【正文】 5 億元的企業(yè)達(dá) 18家，同比增加 12 家，企業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，是支撐全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。一個品位較高、環(huán)境優(yōu)美、特色明顯、配套完善、適宜人居的新城區(qū)正在逐步形成中。石化產(chǎn)業(yè)是泉港的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 隨著福煉一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項 目的建成及泉港城規(guī)劃和城市配套逐步完善（特別是城市南部 5 平方公里的中心起步區(qū)的形成與完善），泉港迎來了新一輪的多投資熱潮和建設(shè)高潮。 （ 2） 二級房地產(chǎn)市場 2020泉港區(qū)一手房地產(chǎn)交易情況： 預(yù)售套數(shù)：住宅 1268 套，其中 90 平方米以 下 398 套；別墅、高檔公寓 62 套， 預(yù)售面積：住宅 萬平方米，其中 90 平方米以下為 萬平方米；別墅、高檔公寓 萬平方米；辦公樓 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用地 萬平方米；合計為 萬 平方米 . 套均面積：住宅 117。從這個角度來講，泉港房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，我們認(rèn)為：泉港樓市前景令人看好，但泉港作為一個年輕的新區(qū)，其發(fā)展還需要一個不短的過程。 開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、路、通訊、碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施基本配備齊全。隨著福建煉化一體化、南埔火電廠、沿海大通道等重大項目的啟動 并完工 ，泉港石化基地的建設(shè)邁入了快車道，泉港迎來了新一輪的投資熱潮和建設(shè)高潮，面臨著大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展十分有利的條件。 ? 以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)總體素質(zhì)，綜合實力和運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。 表 1 － 1 泉港區(qū) 利用外資情況 （單位：萬美元） 時間 實際到資累計數(shù) （報表口徑） 增長 (%) 實際到資累計數(shù) （驗資口徑） 增長 (%) 1800 1800 2878 2065 ② 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 〖〖 城城 市市 GDP〗〗 2020 年，泉港國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，連續(xù)兩年增長幅度 17%以上。C 和平均降水量 毫米，相對溫度 77％，主導(dǎo)方向為東北風(fēng)，夏季以西南風(fēng)為主，年平 均風(fēng)速為 米 /秒。交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，在福建省城市群占據(jù)核心位置，同時是港口、著名僑鄉(xiāng)和臺灣漢族同胞的主要祖籍地。 ? 泉港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較好，想要改善生活條件的人群。碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 0 前 言 我們小組五人耗時 3 月 ,完成本次泉州市泉港區(qū)國『 2020』 23 號，泉港建『 2020』 21 號兩個地塊的房地產(chǎn)項目全程策劃。 （ 5） 施工進(jìn)度計劃： 開發(fā)周期為 3 年， 2020 年 11月取得國有土地使用權(quán)， 2020 年 7 月正式開工，計劃2020 年 12月竣工?，F(xiàn)轄鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、泉港區(qū) 4個區(qū)，晉江市、石獅市、南安市 3 個縣級市和惠安縣、安溪縣、永春縣、德化縣、金門縣（待統(tǒng)一） 5 個縣，以及泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市土地總面積 10866平方公里。轄區(qū)陸地面積 321 平方公里，海域面積 105 平方公里，總?cè)丝?37 萬人，居民除漢族外，還有回族、蒙古族、畬族等少數(shù)民族。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一步鞏固。 ? 以民營經(jīng)濟(jì)為突破口，落實群眾增收措施，富民工程初見成效 ? 以載體建設(shè)為抓手，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)增長極化效應(yīng)逐步顯現(xiàn) ? 以功能建設(shè)為重點(diǎn)，加大城鄉(xiāng)建設(shè)力度，環(huán)境綜合優(yōu)勢日趨凸現(xiàn) 泉港經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的勢頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全市處于前列。 一是港口物流條件優(yōu)越。 四是僑臺胞眾多 。 從當(dāng)前泉港各盤銷售狀況來看，盡管泉港發(fā)展前景看好，但是泉港的樓市仍銷售緩慢，樓盤銷售周期較長。 歷經(jīng)三年時間，泉港近期拍賣的地塊最高拍賣價已經(jīng)達(dá)到 150 萬元 /畝 （詳細(xì)土地招拍掛出讓信息見表 1－ 表 1－ 表 1－ 4） 可以看出，泉港的一級市場逐漸規(guī)范化，地價也在最近幾年有了飛速的增長，我們有理由相信在泉港這塊投資熱土上，地價在較長的一段時間內(nèi)還會繼續(xù)增長。 2 泉泉 港港 區(qū)區(qū) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 2．． 1 泉泉 港港 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 綜綜 述述 泉港區(qū)位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部、湄洲灣畔， 福建省 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出將泉港建設(shè)成為國家級石化產(chǎn)業(yè)基地和湄洲灣南岸主樞紐港，泉州市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出要把泉港建設(shè)成為國家重要的石油化工基地、湄洲灣南岸新港區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和重化工業(yè)區(qū)。 二是石化產(chǎn)業(yè)集群加速。城區(qū)的人流、物流集聚加速，農(nóng)村向城市、農(nóng)民向市民、農(nóng)業(yè)向工業(yè)過渡的步伐全面加快。二是企業(yè)規(guī)模不斷壯大，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和高附加值產(chǎn)品比重提高，反映出結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極變化增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。 社會風(fēng)俗系千百年來古越族文化、中原文化及海外文化長期交融，同時又受淵源流長的媽泉 港 碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 5 祖文化的熏陶，形成頗具閩南僑鄉(xiāng)特色的民 俗 風(fēng)情，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，移風(fēng)易俗的深入，社會風(fēng)俗不斷破舊立新，日趨文明進(jìn)步。