到 2個公園 有關資 料 。 表 217 農(nóng)貿(mào)市場作用指數(shù)表 農(nóng)貿(mào)市場名稱 攤位個數(shù) 占地面積 (平方米 ) 作用指數(shù) 城東大市場 235 16675 1 城西大市場 105 5336 城北大市場 85 5336 中心港市場 90 4669 江夏市場 70 4002 城南大市場 70 3335 根據(jù)各 農(nóng)貿(mào)市場 的作用指數(shù)，將 6個 農(nóng)貿(mào)市場 劃分為 2 個等級，按照公式 2— 16 和公式 2— 17 計算每級 農(nóng)貿(mào)市場 的功能分，經(jīng)分析并結(jié)合專家意見，確定各級 農(nóng)貿(mào)市場 服務半徑分別為： 2500 米和 1100 米。江夏區(qū)定級范圍內(nèi)有鐵路線通過，它們對整個城市的各因素因子的作用分衰減造成了影響。 （二）土地級別初步劃分 土地級別的劃分是根據(jù)土地單元的總分值，采用頻率直方圖法，確定各土地級別的分值區(qū)間，從而確定各土地 單元歸屬的土地級別。 表 228 住宅用地級別與樣點均價對應關系表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 樣點均價 (元 /㎡ ) 386 320 275 180 （ 3）工業(yè)用地級別檢驗 選擇對工業(yè)用地樣點資料來驗證商業(yè)用地級別劃分的合理性。在深