【正文】 不同檔次、不同用途的物業(yè)項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因素有所不同，我們根據(jù)項(xiàng)目地塊的實(shí)際情況，對(duì)應(yīng)的進(jìn)行注明，具體如下表所示： 表 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目基本地產(chǎn)因素分析 結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目地塊因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：該地塊基本具備所有中檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，該地塊是理想的中檔住宅用地，而且潛力較大，項(xiàng)目品質(zhì)可定位為中檔樓盤 ?？蛻羧阂詽h口市區(qū)的中等收入階層為主。在一個(gè)區(qū)域集中如此多的實(shí)力開發(fā)商 ， 而且樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上 ， 品質(zhì)都有相當(dāng)水準(zhǔn) ， 這在武漢是少有的 ，可以 稱 得上是“ 漢口高尚住宅區(qū) ” 。 3. 整體環(huán)境 東 西湖區(qū)域憑借自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和完善的城市建設(shè)，使得該區(qū)域成為了 “ 城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中 ” 的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 ? 水特色 嚴(yán)格界定地表湖泊、河流等水體的保護(hù) “ 藍(lán)線 ” 。漢陽(yáng)片區(qū)的樓盤成為人們第三關(guān)注的樓盤代表，有 ％的人第三關(guān)注的樓盤在漢陽(yáng)片區(qū)。 具體而言，武漢的居住空間經(jīng)歷了解放前等級(jí)分異特征顯著到解放后分異特征弱化，再到改革開放以后再度出現(xiàn)分異的歷史變遷。展望20xx 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下， 武漢市 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨向平穩(wěn)，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭可能減緩， 但仍會(huì)在較高的價(jià)位上運(yùn)行 ，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升 5～ 10%。 市場(chǎng)供給層面分析 ? 戶型面積的理性回歸 20xx 年度武漢市戶型設(shè)計(jì)日趨理性。 ? 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng) 從 20xx 年 8 月 10 日，武漢市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng)。 ? 房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 3. 資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環(huán)境由差變好的運(yùn)動(dòng)規(guī) 13 律作用下，大批資本實(shí)力型開發(fā)商 100 多家紛紛涌入武漢地產(chǎn)市場(chǎng)： (1)沿?！皷|資西移”。 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 GDP（億元） 1662 人均 GDP 9545 財(cái)政收入（億元） 230 260 職工平均工資（元） 7268 9080 10039 11719 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 6761 7820 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元） 6075 6833 5. 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 ⑴ 武漢市總體規(guī)劃 武漢市城市規(guī)劃以規(guī)劃的外環(huán)公路為基本界線，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢上至赤磯山一線、西面到永安至李集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、木蘭山等風(fēng)景區(qū)，新洲火車站。 ? 武漢市歷史上被稱為“九省通衢”，并以這種交通中心的地位， 在經(jīng)濟(jì)上輻射中南及其他數(shù)省區(qū)域。 ⑷ 地貌地質(zhì)條件 ： 項(xiàng)目所在地為藕田填埋而成，地質(zhì)條件 一般 ，對(duì)于多層建筑可以直接作為自然地基。（其中公建配套面積 2700m2，含商業(yè) 用房面積 1200m2， 停車位 350 個(gè) ，含建筑物底層架空車位 200 個(gè) ） 2. 投入資金 總投資 ： 萬(wàn)元 資本金 ： 萬(wàn)元 資本金占總投資比例 ： ％ 3. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期： 2 年 4. 項(xiàng)目住宅售價(jià)：全程均價(jià) 2580 元 /平方米 商業(yè)用房售價(jià)：全程均價(jià) 4000 元 /平方米 停車位售價(jià)： 7 萬(wàn) /個(gè) 5. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)稅后投資利潤(rùn)率（年均）： % 所得稅后利潤(rùn)： 所得稅后利潤(rùn)率 （年均） ： amp。 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱 原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司將該項(xiàng)目定名為“天瑞園”。 總 占地面積 ， 約 100 畝 凈用地面積 ，約 75 畝 總建筑面積 m2。 21 世紀(jì)初，國(guó)家實(shí)行“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”，使武漢市等一批中部城市陷入“非東非西”、國(guó)家無(wú)政策重點(diǎn)支持的尷尬地位，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，與沿海城市的差距越來(lái)越大（見表 2）。加速城市化進(jìn)程，至 2020 年將全市城市化水 12 平提高到 80％以上，其中 郊縣城市化水平提高到 55～ 60％。 如三江航天、藍(lán)天、 東風(fēng) 、招銀、惠愈、當(dāng)代、金穗、三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)、華工科技等。