【正文】 B：逐步回撤各種包裝工具有步驟地撤回路旗，彩旗，充氣拱門、廣告板等，并注意環(huán)境清潔。而其他戶外廣告內(nèi)容可以配合內(nèi)部認購進行渲染?；蜻m當安排在電視中插播。建議在開盤之前，以項目名義，舉辦主題酒會（酒會內(nèi)容主要介紹開發(fā)商企業(yè)實力、開發(fā)理念、發(fā)布即將開盤的新聞信息，和樓盤相關內(nèi)容等）并邀請相關人士參加。B、公關活動該階段的公關活動，重點為項目和業(yè)主之間的互動。錦囊1：富有沖擊力和吸引力的軟性新聞炒作：例：蜜水田園——率先實現(xiàn)高密“四個現(xiàn)代化”園林式綠化——堅持“先造園，再造房”的環(huán)境法則，高于35%的綠化率，令整個小區(qū)春意盎然，金玉滿園；物管人性化——聘請專業(yè)物業(yè)管理公司，實施全封閉、全天候物業(yè)管理；社區(qū)生活人文化——堅持“開發(fā)不僅是造房子，更是創(chuàng)造生活”的開發(fā)理念；致力于打造高密首席花園式和諧生活社區(qū)——中心音樂廣場，業(yè)主共處的平臺。結(jié)合北海嘉園的實際情況，總的要求是： 按照操作規(guī)程進行嚴格的文明施工，塑造一個整潔、有序的工地形象； 確保工程的正常進度，展示開發(fā)商的實力，給買家充分的信心保證。（三）平面講解、戶型講解：園區(qū)規(guī)劃設計；建筑外觀設計；產(chǎn)品需要探知；（詢問對哪一面積感興趣）分區(qū)、棟、單元、面積進行介紹。束（二）擴大項目知名度活動目的擴大項目聲勢，吸引周邊客戶，形成轟動效應，達到引爆市場和增加市場銷售的目的。2006年年歷（設計印制）216。持續(xù)期（1）、廣告宣傳策略：耳語傳播策略；（2）、媒體投放策略：減少投放，集中整合；（3）、目的：將項目的品質(zhì)真諦，淵源傳播并快速結(jié)案；（4）、時間：項目銷售率約85%左右（5）、銷售節(jié)點：基本結(jié)案清盤（6）、具體的廣告形式和廣告渠道A、媒體渠道住宅銷售進入持續(xù)期，將剩余單元進行整合，從整合中尋求市場可接受度的訴求點，進行針對性推廣?；顒赢斕熘饕獏⒓诱呷纾洪_發(fā)商人員、代理商人員、政府人員、媒體人員、意向客戶等；備注：活動結(jié)束后，邀請媒體給予新聞發(fā)布。制作內(nèi)容，推出“蜜水田園系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版”、“賣點介紹版”。（4）、時間：開盤前1—2個月左右（5）、銷售節(jié)點：內(nèi)部認購（6）、具體的廣告形式和需準備的宣傳方式A、售樓處籌建包括售樓處選址、搭建、售樓處內(nèi)部裝修及銷售道具的準備等，售樓處確立應在內(nèi)部認購前完成；詳細的售樓處包裝建議后續(xù)工作中有專案提出。策略B：小彩旗采用三角小彩旗或旋轉(zhuǎn)風輪小彩旗，布置在售樓處，裝點現(xiàn)場、營造氣氛。九、工地包裝建議：入駐工地前外墻廣告包裝策略如：將外墻用墻柱分格成多面，粉刷上發(fā)展商名稱、案名、LOGO、廣告語、畫面等?？偨Y(jié)：我們在進行實質(zhì)性宣傳推廣時，秉承如下原則：對項目整體推廣銷售負責。后期將根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展及項目實際銷售情況做出相應調(diào)整。購房消費趨于理性化，對物業(yè)品質(zhì)更為關注隨著房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變和成熟、購房者消費經(jīng)驗的增加，使得客戶群體有非常理性的評判標準，購房消費更趨于理性化，加之他們對改變現(xiàn)狀居住品質(zhì)的迫切要求，導致其對物業(yè)的品質(zhì)、工程質(zhì)量、配套設施等更加挑剔。