【正文】 前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時(shí)工作安排 。 (3)花木除雜 :及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥 。 7，電梯運(yùn)行有無(wú)振動(dòng)，開(kāi)關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等 . 三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，由電位管理采取措施進(jìn)行調(diào)整 .如果問(wèn)題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評(píng)定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進(jìn)行處理，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯 . 四，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理， 缺陷未處理好不得擅自離開(kāi)，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺 陷，并做好記錄后方可離開(kāi) . 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程 一，水泵房為物流園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問(wèn)題 .運(yùn)行操作人員必須將設(shè)備的安全運(yùn)行放在首位 . 二，水泵的運(yùn)行操作 1，運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開(kāi) 。 4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動(dòng)，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào) 告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理 . 三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于 自動(dòng) 位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄 . 中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度 (根據(jù)實(shí)情定 ) 一，中央空調(diào)開(kāi)機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔 4 小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括 : 1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為 380V177。 6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗 干凈 。 8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放 。室內(nèi)綠化常青 . 第四節(jié) :管理人員的配備，人員培訓(xùn) 一，物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對(duì)外形象和設(shè)備配置情況，幫我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持以公司 精干，高效，敬業(yè) 的用人原則為基礎(chǔ)，確定 重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德 的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān) .我們要求管理人員必須是一專多能 .在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn) . (一 )，管理處人員配備圖 (二 )，物業(yè)管理處人 員崗位分布說(shuō)明 1，管理處 主任 :1 名，負(fù)責(zé)全面工作 . 2，文 員 :負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作 . 3，主 管 :1 名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督 . 4，維 修 部 :2 名，負(fù)責(zé)物流園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作 . 5，保安隊(duì)中隊(duì)長(zhǎng) :1 名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作 . 保 安 :20 名，分三班 24小時(shí)值班 (其中一名輪休 )，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作 . 6，環(huán)境管理部部長(zhǎng) :1名，負(fù)責(zé)清潔 ，綠化全面工作及對(duì)部門人員檢查監(jiān)督工作 . 綠化技師 :2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作 . 環(huán)衛(wèi)工人 :6名負(fù)責(zé)物流園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生 . (三 )，人員培訓(xùn) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了 全員培訓(xùn)，全過(guò)程考核 的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處 . 1，培訓(xùn)的目標(biāo) : 通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效 . 2，培訓(xùn)內(nèi)容 : (1)新員工入職培訓(xùn) : A，企業(yè)培訓(xùn) :企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等 。3，維修保養(yǎng)管理 。第二 :加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到物流 園區(qū)的人員都自覺(jué)愛(ài)護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境 。3，消防管理 。 B，新技術(shù) (能 )培訓(xùn) :智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等 . (3)素質(zhì)提高培訓(xùn) : A，操作層自我開(kāi)發(fā)培訓(xùn) :進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán) 保等相關(guān)知識(shí)講座 。 5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源 。 5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈 。 5，檢查進(jìn)出冷凍水溫 度 (冷凍水進(jìn)水溫度 0～ 18℃，溫度 6～ 8℃ )。 2，泵房?jī)?nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開(kāi)時(shí)，房門必須上鎖 . 四，發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班 . 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 一，值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到 三勤 (勤聽(tīng)聲音，勤看儀表，勤測(cè)溫表 ). 二，啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行 。 (7)植保 :提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無(wú)公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無(wú)風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后 4 小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴 。 7，各項(xiàng)清潔工作安全批示書(shū) 。 C， 絕對(duì)不允許反駁或找借口中 。 2，如客戶同意報(bào)案，須盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān) 。 接好水帶，水槍到火警現(xiàn)場(chǎng)做滅火準(zhǔn)備 。 2，停水時(shí)，當(dāng)班人員密切觀察水池儲(chǔ)水情況，向管理處主任匯報(bào)，對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行合理調(diào)度，如水池儲(chǔ)水不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)滿足供給應(yīng)提前通知客戶 . 二，事故處理 1，供水設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，維修主管，當(dāng)班人員要到現(xiàn)場(chǎng)察看，處理并及時(shí)組織搶修 。 門崗人員做好相關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄 . 不當(dāng)班人員 : 由班長(zhǎng)帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火場(chǎng)，控制火情 。 3，記錄好有關(guān)情況 . 八，管理處對(duì)于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報(bào)告》報(bào)告總經(jīng)理 . 九，具體操作詳見(jiàn)《意外事件處理工作指示》 . 消防應(yīng)急方 案 為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案 : 一，成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組 : 總指揮 :管理處主任 副總指揮 :保安隊(duì)長(zhǎng) 下分兩個(gè)組 :前線組和后援組 二，消防組織架構(gòu) : 三，消防應(yīng)急方案 1，火警發(fā)生在任何時(shí)候 1)一般火情處理 (指還沒(méi)有造成危及人生，財(cái)產(chǎn)的小型火災(zāi) ). 當(dāng)班人員 : 當(dāng)班人員第一時(shí)間內(nèi)通知總指揮和 119。 4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢(shì)撲滅時(shí)，應(yīng)立即拔打 119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場(chǎng) . 5，當(dāng)消防員到場(chǎng)后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料 : 1)消防車到達(dá)的時(shí)間 2)消防車到 場(chǎng)數(shù)目及車牌號(hào)碼 3)帶隊(duì)的消防隊(duì)長(zhǎng)姓名 4)消防員收隊(duì)離場(chǎng)時(shí)間 6，當(dāng)火勢(shì)被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時(shí)巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修 .另外，須巡查及記錄受影響單位的情況 。 2，定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部的 5S 整頓 。 二，清潔實(shí)施 1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報(bào)告 。草皮澆水 時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤(rùn)土層 5 厘米以下，澆水以早晚為主 。 6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤(pán)車手輪，開(kāi)閘板手等求援工具是否放在指定位置 。 3，消防泵安全運(yùn)行 5 分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行 。 5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道 。 7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練 。3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度 . 接管驗(yàn)收后開(kāi)始 第三節(jié) :各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國(guó)物業(yè)管理示范 物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》及 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施 . 序號(hào) 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測(cè)定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則， ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時(shí)率 96% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園 區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜 .并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24實(shí)行小時(shí)值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求貴單位意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場(chǎng)完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查， 24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物流園區(qū)人身財(cái)產(chǎn)安全 10 財(cái)產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫(huà)，亂貼亂畫(huà) 等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 (年 ) 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全 14 綠化完好率 無(wú) 全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 ，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露 。2，運(yùn)行管理 。第三 :垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng) 。4，來(lái)人來(lái)訪管理 。 B，管理人員實(shí)行 四個(gè)一 常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫(xiě)一篇文章，讀一本專業(yè)的好書(shū)，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽 . (4)新政策，新理論培訓(xùn) : 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等 . (5)培訓(xùn)者培訓(xùn) : 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn) . 3，培訓(xùn)計(jì)劃 (不具體闡述 ) 4，培訓(xùn)的評(píng)估考核 (1)培訓(xùn)中考核 :根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正 . (2)培訓(xùn)后考核 :分為實(shí)操考 評(píng)和書(shū)面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù) . 第五節(jié) :管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案， 設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化 .健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù) .為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量