【正文】 身廣告，為項(xiàng)目樹(shù)立一定的知名度。 建筑局部的極致吸引力，喜歡不必抬高姿態(tài)；純復(fù)式大尺度舒適空間，可以明目張膽崇拜。 陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)同時(shí)，建設(shè)中的蘇州繞城高速公路雙向 6車道也貫穿湘城鎮(zhèn)東西，在湘城鎮(zhèn)設(shè)有道口并與蘇嘉杭高速公路互通，形成“一互二口”的交通格局。計(jì)劃打造以聯(lián)排和疊加為主的別墅社區(qū)，共分三期開(kāi)發(fā)，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)為特色。鎮(zhèn)內(nèi)高端收入群體因向往市區(qū)的繁華和生活的便利，目前多以市中心區(qū)作為其購(gòu)房首選地。 三．項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 相成住宅板塊特征 住宅分布 主要分布在區(qū)政府周邊以及陽(yáng)澄湖中路沿線兩個(gè)區(qū)域。 相城區(qū)專業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展 迅速 。 市中心的房子決定留給兒子。 陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)先期引導(dǎo) 在 4 月底配合房展會(huì)首次夾報(bào)亮相。 【車身廣告 一、 主流媒體 【戶外媒體 客戶定位： 喜歡生態(tài)風(fēng)景區(qū)，重視文化歸屬，追求生活品質(zhì)，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的現(xiàn)代生活者，他們以在湘城周邊（包括常熟）工作或生活的本地居民為集中客群向外輻射到市中心。本項(xiàng)目正位于這 個(gè)集行政、商業(yè)、休閑旅游、高檔住宅的多功能復(fù)合型發(fā)展區(qū)內(nèi)。地處盛澤塘、陽(yáng)澄湖兩大度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)。在樓盤銷售完畢后，可將看房專車改為小區(qū)專線巴士，接送小區(qū)住戶往返中心市區(qū)，在一定程度上彌補(bǔ)現(xiàn)有公交末班車時(shí)間較早的不足。 目標(biāo)二 ?項(xiàng)目銷售平均單價(jià)控制在等于略大于 3050 元 /平方米 的價(jià)格對(duì)外銷售，最大程度避開(kāi)當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況，降低風(fēng)險(xiǎn)。 ■本地購(gòu)房 本地中高層政府公務(wù)員 有改善居住條件的消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力。 底層公寓送私家花園，休閑之余享受別墅生活 A 區(qū) 2 層 房型說(shuō)明 4房 2廳，大面寬，短進(jìn)深，全復(fù)式全明設(shè)計(jì)，空間各區(qū)域?qū)俑袕?qiáng)，干濕分離、動(dòng)靜有序。簡(jiǎn)約精致，是 現(xiàn)代生活的美好開(kāi)始。同時(shí)，此類人群的的工作和生活都在當(dāng)?shù)匕l(fā)生，本地購(gòu)房成為其第一選擇。 目標(biāo)三 ?維護(hù)開(kāi)發(fā)商在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的形象，努力在實(shí)現(xiàn)銷售速率的條件下，取得相應(yīng)的利潤(rùn)。專線巴士的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可平攤至小區(qū)居民的物業(yè)管理費(fèi)用內(nèi)收取。景觀系數(shù)高，生態(tài)環(huán)境好，是絕佳的生活居住區(qū)。據(jù)規(guī)劃，盛澤塘濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)將建有五星級(jí)酒店。 廣告定位 【凝 練產(chǎn)品屬性，清晰定位廣告 SLOGAN】 從產(chǎn)品屬性和定位我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)關(guān)鍵詞： 陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)，沈周故里，低密度純復(fù)式公寓，大花園大露臺(tái)， Townhouse 別墅享受。區(qū)域是重點(diǎn)】 戶外看板或燈箱： 在項(xiàng)目幾個(gè)重要的交通出入口設(shè)立，形成強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊力。樹(shù)立知名度】 在相城和市區(qū)連接的地區(qū)公交車輛上做車身廣告，為項(xiàng)目樹(shù)立一定的知名度。 從 6 月開(kāi)始， 9號(hào)， 16 號(hào)， 23號(hào)各做晚報(bào)夾報(bào)一次。沈周文化故里 我和老伴也想換換環(huán)境，呼吸新鮮空氣。規(guī)模和影響位居全國(guó)第二、華東第一 的 蠡口國(guó)際家具城 ；占全國(guó)淡水珍珠交易的三分之二 的 中國(guó)珍珠城 ； 華東最大的家具裝飾材料市場(chǎng)中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽(yáng)澄湖蟹王 、青蝦市場(chǎng)等一大批市場(chǎng)，共同壯大著相城區(qū)的市場(chǎng)和物流行業(yè)。 價(jià)格特征 區(qū)內(nèi)公寓房銷售均價(jià)在 3700元 /㎡左右，別墅均價(jià)在 5000元 /㎡左右，是蘇州各區(qū)域中最低的。 ＳＷＯＴ分析 優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目在蘇州別墅市場(chǎng)中最具殺傷力的武器 位于陽(yáng)澄湖和盛澤蕩之間的地段優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目區(qū)別與同類住宅的重要識(shí)別性標(biāo)志之一 劣勢(shì) 本地塊和蘇州市中心直線距離達(dá) 20公里，交通時(shí)間及交通成本的提高無(wú)法避免 本地別墅市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)尚未形成，市區(qū)人群對(duì)別墅市場(chǎng)的認(rèn)可度不高 周邊基本生活設(shè)施雖齊備但檔次不高 機(jī)會(huì) 政府規(guī)劃導(dǎo)向?qū)^(qū)內(nèi)別墅市場(chǎng)支撐作用明顯 區(qū)內(nèi)低總價(jià)、高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品是市場(chǎng)空白點(diǎn) 交通體系的日趨完善降低了本項(xiàng)目與市區(qū)往返的空間及心理隔閡 威脅 隨著相成區(qū)同類項(xiàng)目的相繼推出，本項(xiàng)目后期面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 本地以私營(yíng)業(yè)主為代表的高端購(gòu)房群體向蘇州市區(qū)遷流特征明顯 。 板塊同比個(gè)案比較 物業(yè)名稱 蘇州知音 榮盛名邸 物業(yè)地 址 春申中路與采蓮路交匯處 陽(yáng)澄湖中路 128號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 多層、聯(lián)排別墅 小高層、高層 疊加、聯(lián)體別墅 銷售均價(jià) (元 /平米 ) 多層： 4200 疊聯(lián)： 5400 小高層： 4300 聯(lián)體： 5900 疊加： 4900 疊加別墅 主力面積 200㎡ 190㎡ 疊加別墅 銷售狀況 已售 90％ 已售 75％ 后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 招商地產(chǎn)于去年在陽(yáng)澄湖東路拍下一塊 226000平米的的住宅用地，規(guī)劃容積率不大于。貫穿東西的鳳陽(yáng)大道是一條一級(jí)公路，東接昆山市至上海，西接 205省道至無(wú)錫。 同樣預(yù)算有房有車， 66 萬(wàn)體貼天下父母心。 —— 院納天地、現(xiàn)代居所， 6月 28日隆重開(kāi)盤。 ?車身廣告 ??主要推廣形式 ?市區(qū)接待點(diǎn) （ 4 月底進(jìn)場(chǎng)） 現(xiàn)場(chǎng)精神堡壘、圍墻： 在項(xiàng)目地塊 處接待中心門口設(shè)立，加強(qiáng)案場(chǎng)的認(rèn)知度。純復(fù)式絕對(duì)誘惑力】 本案輕松的入