他們現(xiàn)階段消費的主要目的就是為了解決這一時期的居住需求，因此比較關注產(chǎn)品的位置、交通及價格、戶型。隨著工資水平的提升和“灰色收入”的增加，他們的消費能力也越來越強，在生活水平提高的同時，他們迫切要求改善居住品質(zhì)。輔助客群（約30%）工作或生活在南城及城區(qū)其他位置的大中型企業(yè)、專業(yè)市場的白領工薪族。未來區(qū)域市場競爭激烈隨著“發(fā)展南城”進程的推進，區(qū)域市場未來供應量驟增。推廣思路整合開發(fā)公司內(nèi)外資源，以廣告、新聞報道以及大型的公關、促銷活動，帶動整個營銷工作的全面展開?！懊鬯飯@月”，形成社會熱點；*要讓更多的人了解項目，一定要到人流量最大的地方來開戰(zhàn)，在高密，一定要在利群商場、維客超市一帶開小型沙盤模型；分戶大模型；燈箱式背景形象墻；畫架式展板；宣傳資料；洽談臺；看樓專車。展示發(fā)展商的細心與誠意。社區(qū)：展示、組團、小區(qū)、社區(qū)、E、報紙該階段的報紙形式主要以項目?？瘓蟮馈④浶孕麄鳛橹?，配合內(nèi)部認購的開始，適當安排硬性廣告。B、夾報夾報主要配合報紙廣告的發(fā)布進行推廣，在內(nèi)容上和報紙廣告形成延續(xù)性和補充性，使樓盤產(chǎn)品信息更加完整的傳達。B、夾報結(jié)合報紙廣告、根據(jù)銷售需求進行投放；C、派報根據(jù)不同時期的銷售難點，進行集中整合，提煉出可挖掘的賣點，進行宣傳。運用垂直定價和水平定價法相結(jié)合，考慮成本、樓層、采光、通透、面積、私密性、景觀、戶型等因素、先以多因素加權(quán)平均法推定樓盤現(xiàn)實均價，然后采用先進的多維定價模型為每一棟樓，每一層樓形成項目銷售慣性沖頂階段，使越來越多的客戶不再單純依賴廣告和促銷活動，而是依賴于已購房客戶的口碑傳播，實現(xiàn)項目可持續(xù)銷售。三）導視系統(tǒng)建立：導視系統(tǒng)對樓盤起到視覺上的引導作用，包括：1) 大型廣告牌（2處）：在本案附近發(fā)布一塊廣告牌：加強現(xiàn)場的導視；在市區(qū)內(nèi)繁華地段發(fā)布一塊廣告牌，吸引和提醒區(qū)域內(nèi)的人群；2) 工地圍擋：3) 路旗：4) 指示牌：5) 彩旗：具體方案及設計根據(jù)排期表確定。要點:（六）未成交客戶之處理： 提供資料，讓客戶思考比較，增加回顧率； 預留與客戶聯(lián)系的伏筆，以便有理由聯(lián)絡；未成交原因操作分析。（具體設計暫略）銷售資料制作：樓盤進行銷售必須備齊相應資料，主要包括：1) 樓書：2) 戶型卡：3) 宣傳單頁：4) 宣傳折頁：5) 認購協(xié)議書：6) 貸款及辦證程序示范單位建立：示范單位即樣板房的建立主要有意義在于：讓客戶第一時間看到自己未來的家是個什么樣子，為客戶勾畫美好的夢想；表達樓盤的建筑理念和特色；為同類單位提供一個參考的裝修價格；通過示范單位規(guī)避建筑格局上的不足。編輯幾條“蜜水田園國慶祝福短信”群發(fā)給已購房客戶。以保證公司利潤最大化加強增樓盤整體市場競爭力為原則。同時在對銷售難點進行整合之后，分析其主要消費群體消費習慣，進行有針對性的訴求和派發(fā)。當然長效戶外廣告也可以作為考慮，但其宣傳內(nèi)容不局限于開盤之時，而是對整個項目的一種形象訴求。其二以開創(chuàng)高密和諧居家時代先河為形象宣傳點，引出項目即將帶來的生活哲學。品牌第2條節(jié)日線：*策略E：精神堡壘　　在售樓