【正文】 松綁大形勢(shì)下，繼 07 國家稅務(wù)總局 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后再次提出《管理規(guī)程》此文，表面作用大 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 26 于實(shí)際作用。 點(diǎn)評(píng)：土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)緊張，已有保障性住房建設(shè)用地計(jì)劃不能滿足需要的市縣，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 評(píng)價(jià)：同原來《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》相比，可以明顯看出，對(duì)于優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，土地取得的門檻大大降低了。旨在通過各地區(qū)集約水平在全國的位次，考核該地區(qū)節(jié)約集約用地的水平，涵蓋三項(xiàng)具體指標(biāo)： “ 單位 GDP 耗地下降率 ” 、 “ 單位 GDP 增長消耗新增建設(shè)用地量 ” 和 “ 單位固定資產(chǎn)投資消耗新增建設(shè)用 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 32 地量 ” 。 楚雄土地面積 銷售情況 預(yù)售登記面積 2020 年總面積 ㎡ 2020 年總面積 ㎡ 2020 年總面積 ㎡ 備案登記面積 2020 年住宅總面積 ㎡；非住宅年總面積 ㎡ 2020 年住宅總面積 ㎡；非住宅年總面積 ㎡ 2020 年住宅總面積 ㎡；非住宅年總面積 ㎡ 楚雄房地產(chǎn) 銷售 價(jià)格 情況 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 35 2020 年 商業(yè)均價(jià) 元 /㎡ 車庫均價(jià) 元 /㎡ 住宅均價(jià) ㎡ 2020 年 商業(yè)均價(jià) ㎡ 車庫均價(jià) ㎡ 住宅均價(jià) ㎡ 2020 年 商業(yè)均價(jià) ㎡ 車庫均價(jià) ㎡ 住宅均價(jià) ㎡ 二、 楚雄州城市發(fā)展格局現(xiàn)狀 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 36 ? 經(jīng)開區(qū) 經(jīng)開區(qū)由彝人古鎮(zhèn)旅游商業(yè)帶動(dòng)邊際經(jīng)濟(jì)不斷增長，住宅樓盤不斷聚集，但生活配套仍不完善，日常消費(fèi)仍依賴與老城區(qū)。實(shí)現(xiàn)租金考核獎(jiǎng)罰制 ? 業(yè)種規(guī)劃 家電 /化妝品 /珠寶 /服飾等 以家電為主導(dǎo) ? 項(xiàng)目介紹 經(jīng)營靈活 /貨品比較齊全 /以家電為龍頭帶動(dòng)商場(chǎng)經(jīng)營 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 42 五、 楚雄 住宅市場(chǎng)分析 片區(qū)分布情況 ? 經(jīng)開區(qū) 為楚雄州土地及商品房供應(yīng)最集中的區(qū)域，建筑形體多為多層，少量的電梯高層開始出現(xiàn)，但是市場(chǎng)接受度不高，原因是該區(qū)域多層產(chǎn)品可供選擇 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 43 太多。 ? 項(xiàng)目 介紹 首創(chuàng)“雙主力店 +商業(yè)步行街”模式，在總結(jié)傳統(tǒng)商業(yè)的基礎(chǔ)上，吸取了國際、國內(nèi)先進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，誕生出了領(lǐng)先業(yè)內(nèi)、楚雄首創(chuàng)“ 2 大中心主力店 +室內(nèi)步行街 +空中停車場(chǎng)”設(shè)計(jì)，全面淡化位臵差，最大化擴(kuò)大“首層鋪”，使每一個(gè)領(lǐng)地都是財(cái)富的落點(diǎn)。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 33 09 年 1 月 1 日 ： 城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國務(wù)院 自 2020 年 1 月 1 日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享受 “ 無區(qū)別待遇 ” ，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。 點(diǎn)評(píng)：完善社會(huì)福利保障體系 09 年 3 月：單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法 ? 機(jī)構(gòu)：國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局 ? 內(nèi)容：規(guī)定自本年度起，就單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗，對(duì)各地政府進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。對(duì)沒有按處理意見進(jìn)行整改的企業(yè)，要禁止其參加土地招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)購臵新的土地。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 清算審 核方面，《規(guī)程》明確，清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。做好客戶群識(shí)別與區(qū)分工作，改善差別化服務(wù)水平，提高差別化管理與定價(jià)能力。此條政策旨在重申和提示流動(dòng)資金貸款存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年 10 月：《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國土資源部 ? 政策內(nèi)容：于 9 月 1 號(hào)。 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。 2020110：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及土地、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等十一個(gè)方面，簡稱“國十一條” ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國務(wù)院辦公廳 ? 政策內(nèi)容：以家庭為單位，明確二套房首付比例不得低于 40％。雙公路在全省乃至我省溝通西南腹地和通往東南亞的省際、 國際公路網(wǎng)絡(luò)中具有戰(zhàn)略地位，爭取將其設(shè)計(jì)等級(jí)由二級(jí)公路提升為一級(jí)公路或高速公路。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 8 ? 楚雄城市主城區(qū)功能結(jié)構(gòu) 主城區(qū)是未來楚雄城市的核 心部分和首要功能區(qū)，以居住、行政、文教、商貿(mào)、交通、旅游功能及無污染、輕污染加工制造業(yè)為主，具有明顯的綜合型特征。 楚雄位于昆明以西，交通方便， 320 國道（滇緬公路）連接昆明與滇西各地州。