【正文】 產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。 設(shè)計 觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時 ,景觀與朝向變的同樣重要。 c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標客 戶群細分來確定 本項目的客戶群 年齡以 30－ 45 歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。 ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為： 帶動該區(qū)域的高檔目標客戶群 如把“優(yōu)秀 但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方 案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。其中景 24 觀綠化投資往往可以帶來 5 倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每 平方米多花 50 元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣 250 元。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手 法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。 綠化設(shè)計 擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。 A、容易出現(xiàn)的一些問題 a、 居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。 社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。 需要指出的還有，草皮的維護和保養(yǎng)費用遠 高于一般樹木，而其保護生態(tài)的作用卻比樹木要差。 35 建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具 體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。 B、材質(zhì) 在北京地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較 多，在北京地區(qū)進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。 本項目的目標客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。 2 幼兒園 1000 合計 1500 C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施 本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理 位置上的優(yōu)勢，按照設(shè)計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境?！拔飿I(yè)收費難”主要是因為很多業(yè)主沒有從根本上認識到物業(yè)管理的重要性，而并非無力承擔。 本項目會所配套內(nèi)容及面積建議見 表 表 47 序號 名稱 面積 (平米） 功能 備注 1 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務(wù)中心 300 社區(qū)綜合服務(wù) 方便生活 4 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會 300 物業(yè)管理辦公 200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書籍閱覽培訓 豐富文化生 活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓練室 200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺球室 700 室內(nèi)游泳館 500 保齡球場 可適當設(shè)置一些娛樂設(shè)施，例如電子游戲、康樂健身等 100 壁球場 300 籃球場 三者設(shè)置在一處，可合并使用 300 羽毛球場（網(wǎng)球場） 50 更衣室男部 50 更衣室女部 8 多功能廳 200 開會、影視、舞廳、卡拉 OK 作為文化娛樂場所 9 老年人 活動中心 200 老年人娛樂活動 10 預(yù)留備用 400 將來功能增加 48 合計 6800 附： 根據(jù)規(guī)范計算，診所規(guī)模約為 560 平米左右，面積較小。 透視本項目調(diào)研報告 (參考表 )，發(fā)現(xiàn)本案周邊競爭項目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設(shè)施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。 A、立面 建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、風格 實現(xiàn) 對稱和均衡 結(jié)合材料 質(zhì)感 與色彩配置 確定尺度、 比例和模數(shù) 設(shè)置虛實 對比 和節(jié)奏感 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格建筑外立面 40 檐口等輔助部件。 “古典主義 ” 與現(xiàn)代主義相結(jié)合 這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。 在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風格，對后續(xù)買房者的影響較大。 未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑 34 時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。 由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。 社區(qū)內(nèi)樓宇之間 均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風格。 建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。 A、英式風情園林 18 世紀出現(xiàn)的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。 21 ａ、空中花園的形式 空中花園形式一：加大陽臺 面積 達 2025 平米，形成陽臺式空中花園 空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進入戶內(nèi)先進入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為 2030 平米，而后才是客廳。 17 戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜 ，與諸多因素有關(guān)。 14 型 設(shè)計 更為 體貼 臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。 客戶需求： 根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。 A、不同 樓體戶型規(guī)劃布局 因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群 8 不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。根據(jù) 6 “新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊 劃分成二個組團，形成組團式社區(qū)格局。 對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。故針對本項目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對產(chǎn)品設(shè)計進行詳細闡述。 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。 步行空間 步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。圍合方式即樓座 7 圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設(shè)計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。 ● 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商逐漸認識到戶型設(shè)計的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使 得戶型設(shè)計出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見 表 。 需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計呈多樣化的特征。 需求變化 目標客戶群 戶型構(gòu)成 市場需求 規(guī)劃設(shè)計 平面布局 容積率 需求層次 18 B、板式高層戶型設(shè)計配比建議 板樓是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境 。 賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會 帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。本部分建議從景觀的錯層戶型結(jié)構(gòu)斷面圖 23 價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。從建筑到自然風景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區(qū)之必需。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。在風格上，建議青少年玩?？臻g 31 與整個園林的風格相一致。因此在許多情況下， 少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟的綠化方案。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。 影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。 樓房風格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、 悠 閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因為敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤，在此形成一個功能完善的商業(yè)區(qū)。 對本項目而言，提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購房者的經(jīng) 52 濟負擔為代價，來彌補項目的致命缺欠，提升項目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。 而消費者方面 ,多數(shù)人對于由“房管時代”轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理缺乏足夠認識 ,心理承受能力低。 根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標》 總建筑面積為： 6800 米。我們應(yīng)以經(jīng)濟性實用性為出發(fā)點，謹慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免 造成不必要的浪費。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓 、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。 在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只 完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風景了。 散步的空間 散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其自然 30 中才會身心舒暢； 晨 練的空間 應(yīng)該有面積適當?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下； 人際交往空間 不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間； 青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時，應(yīng)當離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的 有效手段。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。 英式風情園林與日式禪意園林同 處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。 以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項目于 2021 年 5 月在市場中亮相，售價 5500 元 /平方米，高出周邊項目約 300 元 /平方米，其中開售的 40套 117平米二居 錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購