【正文】 積 畝（ 203607m2），總建筑面積：，其中： 商品交易區(qū) 商鋪 、配套生活設(shè)施、 電子商務(wù)中心 、 公廁等 。在商貿(mào)廣場的建設(shè)與經(jīng)營上，以十年之成功經(jīng)驗，創(chuàng) 造了一套針對大型商貿(mào)廣場從設(shè)計、開發(fā)到經(jīng)營的成功模式，以其卓著的業(yè)績、完美的集團口碑，良好的社會形象和雄厚的綜合實力，逐步樹立了豪德集團中國商貿(mào)流通業(yè)巨頭的地位。 三、可行性研究的結(jié)論 運城位于秦、晉、豫黃河 新三角的中心地區(qū)，隨著運城市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化進程的快速推進，始建于九十年代初期的禹都市場已經(jīng)不能滿足大生產(chǎn)、大流通和現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的需要。其發(fā)展水平成 為衡量一個國家和地區(qū)現(xiàn)代化程度和綜合競爭能力的重要標志。該項目的建設(shè)將對 加快發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，提高城市品位，完善城市功能， 擴大市場容量， 繁榮市場經(jīng)濟，增加就業(yè)崗位，提高流通產(chǎn)業(yè)對全市國民經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟 一體化發(fā)揮重要的作用，并產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。新絳蔬菜集團、山西粟海集團、山西忠民集團等三家企業(yè)入圍國家級重點龍頭企業(yè)，山西強勝集團等 8 農(nóng)企業(yè)成為省級龍頭企業(yè)；山西華康等 19 家企業(yè)入山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 10 圍全省 “1311”百龍規(guī)劃。工業(yè)區(qū)以精細化工、五金加工、輕紡服裝、新型材料和農(nóng)副產(chǎn)品加工等為支柱產(chǎn)業(yè)；商貿(mào)區(qū)禹都市場的規(guī)模和銷 售額位居全國百強，已發(fā)展成為黃河新三角地區(qū)的物流中心。物流輻射范圍廣大，發(fā)展空間廣闊，發(fā)展成為 黃河金三角地區(qū) 物流中心，成為全國現(xiàn)代物流鏈中的區(qū)域性樞紐的地緣條件十分突出。國家連續(xù)實施的西部大開發(fā)、中部崛起戰(zhàn)略 ， 為 運城 發(fā)展提供了千載難逢的大好機遇。國內(nèi)許多大中城市已把現(xiàn)代物流業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)重點培植，作為跨地區(qū)資源山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 14 整合十分突出的產(chǎn)業(yè)，需要發(fā)揮優(yōu)勢，搶抓先機，加快發(fā)展。新型工業(yè)化的發(fā)展對于商貿(mào)物流來說，會提供內(nèi)容更加豐富、品種更加多樣的 物流 資源 和物流需求 ，這對于城市現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展是一個非常重大的時機。 項目所在地有良山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 18 好區(qū)域環(huán)境和場址條件 ， 區(qū)域環(huán)境良好，交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。 （ 1） 區(qū)域內(nèi)物流市場分析 運城 貨物運輸中，道路貨物運量在最近幾年一直呈快速上升趨勢。 山西省 2020－ 20 2020 年物流需求總水平預(yù)測 表 4－ 4 年 份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP （億元） 貨運 量 （萬噸） 物流總成本 （億元） 2020 5696 58016 797 2020 7581 77216 1061 （ 2020 社會物流總成本與 GDP 的比例按 14%推算） 山西省社會貨運量的增長和 GDP 發(fā)展趨勢，可為 運城 豪德物流園區(qū)提供較大的市場發(fā)展空間，有強大的物流市場需求作支撐，在未來山西省每年數(shù)百億元物流市場上， 運城 豪德物流園區(qū)可以獲得較大份額。 一、場址所在位置現(xiàn)狀 場址選擇應(yīng)遵循以下原則 符合運城技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃。 四、公共設(shè)施條件 項目區(qū)機場大道、邑東路、安中路、工業(yè)路已建成通車，供水、排水、供電等市政設(shè)施全部到位。 二、總體規(guī)劃方案 運城豪德物流園區(qū) 規(guī)劃占地面積 ，東西長 560m，南北最大寬度 724m，最小寬度 565m，平均寬度為 。 （ 2）在保證交通安全和通暢的前提下，道路橫斷面單幅、機非混行。生活廢水，糞便污水經(jīng)衛(wèi)生器具收集后排出室外，經(jīng)室外檢查井、化糞池的初級處理后排入城市污水管網(wǎng)。 供電設(shè)計方案 （ 1）供電系統(tǒng)及安裝容量 本工程電源從市政城區(qū)電網(wǎng)引來，電源電壓為 10KV。變電站設(shè)在路邊綠化帶內(nèi)，變電站高壓側(cè) 10KV 電源由供電部門提供?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)采用 BVR—25mm2導(dǎo)線作為接地線，所山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 41 有設(shè)備的金屬外殼及穿管導(dǎo)線做好接地保護。 （ 10）應(yīng)制定嚴格的維護計劃，認真進行燈具等照明設(shè)施的維護和保養(yǎng)，提高利用率。特種作業(yè)人員必須按國家規(guī)定接受專門安全技術(shù)培訓(xùn)，取得特種作業(yè)資格證后方可上崗作業(yè)。 