2020 年 4 月 12日，泉州市泉港區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)成立。小區(qū)臨驛峰路建筑底層為商鋪，共 。只有經(jīng)過系統(tǒng)、科學(xué)的項目定位以及可行性論證，以科學(xué)取代單純的經(jīng)驗來指導(dǎo)實踐，才能尋求到制勝的策略， 從而減少房地產(chǎn)投資的盲目性，實現(xiàn)多方利益最大化――這就是我們這個項目全程策劃的意義所在。碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 1 目錄 項項 目目 概概 況況 ...........................................................................................................................................................3 項目策劃簡介 ....................................................................................................................................3 項目規(guī)劃簡介 ....................................................................................................................................3 第第 一一 部部 分分 泉泉 港港 碧碧 水水 星星 城城 項項 目目 —— —— 市市 場場 篇篇 ......................................................................................................4 1 閱讀泉港 ................................................................................................................................................4 1． 1 泉港概況 ..................................................................................................................................4 1． 2 泉港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ....................................................................................................................5 1． 3 城市建設(shè)及發(fā)展 ........................................................................................................................6 1． 4 城市特質(zhì) ..................................................................................................................................7 2 泉港區(qū)房地產(chǎn)市場 ..................................................................................................................................8 2． 1 泉港房地產(chǎn)綜述 ........................................................................................................................8 2． 2 區(qū)域房地產(chǎn)分級市場 .................................................................................................................9 2． 3 市場競爭分析 ......................................................................................................................... 11 2． 4 政策分析 ................................................................................................................................ 15 2． 5 項目定位預(yù)判 ......................................................................................................................... 17 第第 二二 部部 分分 泉泉 港港 碧碧 水水 星星 城城 項項 目目 —— —— 產(chǎn)產(chǎn) 品品 篇篇 .................................................................................................... 18 1 消費(fèi)者需求分析及項目定 位 .................................................................................................................. 18 1． 1 泉港區(qū)居民收支及消費(fèi)概況 .................................................................................................... 18 1． 2 住房消費(fèi)者需求分析 ............................................................................................................... 19 1． 3 商鋪消費(fèi)者需求分析 ............................................................................................................... 23 1． 4 項目定位 ................................................................................................................................ 23 2 項目規(guī)劃設(shè)計 ..................................................................................................................................... 24 2． 1 規(guī)劃概況 ................................................................................................................................ 24 2． 2 項目設(shè)計構(gòu)思 ......................................................................................................................... 25 2． 3 建筑空間布局 .........................................