【正文】 活必需品。七星商業(yè)街的立街之本以及是否能夠成功運作，首先基于對下述消費群的有效把握： 核心消費群：以七星街周邊居住社區(qū)、周邊辦公區(qū)為主力，強力輻射老街/生活區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以商圈理論分析，七星街商圈自內(nèi)及外分為三輻射范圍：核心商圈—行政新區(qū)、山腰、后龍（福煉生活區(qū)）、鹽場四大小區(qū)，人口20萬次級商圈—南埔, 峰尾、界山、前黃、涂嶺，人口17萬邊緣商圈—莆田仙游，惠安人口40萬左右 節(jié)慶消費群：雙休日的全泉港消費群。因?qū)俅蟊姡毠?村民）消費街區(qū)，無法滿足日益增長的精品消費需求。二市周圍早晚人流教多，但均以周邊居民為主，城建配套尚不完善，業(yè)態(tài)分布較亂、較雜。向外界公布招商信息,以免租金\免管理費等優(yōu)惠條件爭取各種有閩南特色的經(jīng)營戶前來經(jīng)營。9月1日，“七星商業(yè)街”的景觀布置，招商工作都已基本完成（80%），在這個時候“搶燈”系列民俗表演的出現(xiàn)將帶動“七星商業(yè)街”的人流，提高七星街的文化品位。[ 七星商業(yè)街——夏威夷歡樂總動員 ] 時間：2006年9月1日——3日。有媒體支持的活動優(yōu)勢在于，媒體會全力開動自身的力量，充分利用宣傳優(yōu)勢，使活動更有聲勢。② 平面媒體： DM（第一期） 數(shù)量：5千份排期：9月27日（周四），《泉州晚報》夾報派發(fā)十月份： ① 報紙媒體：《東南早報》排期：10月2日（周一）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“千萬巨資打造七星商業(yè)街百年旺鋪”。 “競拍”時間和拍賣公司的確定。 整條街縱深較長，價值遞減效應(yīng)明顯；體量過大，銷售強度和壓力巨大。]整體炒作 主樓商鋪：項目整體落架后加價：一層+80元/M二層+60元/M三層+50元/M2；項目交房后加價：一層+100元/M二層+80元/M三層+60元/M2；項目招商后加價：一層+200元/M二層+180元/M三層+160元/M2；商鋪銷控部分：（密）店、店、店、店、店、店、店、店；X層商場。就是在價格上拉高名牌精品街區(qū)和民俗文化表演區(qū)的定價，形成全條街“凹井”式價格分布體系，在銷售動作上名牌精品街區(qū)先強銷（部分銷控）、民俗文化表演街區(qū)則側(cè)重招商（該街區(qū)“有價無市”或“有價而淡市”也無妨，可為整條街的價格體系奠定基礎(chǔ)，并在未來收獲高利）。試開街后，若銷售勢頭不如所期，還可對外訴求正式開街時間，為銷售戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)作“掩護”，同時逐步展開市場炒作與銷售遞進的節(jié)奏：7月下旬——8月底 銷售預(yù)熱、鋪墊、積累期 其中7月下旬舉行項目投資說明會、招商項目簽約會；8月中旬經(jīng)營管理公司成立掛牌儀式、“開業(yè)競拍”告知與新聞發(fā)布會等9月1日 上午競拍‘店王’，正式拉開銷售序幕；下午第一波銷售高潮開始。三、七星商業(yè)街實施細則（一）．開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1 試開街儀式 2006/9/1 （活動詳情附后） 正式開街儀式 2006/10/1 （活動詳情附后）（二）．招商招商策略 在招商過程中，向意向入駐商家承諾成立“七星商業(yè)街商業(yè)業(yè)主管委會”，開街當(dāng)日正式對外成立，即9月1日起進行業(yè)自主管理服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由經(jīng)營管理部協(xié)調(diào)管理。