【正文】 為局限于對中國或深圳的了解程度，其他先期進入深圳的外資銀行辦公地點，成為選擇寫字樓的重要參照物；無論深圳經(jīng)濟的定位如何，深圳經(jīng)濟的特性決定了深圳對外資銀行機構的巨大吸引力。由于大量的小型科技企業(yè)不是本項目的目標客戶，本文只對大中型高科技企業(yè)的總部等作為研究對象。由于他們的客戶層面廣，地域范圍甚至覆蓋全國，并且所接觸的人員都處于各個行業(yè)內(nèi)的上層，因此特別注重在與他們客戶交往中所體現(xiàn)的形象與專業(yè)化程度。由于現(xiàn)代信息技術的發(fā)展，與物流業(yè)息息相關的資金流與信息流，已經(jīng)能夠從空間上與物資流產(chǎn)生分離；而倉庫、碼頭等場所，也不適合作為一個國際企業(yè)總部的辦公場所，這點，對進入深圳的外資物流企業(yè)目前所在的辦公地點可以看出。與投資公司一道，大中型貿(mào)易類客戶大量的出現(xiàn)在中心區(qū)CBD以及車公廟的新開發(fā)寫字樓中，顯示了它們搶占新的商務區(qū)的決心。國內(nèi)客戶l 客戶描述：國內(nèi)客戶指大、中型集團公司、部委機構、金融機構和上市公司等（包括大型民營企業(yè)），以及大量的中小型國營或民營企業(yè)。與投資大廈相比，國際商會大廈由于項目的硬件條件比較差，因此難于吸引到與金融相關的銀行、證券、保險等公司和機構，反而對顧問咨詢業(yè)、廣告和設計等行業(yè)的客戶吸引力比較大。2占地面積3建筑面積總建筑面積71008M2；，商業(yè)9000平方米。已投入使用的寫字樓客戶分析中心區(qū)CBD目前已投入使用的寫字樓還只有投資大廈、郵電樞紐大廈、國際商會大廈A座、中海大廈。尤其是那些公司主要業(yè)務集中在深圳以及珠江三角洲，但總部及業(yè)務處理在香港的公司，隨著交往與聯(lián)系的便利性，深圳的低成本辦公，將會對這些香港公司租買寫字樓的決策，產(chǎn)生微妙的影響。貿(mào)易類公司由于公司的規(guī)模、所從事貿(mào)易商品的特性等不同，對寫字樓的需求也不同，檔次有高有低。深圳市物流行業(yè)雖然還處在發(fā)展的初期，但卻正在飛速發(fā)展，近年來增加值均以年均12％的增長率迅速增長，全市資產(chǎn)過億元的現(xiàn)代物流企業(yè)已超過20家，一批在國內(nèi)外物流界叫得響的企業(yè)陸續(xù)崛起。但對于有資金實力的高科技企業(yè)，尤其是面向全國市場、總部管理概念比較明確的大型高科技企業(yè)，或者應用成熟技術的企業(yè)，也開始購買寫字樓，以合理理財，并降低辦公成本。排隊等待的眾多股份制公司，其中的中小型公司可以在深圳“打包上市”的政策，給深圳的金融業(yè)注入了生機。l 使用寫字樓現(xiàn)狀：總部或分行總部：名 稱地 址比利時聯(lián)合銀行深圳分行地王大廈46樓中國銀行（香港）深圳市分行發(fā)展中心大廈8樓東亞銀行深圳分行海燕商業(yè)大廈首層中央商務大廈（已購買但尚未搬遷）永亨銀行深圳分行地王大廈25樓匯豐銀行深圳分行新都酒店1樓東京三菱銀行深圳分行國際金融大廈16樓華夏銀行深圳分行聯(lián)合廣場B座18樓華商銀行燕南路東風大廈1樓亞洲商業(yè)銀行深圳分行佳寧娜廣場首層花旗銀行深圳分行國際金融大廈37樓法國巴黎銀行深圳分行新都酒店3樓法國興業(yè)銀行深圳分行新都酒店3樓恒生銀行深圳分行嘉里中心首層香港大新銀行深圳深圳代表處發(fā)展中心大廈15樓荷蘭商業(yè)銀行深圳分行發(fā)展中心大廈32樓渣打銀行深圳分行地王大廈52樓道亨銀行深圳分行深房廣場2樓瑞穗銀行深圳分行國際金融大廈21樓富士銀行深圳分行國際金融大廈21樓法國東方匯理銀行深圳分行新都酒店3樓泰化華農(nóng)民銀行（大眾）深圳分行國際金融大廈20樓三和銀行深圳分行國際金融大廈17樓l 客戶消費需求動態(tài)F 在國家對深圳的城市定位中，沒有國際性或全國性的金融中心的定位，而只是一個區(qū)域性的金融中心，因此，很難形成在短期內(nèi)外資銀行涌入深圳的情形；F 深圳以及深圳所輻射的珠江三角洲以及華南地區(qū)，經(jīng)濟十分發(fā)達，而且外向型經(jīng)濟比例最高，是外資銀行業(yè)務的聚集地區(qū)；F 雖然外資銀行在中國設立總部的首選城市很有可能是上海、北京，但深圳巨大的國際型經(jīng)濟總量與發(fā)展?jié)摿?