【正文】 樓面地價(jià) ：又稱單位建筑面積地價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。 ? （ 4）投資利息 ? 此處的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。 (四 )新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)格 ＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本+銷售稅費(fèi) +正常利潤 ? 新建建筑物價(jià)格 ＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤 ? 估算土地取得成本 ? 估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開發(fā)成本 ） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) ? 估算管理費(fèi)（可并入 “ 2”計(jì)算） ? 估算資金成本 ? 估算銷售稅費(fèi) ? 銷售費(fèi)用 ? 銷售稅金及附加 ? 其他銷售稅費(fèi) ? 估算開發(fā)利潤 （五）舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 ? 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 ? （ 1）估算建筑物的重新購置價(jià)格 ? 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評(píng)估基準(zhǔn)日）與評(píng)估對(duì)象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評(píng)估對(duì)象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被評(píng)估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： ? 被評(píng)估建筑物的重新購置價(jià)格=1140 6500=7410000(元 ) ? 估算建筑物的貶值 ? 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評(píng)估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，該倉庫已經(jīng)使用了18年，則： ? 被評(píng)估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元 ) ? 估算建筑物的評(píng)估價(jià)格 ? 建筑物評(píng)估價(jià)格 =74100002223000=5187000（元） 四、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及步驟 ? 基本思路 ? 收益法又稱還原法 ， 是求取評(píng)估對(duì)象未來的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加 ， 以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的%， 資本化率確定為 6%。 （ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％）25]｝ ? =172022 ＝ （元）（注建筑物收益有限期） ? 建筑物每平方米價(jià)格為： 247。則： ? 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù) ? ＝ 110/100＝ ? 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： ? 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： ? A＝ 1,550 ? ＝ 1,765（元 / M2 ） ? B＝ 1,200 ? ＝ 1,771（元 / M2 ） ? C＝ 1,400 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果 ? 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： ? 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)） ? ＝（ 1,765＋ 1,771＋ 1,768） /3 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)） ? ＝ 1,768 3,000＝ 5,304,000元 六、假設(shè)開發(fā)法 ? （一）基本思路和計(jì)算公式 ? 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除正常開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價(jià)值。 ? 估算建設(shè)周期： ? 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。 ? （五）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中的各參數(shù)的估算 ? 開發(fā)經(jīng)營期 ? 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 ? 資金成本 ? 開發(fā)利潤 ? 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 折現(xiàn)率 ? 例：待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ”的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 3,000平方米 ，土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為住宅 ， 允許容積率 ， 土地使用權(quán)年限為 50年 。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） （ 假定土地收益無限期 ） ? 單方土地價(jià)格為： 312247。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命收益期。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評(píng)分法，是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率或貶值率。 ? 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為三種情況： ? 第一種情況：當(dāng)期初一次性投入時(shí)，全期計(jì)息； ? 第二種情況：當(dāng)均勻投入時(shí)，計(jì)息期 =開發(fā)期 1/2； ? 第三種情況：當(dāng)分段均勻投入時(shí)（如第一年投入 30%，第二年投入 70%），本段計(jì)息期 =本段開發(fā)期 1/2+剩余開發(fā)期。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。房價(jià)是所有權(quán)價(jià)格。 ? 在房地產(chǎn)評(píng)估中 ， 評(píng)估對(duì)象一般有三種基本存在形態(tài)：土地 （ 地產(chǎn) ） 、 建筑物和房地合一 （ 房產(chǎn) ） 。 ? （ 3 ） 市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性：土地的供給彈性小 ， 土地價(jià)格主要受需求方面影響 。 ? 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： ? 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及 “ 三通一平 ” 等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。 ? 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 ? 建筑物的貶值 ? 建筑物的貶值是建筑物在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。 （ 2） 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 ? 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元 。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 ? （ 5）估算房地產(chǎn)租售費(fèi)用 ? 一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。成本利潤率為 30%，銀行貸款的年利息率為 6%，銷售費(fèi)用為售樓價(jià)的 2%，銷售稅費(fèi)為售樓價(jià)的 6%。 預(yù)期價(jià)值可以通過市場(chǎng)法或收益法得到 。 ? 計(jì)算公式： ? （ 1）被估房地產(chǎn)價(jià)格 =交易實(shí)例單價(jià) （ 1177。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 ? 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 前提是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和量化 。根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中建筑安裝工程費(fèi)的不同，具體有下列方法： ? 第一，單位比較法 (比較單價(jià)法 ) ? 以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格和成本密切相關(guān)的某種單位作為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚齺砉浪憬ㄖ锏闹匦沦徑▋r(jià)格的方法，主要有單位面積法和單位體積法。 ? （ 6）銷售稅費(fèi) ? 銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商 (作為賣方 )繳納的稅費(fèi) （四）影響房地產(chǎn)價(jià)格