實(shí)際上，這次調(diào)整對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。其次是建面在 80－ 120 平方米的，占銷售總面積的 ％?？深A(yù)見的是，在將來(lái)一段時(shí)間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)新的投資熱點(diǎn)。 總的來(lái)說(shuō)，武漢市房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲有如下六個(gè)方面的原因： 1. 基礎(chǔ)消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)全面上漲。代表樓盤有萬(wàn)科四季花城、鸚鵡花園、學(xué)府佳園等，售價(jià)在 2200－ 3000 元 /平方米。 項(xiàng)目所在區(qū)域 —— 金銀 湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域概況 金銀湖住宅板塊位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，保護(hù)區(qū)東臨機(jī)場(chǎng)高速公路，南靠金山大道，西臨張柏公路，北望府河 （見 前 圖） 。金山大道兩側(cè)控制 50~100m 綠化帶，工業(yè)區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)控制 10~20m 寬綠化帶。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已經(jīng)投入使用的設(shè)施：醫(yī)院，有常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，以及一些小型的社區(qū)醫(yī)療診所；公交，有207 路、 603 路、 47 路、 730 路；學(xué)校，有武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及各社區(qū)幼兒園。另外還有一大批具有相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)商也在此屯集重兵，僅美聯(lián)地產(chǎn)在金銀湖土地儲(chǔ)備即達(dá) 20xx 畝， 20xx 年年底動(dòng)工的美聯(lián) 規(guī)劃多以水景小鎮(zhèn)特色，表現(xiàn)出顯著的區(qū)域特色。 (3) 金銀湖片區(qū)樓市良好發(fā)展勢(shì)頭吸引大量投資散戶，本項(xiàng)目升值潛力大，會(huì)繼續(xù)吸引一部分置業(yè)投資者的眼球。 項(xiàng)目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。 此時(shí)， 集團(tuán)購(gòu)買已經(jīng)急劇下降，個(gè)人購(gòu)房率超過(guò) 90％。萬(wàn)科 、 香港新邦國(guó)際、浙江耀江集團(tuán)、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入此地 ，本土綜合實(shí)力排名前十位的宏宇、統(tǒng)建等公司也在此開發(fā)或拿地。屆時(shí)她將連接已經(jīng)通車的一期 (宗關(guān) — 黃浦 路 )，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體。其中 “ 徑河片 ” 、 “ 三店片 ” 、 “ 鑫橋片 ” 、 “ 濱湖片 ” 四個(gè)片區(qū)為特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū)；高爾夫片是以 “ 高爾夫俱樂(lè)部 ” 和 “ 賽馬場(chǎng) ” 為核心的體育休閑度假區(qū)； 該項(xiàng)目所在的 馬池片則是相對(duì)獨(dú)立的高尚居住片區(qū)。 光谷片區(qū)的樓盤成為人們第二關(guān)注的樓盤代表，有 ％的人第二關(guān)注的樓盤在光谷片區(qū)。 17 武漢居住空間分異的特征 逐漸 強(qiáng)化 居住空間分異，是國(guó)外研究居住區(qū)的一個(gè)重要概念，其含義是根據(jù)不同的居民等級(jí)和收入，對(duì)居住區(qū)域、居住樓盤的品質(zhì)進(jìn)行劃分的研究。 16 房產(chǎn)價(jià)格分析 95010001050110011501200住宅寫字樓綜合住宅 1000 1041 1004 1039 寫字樓 1000 1010 1017 綜合 1000 1017 1206 125520xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季圖 4 20xx～ 20xx 武漢市各季度價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖 保持了三年的價(jià)格上升趨勢(shì)， 在 20xx 年， 在 國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)的背景下，受城市化進(jìn)程加快、需求擴(kuò)張、成本 擴(kuò)大等因素的影響， 武漢市 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，并由此帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲。在所有購(gòu)房者中，購(gòu)房用于投資的占比 8％， 51％是第一次置業(yè)，二次置業(yè)和買給父母子女的分別占 28％、13％。同年 5 月，頒布了禁止無(wú)證售房、禁止炒房號(hào)、禁止無(wú)證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強(qiáng)化了商品房銷售管理，使市場(chǎng)更加規(guī)范。 ? 地價(jià)上揚(yáng)。但武漢經(jīng)濟(jì)區(qū)是中國(guó)七大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，擁有得中獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、得天獨(dú)厚的氣象優(yōu)勢(shì)、得水獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、得土獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)、得才獨(dú)厚的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有后發(fā)空間、潛力巨大。 經(jīng)過(guò) 20 多年的積累，在原來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈被破壞后，正在逐步形成新的、與現(xiàn)代化建設(shè)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈： ? 鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基本完成體制變革和技術(shù)升級(jí)） ? 