消防措施 （ 1） 物流園區(qū)設(shè)施（商鋪、堆場、倉庫）是防火重點單位，必須認真貫徹預(yù)防為主，防消結(jié)合方針，牢固樹立安全意識。消防器材應(yīng)當設(shè)置在明顯和便于取用的地點，周圍不準堆放物品和雜物。 三、消防 設(shè)計依據(jù) （ 1）《中華人民共和國消防法》（ 1998 年）。這些危害因素的存在，將會對企業(yè)構(gòu)成極大的潛在危害，防范不當甚至可能對生命財產(chǎn)造成巨大損失。 （ 5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。建筑物內(nèi)凈距小于100mm 的平行或交叉的長金屬體每隔 30m 或交叉處用金屬線跨接。伸臂燈安裝高度為燈具距路面 10 m；庭院燈為燈具距路面 4 m、草坪燈為燈具距路面 m；道路縱向燈距 30 m，伸臂燈、庭院燈30 m，草坪燈 200 m2/盞。 六、供暖通風(fēng)設(shè)計方案 設(shè)計規(guī)范 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GB500192020） 《建筑設(shè)備專業(yè)設(shè)計技術(shù)措施》 《公共 建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ GB501892020） 室外空氣計算參數(shù) 采暖室外溫度 － 12℃ 冬季室外平均風(fēng)速 V=冬季通風(fēng)計算溫度 tw=－ 3℃ 夏季通風(fēng)計算溫度 tw=℃ 夏季空氣調(diào)節(jié)計算溫度 tw=℃ 夏季空氣調(diào)節(jié)室外濕球溫度 ℃ 設(shè)計方案 電子商務(wù)中心 樓等公共建筑采暖通風(fēng)由中央空調(diào)集中供給，商鋪和配套建筑擬采 用地?zé)崾讲膳绞?。m 2） 74598m2 用水量損耗 按總量 5％計 合 計 給排水設(shè)計方案 （ 1）給水系統(tǒng) 水源由市政供水管網(wǎng)保證。結(jié)構(gòu)平面布置力求做到簡單、規(guī)則，平面和豎向盡量做到剛度分布均勻、連續(xù)，最大限度減少地震力對建筑 物的作用。 道路及管道設(shè)施 山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 29 （ 1）處理好近期與遠期、局部與整體的關(guān)系，從整個路網(wǎng)規(guī)劃及其交通組織和地形條件統(tǒng)一考慮，注重經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán) 境效益的綜合分析。 ② 、本場地為非自重濕陷性場地，其濕陷等級屬 Ⅰ 級（輕微）和Ⅱ 級（中等）。 建設(shè)規(guī)模的確定 運城 豪德物流園區(qū)發(fā)展的總體思路是緊緊圍繞貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動資源型城市轉(zhuǎn)型、解決好民生民計問題、全面實現(xiàn) “兩個再翻番 ”宏偉目標，充分發(fā)揮 運城 市的比較優(yōu)勢，做大做山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 24 強現(xiàn)代商貿(mào)物流，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；積極引入現(xiàn)代物流理念，全面推進區(qū)域內(nèi)外物流的互動發(fā)展；著力構(gòu)筑物流基礎(chǔ)設(shè)施、物流信息網(wǎng)絡(luò)和政策與行業(yè)管理體系的 “三大平臺 ”；扶持和培育物流企業(yè)與人才，提升物流產(chǎn)業(yè)的附加值，努力實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。按照我國社會物流總成本與 GDP 的比例為 15%推算， 2020 年 運城 市生產(chǎn)總值 億元，其物流總成本為 億元，據(jù)此預(yù)測， 運城 市 2020 年生產(chǎn)總值 660 億元，物流總本將達到 億元（ 2020 年社會物流總成本與 GDP 的比例按 14%）。 運城 豪德物流園區(qū)的服務(wù)范圍：以 運城 為中心，發(fā)揮 運城 對 黃河金三角地區(qū) 物流集散和輻射功能。 二、項目建設(shè)的可行性 項目建設(shè)符合運城市 “十一五 ”規(guī)劃要求。同時，對提高運城的城市品位，擴大市場容量，完善城市功能，繁榮市場經(jīng)濟，增加就業(yè)崗位，提高流通產(chǎn)業(yè)對全市國民經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)揮重要的作用。作為引導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，現(xiàn)代物流業(yè)在我國被廣泛重視，制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的體制、法規(guī)、標準和政策等問題已經(jīng)并將繼續(xù)得到解決。工商業(yè)相對發(fā)達城市的物流需求增長主要源于四個方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場輻射半徑不斷擴大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 13 四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加。四是發(fā)展過于封山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 12 閉，對外開放程度不高。 運城市區(qū)位于全市的政治、經(jīng) 濟、文化中心，市區(qū)建設(shè)日新月異，山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 11 城區(qū)面積不斷擴展。現(xiàn)全市經(jīng)有關(guān)部分認證的綠色食品已達 30 個，無公害基地 19 萬畝。 