而 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元，同比增長 %。 圖 4 2 00 52020 年固定資產(chǎn)投資及增長速度0501001502002502020 2020 2020 2020 2020億元05101520253035404550%固定資產(chǎn)投資比上年增長 楚雄 市 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。 戰(zhàn)國時(shí)，楚人莊 喬從湘西來到滇池流域，便將此地定為楚，南詔時(shí)期，這里叫 “ 威楚縣 ” ，明代改為楚雄縣，建國后成立楚雄彝族自治州。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 9 ? 城鎮(zhèn)所在壩區(qū) 功能目標(biāo) 城鎮(zhèn)所在壩區(qū)（盆地），是人口、經(jīng)濟(jì)、設(shè)施聚集區(qū)，建設(shè)活動(dòng)集中，各類矛盾突出，在城鎮(zhèn)所屬行政區(qū)中的地位舉足輕重。兩軸相交于主城 。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。根據(jù)去年年底國家出臺(tái)的優(yōu)惠政策，自 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，個(gè)人將購買不足 2 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 2 年（含 2 年）的非 普通住房或者不足 2 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 2 年（含 2 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的強(qiáng)化，作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金投向易受關(guān)注，尤其在新《保險(xiǎn)法》實(shí)施的背景之下。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下： 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì) 研 判。對(duì)于違反 “ 二套房貸 ” 規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款，即使貸款已分類為正常類或關(guān)注類，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類，同時(shí)要嚴(yán)格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任，并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門。其中， 2020 年第四季度已開工建設(shè)廉租住房 38 萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房 518 萬套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 191 萬戶（各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)任務(wù)分解見附表）。 以 07 年為例，國家出臺(tái)《通知》的背景為地價(jià)高企、房價(jià)快速上升的階段，而此次《管理規(guī)程》出臺(tái)的主要目的也是在告之市場(chǎng)，告之開發(fā)商現(xiàn)金流是受到國家國政的總體調(diào)控之下的。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 28 保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地實(shí)行劃撥供應(yīng)，并按規(guī)定減免相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須實(shí)行有償使用，嚴(yán)格 堅(jiān)持以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。 09 年 5 月 商品房開發(fā)資本金大限松動(dòng) 房貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控 國務(wù)院總理溫家寶 4 月 29 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整 11 類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房 ，具體調(diào)整比例尚未公布 。 三項(xiàng)指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化、平均加權(quán)后在全國排序，并對(duì)不同位次給予評(píng)分，滿分為 65 分。屬于發(fā)展中階段。 ? 老城區(qū) 多為舊城改造項(xiàng)目，其高層產(chǎn)品中， 90110 m2 之間的小三房仍是市場(chǎng)主流戶型，去貨速度最快的是 57— 71 m2 之間的兩房（中央酈城占 26%、西城壹品占 %）。 紫溪財(cái)富 廣場(chǎng) ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目名稱： 紫溪財(cái)富廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位： 綜合型商業(yè) 項(xiàng)目地址： 楚雄府后街與中大街交匯處 經(jīng)營方式：租賃 開盤時(shí)間： 2020 年 4 月 24 日 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 40 ? 業(yè)種規(guī)劃 1F：數(shù)碼城 /化妝品 2F：超市 /珠寶 /兒童用品等 3F：超市 意向沃爾瑪超市， 15000 平方米。 點(diǎn)評(píng)：進(jìn)一步嚴(yán)格要求容積率指標(biāo)的規(guī)劃管理和調(diào)整程序，嚴(yán)格核查建設(shè)工程是否符合容積率要求，加強(qiáng)建設(shè) 用地容積率管理監(jiān)督檢查。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 31 為支持財(cái)政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于下達(dá) 2020 年部分中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的通知》，下達(dá)2020 年中央財(cái)政廉 租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金 70 億元，用于補(bǔ)助財(cái)政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)廉租住房租賃補(bǔ)貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。對(duì)沒有按約定開工建設(shè)和竣工的，要依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成開發(fā)。 點(diǎn)評(píng)：《物權(quán)法》規(guī)定小區(qū)車位車庫 “ 應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要 ” ；而對(duì)于“ 住改商 ” ，物權(quán)法規(guī)定： “