機(jī)械制造業(yè)（汽車、發(fā)電機(jī)制造） ? 家用電器產(chǎn)業(yè)（海爾生產(chǎn)基地 、 TCL 生產(chǎn)基地 ） ? 石油化工產(chǎn)業(yè)（中石化聚丙乙烯生產(chǎn)基地） ? 光電子產(chǎn)業(yè)（長(zhǎng)飛、烽火、精倫、楚天、 NEC 等） ? 教育 事業(yè) （百余所大學(xué)和研究所） ? 文化產(chǎn)業(yè) ? 食品產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)的改制、轉(zhuǎn)型與振興 武漢 市政府高度重視： ① 產(chǎn)業(yè)的塑造與發(fā)展； ② 民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展； ③ 將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè) —— （ 商貿(mào)業(yè) ＋產(chǎn)業(yè)）一體化 “全省支持武漢、武漢帶動(dòng)全省”和“以武漢為中心”建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈 11 中共中央政治局委員俞正聲同志任湖北省委書記后，帶領(lǐng)湖北省委堅(jiān)定的提出： ? 全省支持武漢，武漢帶動(dòng)全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 東風(fēng)汽車公司總部與生產(chǎn)基地、中鐵十一局、清江紫園總部、中建八局等大型企業(yè)總部遷來(lái)武漢，使武漢市政府稅收跳躍式上升 ? 以武漢 為中心方圓 100 公里 建設(shè)武漢經(jīng)濟(jì)圈 ? 大力發(fā)展制造業(yè)，振興老工業(yè)基地 因而，使武漢市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期（見下表）。 表 1 武漢市與我國(guó)四大區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中心的距離 武漢相關(guān)城市 北京 上海 廣州 西安 距離（公里） 1100 1200（ 830） ① 1083（ 978） ② 1190 注： ① 20xx 年 9 月 29 號(hào) 全長(zhǎng) 153 公里的合肥至安慶高速公路正式建成通車，標(biāo)志著連接 上海 和武漢之間的高速公路全線貫通 ， 上海至武漢的高速公路全長(zhǎng) 830 公里 ； 武漢至上海沿長(zhǎng)江約 1125 公里； ② 擬 建 的 京廣鐵路客運(yùn)專線（武漢 — 廣州段） 將原本 武漢與廣州之間的 1083 公里拉直 至 約 978 公里。 ⑶ 臨交通干線面寬 ： 地塊 北 臨 環(huán)湖 路 面寬約 220M。 根據(jù)我們對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、預(yù)測(cè)與分析，該項(xiàng)目初步可行性研究結(jié)論如下： 1. 開發(fā)規(guī)模 占地： 總建筑面積： 75000m2，約 700 戶。該名稱的特點(diǎn)是大氣、吉祥、福運(yùn)兆示 、 意向鮮明，但毫無(wú)本地人脈、地脈、文脈的體現(xiàn)。 其中：住宅 m2 容積率 ① ； ② 商業(yè)用房 m2 建筑密度 22%～ 26％ 公建配套 m2 綠化率 35% 停車位 350 個(gè)（ 可售 200 個(gè) ） 注： ① 原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、青山區(qū)國(guó)稅局?jǐn)M開發(fā)別墅盤，申報(bào) 容積率低，為； ② 由于國(guó)家限制別墅用地，可調(diào)至 。 表 2 20xx 年幾大城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)照表 城 市 北京 上海 杭州 天津 廣州 深圳 武漢 重慶 人均 GDP（元） 24337 46579 31920 23774 48647 56977 21286 17037 城區(qū)居民 人均可支配收入 （元） 15638 16683 14542 11467 16884 25865 9564 9220 10 010,00020,00030,00040,00050,000北京 上海 杭州 天津 廣州 深圳 武漢 重慶人均GDP人均可支配收入 20xx 年中央工作會(huì)議提出：國(guó)家實(shí)行“中部崛起” 發(fā)展戰(zhàn)略。 武漢市現(xiàn)有人口 約 800 萬(wàn)人，市區(qū)常住人口 約 480 萬(wàn)人。 (4)由于房改政策到位、大規(guī)模城市舊城改造、按揭貸款支持、第一 、二 次置業(yè)高峰等原因?qū)⑽錆h市市場(chǎng)推向高峰。 中央銀行 20xx 年的 121 號(hào)文件提出要進(jìn)一步支撐資本實(shí)力型開發(fā)商在市場(chǎng)之中處于主導(dǎo)地位。建面低于 80 平方米或高于160 平方米的房子所占比例較低，分別為 ％和 10％。 ? 外地房企紛涌圈地 武漢作為東西部綜合地，在西部大開發(fā)的前提下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯。 2. 土地成交價(jià)格的上漲是房產(chǎn)價(jià)格攀升的另一主導(dǎo)因素。這一群體中大部分年齡在 30～ 45 歲，多由專業(yè)技術(shù)人員階層、辦事人員階層、個(gè)體工商戶階層、商業(yè)服務(wù)人員階層構(gòu)成。金銀湖地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，水域廣闊而且無(wú)污染，空氣清新，風(fēng)景宜人 。 ? 景特色 以主湖水面及周邊開辟的生態(tài)型綠地為 “ 生態(tài)綠核 ” ，以道路景觀綠軸為 “ 綠色通道 ” ，以天然的水系河道為 “ 藍(lán)色通道 ” ，形成由 “ 生態(tài)綠核 ” 、 “ 綠色通道 ” 19 和 “ 藍(lán) 色通道 ” 交匯滲透的景觀網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 金銀湖 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 金銀湖 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 金銀湖 區(qū)域 擁有大片水面和綠地的區(qū)域 ， 是武漢住宅郊區(qū)化的發(fā)源地和武漢房地產(chǎn)大盤策源地。奧林匹克花園就達(dá)75 萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模；還有一些在其他行業(yè)頗具實(shí)力的企業(yè)也 向此進(jìn)軍，在醫(yī)藥和汽車貿(mào)易行業(yè)年銷售額達(dá)數(shù)十億元的湖北九鼎集