，對外資銀行有著十分巨大吸引力；F 深圳市政府做大做強深圳金融的決心與各項優(yōu)惠措施，對外資銀行也有著巨大的吸引力；F 外資銀行特別認可城市CBD的概念，這點，可以從紐約、東京、倫敦以及上海的示例得到證明。銀行支行：F 地處城市區(qū)域經(jīng)濟的核心區(qū)，區(qū)域性的交通要道旁，周邊商務氣氛濃，四周各種經(jīng)濟業(yè)態(tài)比較繁華；F 對寫字樓的檔次和外在形象的追求不是十分苛刻，但一般也是區(qū)域內(nèi)的代表性寫字樓；F 能充分展示銀行在該大廈內(nèi)辦公的展示面以及標志物，一般沒有命名要求；F 面積需求在2000平方米以上，一般集中在大廈的低層，并要求樓層能連續(xù)；但也有把一些與營業(yè)業(yè)務相關度不大的辦公室置于高樓層的例子；F 首層一般作為銀行的營業(yè)場所，但希望寫字樓大堂與銀行營業(yè)大堂有一定的視覺和形式上的分割；F 以營業(yè)管理為主，要求有大容量的光纖數(shù)據(jù)接入與布線系統(tǒng)；F 對供電的穩(wěn)定性有十分嚴格的要求；F 對智能化要求較高，尤其是消防與安全的智能化；F 要求停車位充足。地王大廈目前平均租金為110元/平方米，發(fā)展銀行大廈的平均租金約110元/平方米，金豐城大廈的平均租金約70元/平方米，深業(yè)中心大廈的平均租金約92元/平方米。但中心區(qū)一些素質(zhì)較差的項目，出租率不升反降，如人民大廈等?？梢哉f，深圳現(xiàn)在開發(fā)的新寫字樓已經(jīng)開始了新一代寫字樓的革命，逐步改變了深圳原有寫字樓素質(zhì)差的局面，品質(zhì)有了根本性的提升。其代表主要有國際商會大廈、財富廣場、天安數(shù)碼時代、中電信息大廈等。2003年福田區(qū)繼續(xù)延續(xù)火熱的寫字樓浪潮，中心區(qū)的時代金融中心、福建興業(yè)銀行大廈、禮頓中心等已經(jīng)相繼進入市場，車公廟的銀座國際、本元大廈也相繼入市，加上原有在售樓盤，福田區(qū)寫字樓的供應量仍將保持在一個十分高的水平。同時，2003年市場上還有大量的新開發(fā)項目，預計都將在2003年2004年開售或出租，如：羅湖商業(yè)中心、大中華國際交易廣場、華融大廈、特美思廣場、深圳國際商會大廈、創(chuàng)雅項目、廣東移動中心區(qū)項目、北方中成項目等，近期供應量將進一步攀升。而原來的可商可住公寓式寫字樓則基本上沒有新的樓盤供應。市場價格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征各區(qū)歷年寫字樓價格走勢 隨著中心區(qū)的西移和中心區(qū)的全面啟動，2002年福田寫字樓價格持續(xù)上揚，其它各區(qū)均有所回落，面對如此大的供應量，將給未來一段時期的銷售和租賃帶來較大壓力。車公廟片區(qū)的寫字樓，主要是世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城、大慶大廈等，從出租率來看，世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城等，租賃十分火暴，都接近100%。華強北深南路段是目前是深圳市電子行業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)最為集中的片區(qū)之一，用友軟件、TCL信息公司、現(xiàn)代計算機、西風信息集團等公司的總部均落戶于該片區(qū)。因為有營業(yè)場所，所以有地面停車場的要求；F 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風系統(tǒng)等檔次要求較高，但以實用為原則；F 一般無會議中心、接待中心的要求，但對配套會所、員工活動中心的要求較高。