【正文】 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如：筑城奧斯卡、高氏音樂(lè)花園、青山湖香寓目前都未取得預(yù)售許可證，根據(jù)其工程 進(jìn)度，都將在 10月份取得預(yù)售許可證，根據(jù)新條例規(guī)定，不得其進(jìn)行項(xiàng)目任何宣傳，包括項(xiàng)目名稱、面積、 價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等，因此本項(xiàng)目應(yīng)充分利用持有 11 號(hào)樓預(yù)售許可證有利條件， 把握時(shí)機(jī)，先發(fā)制人，在 9 月初就開始發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)，進(jìn)行項(xiàng)目形象塑造和賣點(diǎn)宣泄，待其取得預(yù)售證發(fā)起廣 告宣傳 時(shí)，我項(xiàng)目已完成了前期部分客戶積累，搶先開盤，對(duì)其進(jìn)行客戶攔截。 客戶結(jié)構(gòu)圖60%40%投資客 自住客 四、 影響客戶購(gòu)買的主要因素 影響購(gòu)房的因素中，價(jià)格因素在受訪過(guò)程中被選率最高，居 25%。北京路沿線公寓價(jià)格為 4800 元 /平方米。 二、（通知 2 第一條）未取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)和媒體均不得發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容商品房預(yù)售廣告； 解讀：今年新增小戶型開發(fā)項(xiàng)目較多，特 別是本項(xiàng)目周邊幾個(gè)小戶型項(xiàng)目，原訂開盤時(shí)間都和本項(xiàng)目較接近，他們基本上在此前都未取得預(yù)售許可證，此條款的頒布與實(shí)施嚴(yán)格限制了他們的宣傳推廣，嚴(yán)重影響到他們的客戶積累；而本項(xiàng)目已有 11 號(hào)樓預(yù)售許可證，可利用此條款頒布實(shí)施機(jī)會(huì)，利用已有的預(yù)售許可證，在他們之前積極發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)，爭(zhēng)取更多客戶群，對(duì)其進(jìn)行有效客戶攔截。 第三章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢(shì) （ S） ? 核心地段 項(xiàng)目離市中心僅幾分鐘，交通發(fā)達(dá)，購(gòu)物便利； ? 大型社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模 36 萬(wàn)㎡，綠化率高，會(huì)所、泳池等設(shè)施齊全； ? 優(yōu)美景觀 擁有青山湖、體育公園、玉帶河幾重景觀，風(fēng)景秀麗，空氣新鮮； ? 完善配套 大型主力店及街鋪帶來(lái)的商業(yè)氛圍能夠提高產(chǎn)品的使用價(jià)值及投資價(jià)值； ? 知名品牌 通過(guò)前期成功操作，項(xiàng)目已在南昌市場(chǎng)建立起強(qiáng)大的品牌形象及良好的市場(chǎng)口碑；； ? 創(chuàng)新概念 南昌的同類產(chǎn)品中無(wú)一通過(guò)以 SOHO 概念面向市場(chǎng)，有利于體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化。自住比例多的項(xiàng)目，客戶主要來(lái)自項(xiàng)目周邊區(qū)域。 由于 14 號(hào)樓在居住環(huán)境和戶型朝向上相對(duì)于 13 號(hào)樓要差，根據(jù)項(xiàng)目低開高走的原則，在推盤上先推 14 號(hào)樓，再推 13 號(hào)樓；因 14 號(hào)樓單位較多，有 650 套，應(yīng)提前推廣，做好客戶儲(chǔ)備，引發(fā)開盤旺銷局面，促進(jìn) 14號(hào)樓的進(jìn)一步消化；建議 13 號(hào)樓延遲申領(lǐng)預(yù)售許可證，待 14 號(hào)樓接近尾盤時(shí)再申領(lǐng)，利用 14 號(hào)樓預(yù)售證為 13 號(hào)樓做好客戶儲(chǔ)備工作。 戶外 較為醒目，競(jìng)爭(zhēng)少，駐留時(shí)間長(zhǎng)，效用持久，費(fèi)用中等。 活動(dòng)營(yíng)銷策略 （ 1） 活動(dòng)營(yíng)銷整體思路 前期依托發(fā)展商品牌，著力渲染 “與青春有關(guān)的房子” 金域名都 SOHO，同時(shí)借開展 “ 不同的角度 —— 0 點(diǎn) 15 分青春攝影展 ” 和 “ 尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評(píng)選活動(dòng) ” 進(jìn)行外圍炒作，為項(xiàng)目形象推廣預(yù)熱直至項(xiàng)目形象出爐，提高市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，并積累相應(yīng)數(shù)量的客戶資源。 ? 