【正文】 公用設(shè)施規(guī)劃給水根據(jù)揚州市總體規(guī)劃規(guī)定的人均生活用水標準計算；根據(jù)小區(qū)的實際情況，排水體制采用雨污分流，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立污水排放系統(tǒng)；利用特殊管道，將雨水就近原則進行收集、排放。關(guān)于至于的配置，可以選取對植、從植、草坪等配置組合，布局整齊美觀且容易修剪管理。水月郡產(chǎn)品以多層為主，高層為輔。這類客戶群家庭經(jīng)濟情況良好且住房儲蓄購買能力較強，更傾向于高品質(zhì)住宅，較為關(guān)注戶型的設(shè)計和合理性以及小區(qū)周邊的環(huán)境、配套設(shè)施。 綜合商場： 大潤發(fā)邗江店 醫(yī)院：揚州市第一人民醫(yī)院西區(qū)醫(yī)院表一 階段性銷售目標表期別時間媒介策略知名度品牌美譽度銷售數(shù)量比例一期2014年－－2015年重拳出擊，全面轟炸從無到高無20％二期2015年－－2016年保持頻率，側(cè)重形象高區(qū)域領(lǐng)先40％三期2016年－－2017年5保持頻率，鞏固品牌高城市著名40％本報告具體用于第一期項目銷售。對策：可以利用本項目“生態(tài)氧吧”的新概念進行宣傳。（四）價格定位 項目總體定價原則水月郡項目的總體定價原則是低開高走和單價總價平衡原則。新古典主義建筑從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。（五）戶型設(shè)計 套型比例根據(jù)目前市場調(diào)研和需求調(diào)研判得出，項目所在區(qū)域市場的主流需求還是三室功能產(chǎn)品，故本項目套型配比要強調(diào)三室的比重。多層立體車庫符合現(xiàn)代化小區(qū)居住需求，方便集中管理，主要在小區(qū)車輛停放緊張時使用，也可用于外來車輛停放。 圍墻包裝客戶和往來人流以及參觀者往往都是通過工地圍墻對項目形成最初的印象和了解，因此工地圍墻是極佳的廣告宣傳牌。（2） 選房地點: 文昌閣水月郡銷售中心 （二）前期準備 開盤前工作準備表九 開盤前工作準備進度表進度內(nèi)容時間營銷方案的制定項目開工——2015年5月初營銷軟件準備階段2015年5月——2015年8月營銷硬件準備階段人員培訓2015年8月——開盤 人員安排表十 房地產(chǎn)項目開盤當天人員執(zhí)行細則區(qū)域崗位職責工作人員數(shù)區(qū)域工作內(nèi)容外場接待區(qū)核實客戶身份引導人員保安4人核實客戶資料袋，引導入場，沒有資料的不得進入指引客戶進入指引水月郡客戶進入內(nèi)場指引開發(fā)員工進入指引開發(fā)員工入場，并發(fā)工作證簽到區(qū)核實客戶身份并指引客戶簽到引導人員保安2人統(tǒng)計簽到客戶數(shù)量及時和內(nèi)場負責人對接邀約未到客戶（置業(yè)顧問各自通知）指引客戶進入等候區(qū)引導員按照客戶順序號引導入對應(yīng)等候區(qū)，解答客戶疑問銷控一人，保安4人，服務(wù)人員3人內(nèi)場銷售人員指引客戶至規(guī)定等候區(qū)入座，為客戶講解選房流程，解答客戶疑問選房銷控區(qū)主銷控、填寫銷控單、銷控表（銷售經(jīng)理） 核對銷控單、銷控表是否有誤（銷售經(jīng)理）、協(xié)助現(xiàn)場選房調(diào)度每崗位配備一人填寫銷控單/報銷控/復核選房緩存區(qū)引導客戶購買，逼定。售出一套單位，就將售出的單位錄入到已售單位的文 件夾中。天氣狀況異常怎么辦？提前準備大型傘具，如果雨勢過大，外圍活動活動遷至售樓中心。簽約及復核區(qū) （客服）審核認購信息（包括房號、價格、客戶信息）審核4人（會計2人，律師2人）引導員將認購書交律師審核，核對所有客戶的信息。 現(xiàn)場銷售部包裝（1）布置舒適氣派，高雅優(yōu)美，設(shè)有模型、展板、圖表說明的售樓人員；（2）舉止高雅，態(tài)度熱情，待人禮貌，著統(tǒng)一制服，佩帶工作卡的售樓人員； （3）衣著整潔，精神良好的保安人員。