隨著深圳中心區(qū)CBD概念的推出，以及中心區(qū)建設的不斷完善，原來主要集中在人民南路以及地王大廈周邊的外資銀行，也將逐步開始搬遷的進程，新進入深圳的外資銀行更可能將CBD寫字樓作為首選。雖然這項政策所帶來的效應不及“創(chuàng)業(yè)板”，但可以預計，原來已經(jīng)撤退的各種與證券相關的機構，將恢復對深圳的信心，并直接與間接地帶來巨大的寫字樓市場需求。國際與國內(nèi)咨詢顧問服務類高端客戶l 客戶描述深圳是國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最完善的城市之一，一些商業(yè)服務機構如網(wǎng)絡服務業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)十分發(fā)達。深圳物流業(yè)在物流節(jié)點、運力體系及服務方式等方面，已初步構筑了一個高效、專業(yè)的服務框架。同時，貿(mào)易類公司十分追求商機的把握，因此，作為某一類商品重要的交易市場周邊，容易形成專業(yè)型的寫字樓客戶，也為開發(fā)專業(yè)型的寫字樓提供了契機。l 客戶需求結構說明F 一般只選擇城市高檔核心商務圈；F 寫字樓的檔次和所代表的國際商務形象是選擇的主要出發(fā)點，一般以高檔的甲級寫字樓為主；F 以租用為主；F 周邊國際性配套，如：五星級國際酒店、商務會所、娛樂與休閑場所等F 國際社區(qū)與國際文化，外國人比較密集，國際性的工作和生活環(huán)境，國際性的溝通模式；F 國際級的物業(yè)管理；F 價格不是影響購買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受12000元/平方米以上的價格；F 一般選擇10層以上的中高樓層；F 因為主要功能以業(yè)務鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，寫字樓面積的需求不大，主要以一個單位（200300平方米）為主；F 辦公功能劃分比較雷同，沒有太多的對寫字樓建筑設計以及硬件設施的特殊要求；F 因為國際范圍的信息聯(lián)絡，對通訊、計算機網(wǎng)絡等信息化的要求高，如：無盲點移動電話信號、高密度綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；F 24小時全天候辦公需求。中海大廈規(guī)模小，而且大部分自用，對整個中心區(qū)的客戶分析沒有多大的借鑒意義；郵電樞紐大廈主要是自用，而且嚴密的保安措施（國家重點信息機密場所）和整個樓宇的形象，除與電信有關的行業(yè)外，對其他行業(yè)難有吸引力；因此，本文首先將分析投資大廈和國際商會大廈A座的客戶構成。4容積率125建筑高度≤150米6綠地率≥20%A） 項目地塊基本上為一規(guī)整的矩形，主要展示面朝西面對中軸線綠化帶，地表平整件?？蛻魳嫵芍卸汲^10%的行業(yè)為顧問咨詢服務業(yè)與投資貿(mào)易類。l 租購模式F 服務類、投資類外資公司以租賃寫字樓為主；F 一般的代表處級別的外資機構，通常不會選擇購買寫字樓；F 由于許多外資公司的中國總部不設在深圳（一般在上海與北京），所以，深圳還沒有出現(xiàn)大型外資機構購買整幢寫字樓的報道（香港、北京、上海常有此類報道）；F 許多大型的外資公司、跨國企業(yè)，在深圳或周邊區(qū)域設立了制造與加工中心、研發(fā)中心等，其指揮中心也常常與這些部門在一起辦公；F 但許多中外合資、合作的機構，在華南地區(qū)有長期分散業(yè)務的外資機構，準備在深圳長期發(fā)展的外資機構等，都有購買寫字樓的需求。l 客戶需求動態(tài)貿(mào)易類客戶同投資類客戶在租用寫字樓的特征上有相似之處，需求動態(tài)也比較雷同，在此不在祥述。l 客戶需求動態(tài)深圳市政府規(guī)劃了本市幾個重要的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對深圳物流業(yè)的物資流進行了科學的規(guī)劃，也必將吸引一大部分以物資流為主的物流企業(yè)。