14 號(hào)樓在銷售中，價(jià)格采取按銷售率進(jìn)行爬坡提升原則，如在開盤時(shí)為一個(gè)價(jià)格，其銷售率達(dá)到 40% 時(shí)，價(jià)格提升 3— 5%（根據(jù)銷售進(jìn)度及周邊樓盤因素確定），待其銷售率達(dá)到 65%時(shí)，價(jià)格再提升 3— 5%，待其銷售率達(dá)到 85%時(shí)，價(jià)格再提升 3— 5%。 持銷期： —— 階段營(yíng)銷思路：強(qiáng)化企業(yè)品牌、物管服務(wù)、投資價(jià)值，進(jìn)行老客戶挖掘，促進(jìn)銷售。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動(dòng)態(tài)不斷變換主題。 5) 早會(huì)及總結(jié)會(huì)議內(nèi)容 工作內(nèi)容 外展點(diǎn) 目標(biāo)（臺(tái) \天 ) 單張數(shù)量 學(xué)生人數(shù) 車輛 旺點(diǎn) 新世界廣場(chǎng) 25 3000 6 1 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng) 20 2020 5 1 金城廣場(chǎng) 10 2020 5 1 東華酒家（ M 記） 15 2020 5 * 樓盤點(diǎn) 中房 .觀湖 5 500 3 打的士 萬(wàn)科 .天景花園 5 500 3 打的士 朗月君庭 6 500 3 打的士 合計(jì) 86 臺(tái)客 105000 30 3 A. 讓學(xué)生有歸屬感，士氣激昂； B. 讓學(xué)生來(lái)到這里工作開心； C. 讓學(xué)生體會(huì)到 工作的認(rèn)真； D. 讓學(xué)生清晰目標(biāo)與工作動(dòng)機(jī)； E. 讓學(xué)生在工作的過(guò)程中，得到價(jià)值。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、圖片。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問(wèn)題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 活動(dòng)營(yíng)銷安排： “不同的角度 —— 0 點(diǎn) 15 分青春攝影展”、“尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評(píng)選活動(dòng)啟動(dòng)， “ 樣板房開放暨新思路模特 T 臺(tái)秀”舉辦。 備注：攝影展可在會(huì)所、勝利路步行街展覽，也可聯(lián)合太平洋百貨等大賣場(chǎng)進(jìn)行展覽。 信息保存性差。 ◆ 配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有 活力，體現(xiàn)年輕活力； 樣板房管理員要時(shí)刻保持樣板房的衛(wèi)生 清潔，同時(shí)能達(dá)到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時(shí)，提 供熱情周到的服務(wù)，使客戶在參觀過(guò)程中能體會(huì)到專業(yè)、熱情 的物管服務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 ） SOHO 既是一種時(shí)尚 、輕松、自由的生活方式和生活態(tài)度，又代表了自由、開放、彈性的工作方式。 50 歲以上購(gòu)房的人員大部分為金融、行政事業(yè)單位人員，他們沒(méi)有后顧之憂，買套房子來(lái)進(jìn) 行長(zhǎng)期投資。 第二章 南昌小戶型市場(chǎng)分析 一、 南昌代表性小戶型一覽 項(xiàng)目名稱 位置 體量 銷售面積 均價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 入市時(shí)間 銷售狀況 天佑國(guó)際公寓 解放西路 26號(hào) 1棟 16層 112套， 60－70平 5300 毛坯 在售 80％以上 精英匯 北京東路 1462號(hào) 2棟 6層公寓樓 260 套 5100－ 5300 精裝修 預(yù)計(jì) 2020年 6月左右對(duì)外銷售 —— 天使領(lǐng)寓 洪城路與月池路交匯處 1棟 180套 6300 毛坯 預(yù)計(jì)十一開盤 —— 萊茵半島花園 洪城大市場(chǎng)建設(shè)西 路 1棟 550套 6200 帶裝修 認(rèn)籌中 —— 玉河明珠 解放西路天佑對(duì)面 3棟公寓 900多套 6500 帶裝修 預(yù)計(jì)十一開盤 —— 世紀(jì)風(fēng)情 北京東路 1588號(hào) 3棟高層 46— 66平方 3600 毛坯 06． 8 90％以上 卓品驕陽(yáng) 撫生路高專旁 4棟高層 100套左右 4200 毛坯 06． 8 95％以上 海航 .白金匯 南昌紅谷灘中心區(qū)紅谷大道 20200㎡ 384套 38— 92平方 6000 精裝修 07． 8． 