（2）地下停車庫分為中心綠地地下車庫和住宅地下車庫。而四室產(chǎn)品和小復式可以提高整個項目的品質(zhì)感。園林風格最具特色的是中國園林，以山水為主的中國園林風格獨特，其布局靈活多變，將人工美與自然美融為一體，形成巧奪天工的奇異效果。 項目總體定價方案取與水月郡項目條件相似的三個樓盤做修正因素分析。對策：采取靈活輕松的付款方式，盡量減少客戶的資金壓力，擴大和發(fā)掘該類戶型的有效需求。揚州市邗江區(qū)項目位置:邗江中學、四、項目市場定位及建議(一）客戶群定位 目標客戶群市場的細分水月郡具有地段優(yōu)勢，所以該項目的目標客戶群體應(yīng)當有能力承受較高的產(chǎn)品價格。 豎向設(shè)計和平面布局揚州現(xiàn)有住戶大多為單元式住宅，考慮到揚州的氣候及建筑特點，本項目同樣采用單元式住宅。這些園林建筑源于自然而高于自然。（3）部分住宅內(nèi)部可以設(shè)有錯層臺階。地面非機動車車位位于小區(qū)住宅底層。樣板房的展示讓客戶可以提前清楚地“實地”看到自己所購買物業(yè)的未來形象，是一個無形無聲，不知不覺的促銷手段。促銷活動（1） 活動的對象水月郡項目的核心客戶群和主要客戶群以及路過活動現(xiàn)場潛在的客戶群體。注：如果開盤當天意外超出本報告預計，則由銷售現(xiàn)場管理人員按情況代為決定執(zhí)行。（6）待開始選房時，從場外排隊等候區(qū)排隊的客戶中依次放入9名客戶（每名 客戶僅 允許帶一個家屬）進入等候區(qū)進行等候；認購書簽錯怎么辦？（1） 人手簽錯：有一個錄入復核人員，在錄入電腦時復核，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，及時告知客戶與手簽人員改正。(四）媒體組合策劃硬版廣告系列之一品牌形象系列：——目標客戶訴求廣告語： 生活在CBD，邀約繁華，體驗未來生活報紙軟廣告主標題：水月郡—與湖畔相鄰的生態(tài)氧吧 副標題：毗鄰展覽中心的水月郡項目引領(lǐng)健康新潮流戶外廣告（1）大型路牌： 水月郡項目品牌廣告（品質(zhì)、定位），“氧吧里的活文化居地”（2）工字旗、公交廣告、墻體廣告七、項目開盤當天銷售執(zhí)行建議（一）入市開盤時機建議 開盤預測由于中國房地產(chǎn)市場在每年上半年四月和五月下半年九月份和十月份，銷售最為火熱。（1）空置地塊應(yīng)作綠化點綴，提升形象。 服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃設(shè)有物業(yè)管理機構(gòu)和居委會滿足居民日常需要。小區(qū)內(nèi)可以設(shè)置一些亭、廊、棚架等，鄰近居民主要步行活動路線布置，易于通達。（三）建筑類別及風格建議 項目建筑類別該項目建筑類別選用平層住宅、錯層式住宅、復式住宅多種建筑類別以滿足不同客戶群的不同需求。 產(chǎn)品形象說明（1）將項目毗鄰的人工湖明月湖作為項目的生態(tài)買點故而產(chǎn)品名有“水月”之稱。2. 主力戶型面積偏大3. 占地面積過大服務(wù)管理有難度O（機會）1. “930新政”促使低迷的房地產(chǎn)迅速復蘇，促使房價重拾暴漲局面2. 揚州西區(qū)不斷完善發(fā)展3. 揚州國展中心房交會時會帶來展覽效益T（威脅）1. 當前揚州樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整個樓市競爭更趨激烈。開盤時能夠取得揚州房地產(chǎn)市場的關(guān)注效益使得水月郡成為揚州西區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段的銷售熱點。央行全面松綁限貸政策是把雙刃劍。接受新事物較快。圖一 一期樓房分布圖 產(chǎn)品的具體設(shè)計表三 項目特性限制條件表條件名稱特性限制條件計劃條件容積率≤22建筑高度（m）≤6060建筑密度（％）≤3024表四 產(chǎn)品具體設(shè)計表類別底層面積㎡幢數(shù)套數(shù)建筑總面積㎡占總面積比例％高層800101600