這部分行業(yè)，主要以腦力服務為主，長期給他們的客戶提供各種解決方案和業(yè)務支持服務，并且收取的費用較高，公司的員工也是各類專業(yè)型高知識人才。同樣，也有一些企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，有代表性的是中興、華為、西風科技等。l 客戶需求結構說明F 地處城市核心區(qū)，交通要道旁；F 檔次和外在形象必須十分理想，基本上不會考慮乙級寫字樓和沒有標志性的甲級寫字樓；F 對價格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價格的談判能力，可承受的價格區(qū)間在10000元/平方米或月租100元/平方米左右；F 面積需求不大，除了營業(yè)面積外，辦公面積主要集中在300500平方米左右；F 樓層分布大都在高層或中高層，業(yè)務比較多的外資銀行也有在首層辦公；表中所考察的18家在寫字樓辦公的外資銀行中（在酒店辦公的除外），有12家在10層以上辦公，%F 外資銀行選擇寫字樓有聚堆效應，尤其是來自同一個國家的外資銀行，表中所列22家銀行中，地王大廈3家、國際金融大廈6家（日本銀行為主）、發(fā)展中心大廈3家、新都酒店4家（法國銀行為主）；F 認同寫字樓的國際性，愿意選擇有眾多國際企業(yè)或機構在內(nèi)辦公的寫字樓；F 對周邊國際性的商業(yè)與生活配套有嚴格要求；F 除華夏銀行、道亨銀行、東亞銀行等外，很少有外資銀行在建筑物的外立面設置有大型標志物或企業(yè)形象展示。由于銀行客戶對寫字樓的建筑設計以及設備等有特殊的要求，因此，在寫字樓的開發(fā)階段就會介入，而且對開發(fā)商的實力、資質(zhì)、信譽、與銀行的配合度等，都十分看重，而且，銀行一直是寫字樓購買的大客戶，各開發(fā)商對銀行客戶，尤其是對購買寫字樓的銀行總行或分行總部客戶的爭奪，非常激烈。其中電子科技大廈的平均月租金為80元/平方米，賽格廣場的平均月租金約70元/平方米，世貿(mào)廣場的平均月租金約65元/平方米。現(xiàn)在新開發(fā)的寫字樓，如：喜年中心、財富廣場、中國有色大廈、天安數(shù)碼時代等，有60%以上的購買者是自用，預計出租率（包括自用）也將十分樂觀。二、深圳市寫字樓市場需求及特征分析銷售量快速回升成交總量分析深圳各區(qū)歷年寫字樓銷售情況（萬/㎡）年份羅湖福田南山鹽田寶安龍崗1999200020012002（中原市場研究部提供）租賃市場回升加暖，空置率下降，租金有所回升深圳市寫字樓租賃市場進入2000年以來有明顯回升趨勢，表現(xiàn)在寫字樓的租賃面積在幅上升。外在形象的創(chuàng)新：各寫字樓，無論規(guī)模大小，其外觀設計都力圖創(chuàng)新，原來的主要全玻璃幕墻的設計已很少采用，而大量的外觀端莊、穩(wěn)重而又不失現(xiàn)代的設計得到采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。根據(jù)觀察，CBD中心區(qū)的各項寫字樓施工進度均明顯加快，各項目在出售項目各項利好的刺激下，施工正如火如荼地進行，反映了各開發(fā)商對市場的信心。如此大的供應量，給市場帶來很大壓力，前景不容樂觀。純商務公寓式寫字樓的主要集中在車公廟區(qū)域，這種公寓式寫字樓是從原有的公寓寫字樓發(fā)展而來的，但已經(jīng)徹底屏棄了原有公寓寫字樓可商可住的功能，演化成純商務式的公寓。生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造：越來越成為開發(fā)商特別注重生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造，空中花園、商務會所、樓宇綠化、新環(huán)保材料的采用、更強大的新風系統(tǒng)、人性化的公共空間設計等等，增加了寫字樓的人性親和力和人員的溝通，緩減工作壓力。2002年寫字樓租賃市場的真正亮點在福田區(qū)的中心區(qū)和車公廟片區(qū)。賽格廣場充分說明在寫字樓市場，不僅是樓高代表著大廈的高檔，高檔寫字樓是環(huán)境、形象、配套等多方面