10 當(dāng)日推出 116套銷售率 100% 經(jīng)緯府邸 四經(jīng)路與五緯路交匯處 2棟 共 592戶， 30多平 50005300 毛坯 07年 4月下旬 90％ 尚東大道 北京東路高新大道 2棟 15層 51平方，剩 11套 3800 毛坯 可選套餐 5月底 50％ 鉑金特區(qū) 解放西路 298號(hào) 66742㎡ 960套 4850－ 5200 精裝修 預(yù)計(jì) 8月 90％ 東方百靈 西湖區(qū)洪城路 12215㎡ 186套 6800 精裝修 8月 18號(hào)開盤 90％ 高氏音樂(lè)花園 東湖區(qū)陽(yáng)明東路以南 51335㎡ 3棟， 550套 未定 精裝修 11月底推出 —— 筑城奧斯卡 陽(yáng)明東路與文教路交匯處 26000㎡ 2 棟， 416 套 未定 精裝修 10月底開盤 —— 青山湖香寓 青山湖區(qū)洪都北大道 396號(hào) 40000㎡ 1棟 未定 精裝修 10月底開盤 —— 二、 南昌小戶型市場(chǎng)整體分析 南昌小戶型公寓主要集中洪城路 解放路沿線、北京路沿線及紅谷灘新區(qū)，洪城路 解放路沿線公寓項(xiàng)目個(gè)數(shù)占南昌公寓項(xiàng)目的 47%。由于我項(xiàng)目此次推出單位較多， 開發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)發(fā)放 VIP 卡或其它預(yù)購(gòu)憑證的數(shù)量不得超過(guò)可售房 源的數(shù)量的限制要求對(duì)本項(xiàng)目影響不大。 概念戰(zhàn)：針對(duì)玉河明珠項(xiàng)目產(chǎn)品概念不清晰，突出本項(xiàng)目 SOHO 時(shí)尚個(gè)性 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本 項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，打環(huán)境牌 高氏音樂(lè)花園 占地面積： 畝， 總建筑面積： 平方米 地址：陽(yáng)明東路以南，京九鐵路以東 項(xiàng)目狀況： 122 層、 228 層、 311+1 層 共 550 套 1樓為小戶型， 2樓為 120 ㎡大戶型 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： ： 2020 年 11月底 開發(fā)商：江西高氏置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：臨近青山湖、相思林，項(xiàng)目規(guī)模小、產(chǎn)品雜、開發(fā)商知名度低、鐵路對(duì)其有較大負(fù)面影響、 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 品牌戰(zhàn)： 推廣過(guò)程中強(qiáng)化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強(qiáng)化此次推出項(xiàng)目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點(diǎn) 概念戰(zhàn)：針對(duì)其小項(xiàng)目、產(chǎn)品雜，突出本項(xiàng)目獨(dú)立區(qū)位 SOHO 產(chǎn)品 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 筑城奧斯卡 總建筑面積： 26000 平方米 項(xiàng)目狀況： 2 棟 13層雙塔樓 面積 38— 80平方米 地址：陽(yáng)明東路與文教路交匯處 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2020 年 10 月底 開發(fā)商：江西省四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （筑城地產(chǎn)背景） 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：科技 概念濃厚（新風(fēng)系統(tǒng)、 5A智能、 860M 有線、數(shù)字電視、自辦奧斯卡電影有線頻道） 項(xiàng)目周邊配套較好、項(xiàng)目規(guī)模小、開發(fā)商知名度低、 鐵路對(duì)其有較大負(fù)面影響 本項(xiàng)目相應(yīng)對(duì)策略 ： 時(shí)尚戰(zhàn)：結(jié)合此次“金域名都杯”新思路模特大賽，塑造項(xiàng)目時(shí)尚、 充滿故事的鮮明形象，以時(shí)尚應(yīng)對(duì)科技 品牌戰(zhàn)：推廣過(guò)程中強(qiáng)化高能及金域名都兩金字招牌以品牌取勝 規(guī)模戰(zhàn)：強(qiáng)化此次推出項(xiàng)目“大社區(qū)、 小 SOHO”特點(diǎn) 環(huán)境戰(zhàn)：充分依托本項(xiàng)目臨近青山湖、體育公園，反襯其鐵路 青山湖香寓（ 此項(xiàng)目對(duì) 金域名都沖擊力最強(qiáng) ） 總建筑面積： 40000 平方米 項(xiàng)目狀況： 1 棟塔樓 精裝修 30— 80㎡ 地址：洪都中大道 體育公園對(duì)面 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2020 年 10 月底 開發(fā)商：江西威達(dá)匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 70 年產(chǎn)權(quán)，對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力、戶型面積、區(qū)位、周邊景觀、配套等同本項(xiàng)目基