9月初——2007年春節(jié) 強銷期，分階段多波次銷售高潮的推動 2007年元旦春節(jié) 利用返鄉(xiāng)人流掀起又一輪銷售高潮開始2007年元宵節(jié)五一節(jié) 穩(wěn)定銷售期，五月份創(chuàng)造小熱度（穿插促銷） 2007年五一節(jié) 新一輪銷售高潮2007國慶節(jié)前后 收尾期本商業(yè)街目前主要問題點及對策——化解挑戰(zhàn)，創(chuàng)造“機遇” 完全現(xiàn)鋪，缺乏升值想象空間。中間部分順勢銷售和主力店招商相結(jié)合。（四）、經(jīng)營策劃 2006/9/1規(guī)劃方向——民俗風(fēng)情化 購物娛樂化 接軌都市化購物趨向 產(chǎn)品定位：泉港首家精品式休閑購物公園 功能整合：零售 + 休閑+ 娛樂 + 旅游（主樓亦可經(jīng)營酒店：推動其向“星級酒店”業(yè)態(tài)發(fā)展。綜合布局（部分手法舉例）現(xiàn)場氣氛烘托：售樓處的“工程竣工、正式銷售、正式開街”的“倒計時牌”等?！案偱摹币婚扯ㄒ簦瑢r格定位歸屬市場本身，便于整體價格策略的實際運作。 標(biāo)的包裝和“競拍”告知和炒作。10月26日（周四）：軟文1篇，約800字；標(biāo)題：“七星商業(yè)街群英會” 3月27日（周五）， 1/4彩版平面廣告；內(nèi)容：“七星商業(yè)街景觀篇”② 平面媒體： DM（第二期） 數(shù)量：5000份排期：10月 17日（周二），《泉州晚報》夾報派發(fā)?！捌咝巧虡I(yè)街”開盤造勢活動策劃案七星商業(yè)街“財富百年——土著群星演唱會”時間：2006年9/1—10/10，20：00——21：00；主辦單位： 泉港區(qū)宣傳部 泉港區(qū)山腰街道辦事處 泉港電視臺 山腰街道文化站 協(xié)辦單位： 錦祥居委會 泉港商業(yè)街經(jīng)營管理公司 泉港老年協(xié)會演唱會概述： 邀請泉港電視臺節(jié)目制作部，共同策劃一場群眾喜聞樂見的節(jié)目。（2）、香車美女名店大聯(lián)展時間：9月1—2日（如果效果好可以延續(xù)至3日）；活動形式：入駐商家組織各種款式的品牌車輛聚集七星商業(yè)街內(nèi)，不分大眾或豪華，只在展示商家的參與/互動能力?！叭燮咝俏幕?jié)”是泉港區(qū)文化部門和七星商業(yè)街為弘揚泉港民俗文化而編排的一個參與性很強的表演性活動，由此而延伸出的系列民俗活動將極大地提高七星街知名度，并極具人氣效應(yīng)。電視廣告媒體：泉港電視臺；內(nèi)容： 廣告“泉港七星文化節(jié)”活動內(nèi)容及時間。但目前周邊住宅項目少，人氣較弱七星商業(yè)街(更為“年輕態(tài)”但更具業(yè)態(tài)均衡的商街)店鋪60家，主要經(jīng)營精品服飾、品牌鞋帽類為主，并提供一定的與購物相關(guān)的休閑 娛樂類服務(wù)30至100元/㎡54至77㎡800012000元/M2七星街總長約100米，商業(yè)定位為泉港精品購物步行街；文化定位為泉港七星民俗文化旅游街七星商業(yè)街的市場基礎(chǔ)——泉港商業(yè)“升級版”和“現(xiàn)代版”老街、泉二路等商業(yè)街是泉港傳統(tǒng)及自然形成的老商業(yè)街，經(jīng)營品種較雜亂，缺乏現(xiàn)代商業(yè)元素。七星商業(yè)街地處泉港新行政中心和老街的商業(yè)輻射中心帶，只要在策略上加以引導(dǎo)，強調(diào)自己的市場屬性——精品商業(yè)街，并以此來滿足市場消費需求，成功入市也是水到渠成之事。