面對 這 一 現(xiàn)狀和 趨勢， 運城 市委、市政府審時度勢，確立自己的戰(zhàn)略定位，抓住當前有利時機，加快發(fā)展現(xiàn)代物流 業(yè)，拓展經(jīng)濟增長空間，實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，在更大、更廣、更深的范圍內(nèi)參與區(qū)域經(jīng)濟，進一步融入全國、全球的大市場?，F(xiàn)代物流是利用現(xiàn)代信息技術(shù)和物流裝備，整合傳統(tǒng)流通、運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、加工、配送、信息處理等物流環(huán)節(jié)，實現(xiàn)物流運作一體化、信息化、高效化的先進組織方式。 資金來源為： 項目資本金 萬元（占 40％），銀行貸款（占 50％），預(yù)售收入 （占 10％） 。山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 運城豪德物流園區(qū) 二、建設(shè)單位： 運城豪德貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司 三、法人代表： 汪榮貴 四、建設(shè)單位簡介： 運城豪德貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司 是由深圳市豪德投資有限公司和香港 豪德集團 開發(fā)有限 公司共同控股的公司。 十、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 3 物流園區(qū)內(nèi)交易場地銷售收入： 銷售稅金及附加 物流收入（稅后） 利潤總額 總投資利稅率 % 所得 稅 所得稅后凈利潤 1總投資利潤率 % 1資本金利潤率 % 1盈虧平衡點 % 1財務(wù)內(nèi)部收益率： %Ic=12% 1財務(wù)凈現(xiàn)值： 0（ Ic=12%時） 1投資回收期： 1貸款償還期 4年 1 從第 2年開始 按 3年等額還 本 ，償債備付率為 1 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 《國務(wù)院關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》 (國發(fā)〔 2020〕 19號 ) 《山 西省人民政府關(guān)于促進流通業(yè)發(fā)展的實施意見》 (晉政發(fā)〔 2020〕 1號 ) 《運城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《運城市城市總體規(guī)劃（ 2020—2020）》 運城豪德物流園區(qū) 建設(shè)合同書 山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 4 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50220—95） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180—93） 《山西省建設(shè)工程投資概算指標》 1997年 12月?，F(xiàn)代物流對于降低流通成本、提高經(jīng)濟效益和社會效益作用明顯，被稱為 “第三利潤源 ”。 運城豪德物流園區(qū) 是經(jīng)運城市政府批準，由香港豪德集團在運城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資建設(shè)的大型現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū)。全市大中型農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到 26 家，總銷售收入 億元，其中億元以上企業(yè) 8 個， 3 億元以上企業(yè) 4 個。由省政府批準興建的運城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于運城市東北部，規(guī)劃總面積 36 平方公里，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。從市場間的相互聯(lián)系看 ， 城市 的商品市場與外地市場之間的溝通和聯(lián)系不夠緊密，基本處于封閉環(huán)境中的自我循環(huán)狀態(tài)， 物流 市場輻射范圍小，輻射能級低。相對發(fā)達的工商業(yè)為 運城 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)奠定了堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 （ 6） 運城 發(fā)展現(xiàn)代物 流業(yè)面臨兩大挑戰(zhàn) 。 是適應(yīng)新型工業(yè)化發(fā)展的需要 新型工業(yè)化是 “十一五 ”期間發(fā)展的主要趨勢。 運城市 “十一五 ”規(guī)劃提出要加快發(fā)展商貿(mào)流通和服務(wù)業(yè)，支持發(fā)展一批在黃河金三角地區(qū)有較大聚集力和輻射力的大型商貿(mào)、物流中心 ， 重點抓好一批商貿(mào)流通和現(xiàn)代物流企業(yè)。 物流市場規(guī)模預(yù)測 物流市場劃分為區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外兩大市場。 山西 運城 豪德物流園區(qū)項目可行性研究報告 22 運城 市 20 20 2020 年物流量預(yù)測 表 4—3 單位：億元 指標名稱 2020 年 2020 年 全市國民生產(chǎn) 產(chǎn)值 660 全市物流總成本 （ 2） 區(qū)域外物流市場分析 通過采用國內(nèi)生產(chǎn)總值、貨運量指標大致描述物流服務(wù)需求的總體情況及其發(fā)展趨勢，從 “量 ”的角度估計物流服務(wù)需求規(guī)模。 根據(jù)把 運城 豪德物流園建成 晉、陜、豫 黃河金三角地區(qū) 的物流中心，成為全國現(xiàn) 代物流業(yè)發(fā)展供應(yīng)鏈中的區(qū)域性樞紐和節(jié)點的目標，確定 運城 豪德物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模為： 建筑面積 萬平方米。 ③ 、該場地地下水屬于潛水，其整體走向為東北 ~西南向，地下水位介于 ~ 米，由于地下水埋藏深度不一，故不同施工