【正文】 》 （國稅發(fā) [2022]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入： 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協(xié)議，約定房地產(chǎn)竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是用房屋換取了土地使用權(quán)） （ 2）、 將“應(yīng)付賬款”預(yù)收賬款，等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證，銷售合同等相核對，看有無將收入掛往來即不納稅的現(xiàn)象 （ 3）、 將經(jīng)營收入，分期收款開發(fā)產(chǎn)品等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收銷售款而實(shí)際未收到等原因而未轉(zhuǎn)作經(jīng)營收入的現(xiàn)象。故而虛增成本成了房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到少繳稅款的主要渠道 有虛增建安項(xiàng)目與隱蔽工程時，要結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體平面圖、總規(guī)劃圖、總?cè)莘e率等，確定該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)有的建筑項(xiàng)目，預(yù)測所需的建安項(xiàng)目。 預(yù)售收入利潤率不同外資政策規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。 ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)納稅人有較強(qiáng)的支付能力時，即使在會計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制沒有確認(rèn)為所得，在稅收上也要按收付實(shí)現(xiàn)制征收稅款入庫；當(dāng)納稅人沒有現(xiàn)金流入、無支付能力時，即使在會計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為所得，在稅收上也可考慮按收付實(shí)現(xiàn)制不征收稅款入庫。 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ ? 下面我們來講一篇“錢江晚報”關(guān)于房產(chǎn)商避稅被查的報道 ? 房產(chǎn)商避稅被查 15家房企共補(bǔ) 據(jù)杭州市國稅局稽查局提供的資料，杭州 15家重點(diǎn)房企自查補(bǔ)申報稅額 （ 1月 ~6月），其中稅款 億元，滯納金 ，平均每家房企的補(bǔ)申報稅額達(dá)到 826萬元。于是，一些房企就讓施工單位提供假發(fā)票夸大工程投資款。這種情況占補(bǔ)申報稅額的 %左右。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 五、國稅發(fā)（ 2022） 31號 〕 與 〔 國稅發(fā)（ 2022） 31號 〕 主要有哪些重大的變化 完工的認(rèn)定條件 “新 31號文”規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定只要符合 3個條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 還有就是將在稅務(wù)上有比例或限額的一些費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，以其他名目，擠入開發(fā)間接費(fèi)，甚至是開發(fā)成本里。 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的，已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同。 收到委托方的款項(xiàng)時 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 支付施工單位時 借：其他應(yīng)付款 貸：銀行存款 并將施工單位的發(fā)票直接轉(zhuǎn)交給委托方。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)作為企業(yè)的“財務(wù)費(fèi)用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認(rèn)。按成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬，對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 建筑安裝費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬；具體的明細(xì)核算如下： 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ 發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出： 借：開發(fā)成本 —A項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款等科目 發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出時： 借：開發(fā)成本 —A項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)： 借：開發(fā)成本 —A項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 直接成本：可以直接計(jì)入該成本計(jì)算對象，如：某一項(xiàng)目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可 資本化的利息費(fèi)用 等。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計(jì)可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 4）、 以房換地時，其轉(zhuǎn)達(dá)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價，舊房的評估價或舊房的買價。以防虛增建安成本。如河南省規(guī)定，省會城市的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率不得低于 20％；其他省轄市的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率不得低于 15%。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會計(jì)上雖未確認(rèn)為收入，也同樣要對預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。 據(jù)悉，這次自查并沒有像往年一樣進(jìn)行全面普查，而是抽查了 15家重點(diǎn)房企。 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ ? 上下公司間借款 沒有利息收入 這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)自查中也很普遍，約占 82%.但涉及稅額并沒有涉及面那么大，約占補(bǔ)申報稅額的 %. 企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，向自己的母公司或熟識的兄弟公司借錢，這種資金斥借在房產(chǎn)公司的資金往來中是非常普遍的。 財務(wù)精英俱樂部更多資料免費(fèi)下載！ ? 多列成本 少繳所得稅 部分企業(yè)在財務(wù)賬上多列成本費(fèi)用，造成當(dāng)期企業(yè)所得稅少繳。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 內(nèi)資政策規(guī)定，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)