老街屬傳統(tǒng)滯后老街道，無法進行人車分流；泉二路屬散亂型生活配套經(jīng)營街，故都無法滿足日益增長的精品消費需求。驛沙路(生活配套一條街)約一百0五間店面，服裝23家、建材11家、居家用品5家、休閑吧2家、五金3家、餐飲5家、茶行5家、車行5家、美發(fā)2家、食雜4家、其它百貨類40家、家裝市場、農(nóng)貿(mào)市場各一個。電視廣告媒體：泉港電視臺；內(nèi)容： 廣告“泉港七星文化節(jié)”活動內(nèi)容及時間。屆時，閩南特色名小吃、民間手工絕藝、閩南民間服飾、精品飾品等系列銷售展區(qū)都將在“泉港七星文化節(jié)”中繽紛亮相。與城管、工商、稅務(wù)等部門通力合作，公同打造七星商業(yè)街品牌形象——“中華品牌一條街”、“泉港民俗文化旅游街”、“衛(wèi)生文明街”、“12315明明白白消費一條街”等良好形象。媒體支持： 泉州晚報、海峽都市報、東南早報；泉州電視臺、東南電視臺、泉港電視臺等。（二）、泉港電視臺：電視宣傳片廣告（三）、印刷品① DM夾泉州晚報派發(fā)② 海報（四）戶外廣告牌、布幅間歇性投放策略原先計劃投放于媒體的廣告費，采用分段執(zhí)行，即在一定的時間內(nèi)密集的安排廣告發(fā)布，兩波宣傳期間有明顯的區(qū)隔，留出足夠的銷售勢能醞釀空間，當(dāng)展開銷售時將會達到良好的市場反應(yīng)。（五）、實施分解預(yù)約客分組、分析、分頭溝通。 為正式銷售作好價格鋪墊，同時以旺盛人氣正式拉開銷售序幕。名士墻，（泉港七名士浮雕像）定期與教育部門共同舉辦愛國愛家教育活動，定位為教育基地，吸引大批家長帶兒童前來游玩和學(xué)習(xí)，間接帶動消費人潮藝術(shù)舞臺（攝影、繪畫、民間音樂、書法、舞蹈等）；與文化旅游系統(tǒng)、民間藝術(shù)團體、老人會、學(xué)校等藝術(shù)組織達成協(xié)議，鼓勵他們定期或不定期地在七星藝術(shù)廣場舉辦各類文藝表演，使七星借成為真正的旅游/文化一條街；定期舉辦各類攝影/書法/繪畫比賽，將獲獎作品即時拍賣，所獲資金悉數(shù)捐獻給社會福利團體或獎勵給獲獎?wù)?，以此強化社會風(fēng)尚或增添娛樂趣味。行銷階段劃分： A、第一階段（2006年9月1日~2007年春節(jié)） 籌備階段（） 試銷、放號階段（—30） 公開強銷期階段（—2007年春節(jié)） a、第一波公開與強推2006/10/111/30b、第一次休整（持續(xù)）2006/12/112/30c、第二波強推與促銷2007/元旦春節(jié)d、總結(jié)第一階段（促銷）2007年春節(jié)元宵 （同步跟進：配套景觀的完善、招商的快速跟進。觀望者的管理：（進一步細化中）售樓處人員角色包裝與調(diào)整——強化、優(yōu)化行銷隊團銷售人員以“投資顧問”形式亮相，將招商部的《投資分析報告》與預(yù)先設(shè)計的表格一起編成“活頁”，對不同投資者進行分類，重點客戶提供“個案化投資分析報告”，將上述活頁進行編輯并提供給客戶。主力店先期入住，帶動人氣。二、七星商業(yè)街總體策劃時間安排表一、開街 試開街2006/9/1 正式開街 2006/10/1二、招商 2006/7/172007/2/18 第一階段 完成招商任務(wù)的50% 2006/7/17之前 第二階段 完成招商任務(wù)的80% 2006/9/1 之前 統(tǒng)一進場裝修（集中造勢） 2006/8/8 開始 第三階段 完成招商任務(wù)的100% 2007/2/18之前三、銷售 2006/9/12007/10/10銷售預(yù)熱、鋪墊、積累期 2006/7/172006/8/31正式銷售（開街 拍賣‘店王’） 2006/9/1強銷期 （分階段多波次銷售高潮的推動） 2006/9/12007/春節(jié)平