【正文】 部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺(tái)內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 目標(biāo)客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 位置 ：位于 1214 軸 、 C1D1 軸圍合的范圍內(nèi)。 面積 ： 60 平方米 功能 ：圖書、 期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。雖然本項(xiàng)目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。根據(jù)我們對(duì)寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購(gòu)買的方式，有 55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購(gòu)買。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公樓 的長(zhǎng)期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時(shí)也注重實(shí)用，并要求高效快捷、具有一定個(gè)性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。內(nèi)部設(shè)有走道，相對(duì)獨(dú)立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會(huì)議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會(huì)議，對(duì)于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。 地下一層主要功能為各類設(shè)備機(jī)房和汽車庫、自行車庫，由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的局 限，有些位置的車位布置面積相對(duì)較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個(gè)別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。 ? 本項(xiàng)目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對(duì)于總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項(xiàng)目的總體定位不沖突。他們的需求特點(diǎn)是更樂于在固定的、相對(duì)不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動(dòng)；由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，他們對(duì)于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會(huì)地位和實(shí)力、品位，但又不希望過于引人注目；消費(fèi)能力極強(qiáng)，對(duì)于形象、品 質(zhì)、舒適度和個(gè)性化的需求大于對(duì)價(jià)格的關(guān)注。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場(chǎng)，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長(zhǎng)安俱樂部等，共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地 上二、三層，將會(huì)干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對(duì)于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對(duì)于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺(tái)球、淋浴、氧吧。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動(dòng)場(chǎng)所。他們擁有巨額的財(cái)富，位于社會(huì)金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動(dòng)空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。 位 置： 7 BD 軸圍合空間。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供銀行服務(wù)。 1 定位原則 寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購(gòu)買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。 （二） 經(jīng)營(yíng)方式建議及面積分割 在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。從調(diào)查的反饋來看，購(gòu)房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了 73%。 目標(biāo)客戶： 投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 位置 ：原桑拿和淋浴、更衣的位置。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。他們對(duì)中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 貨運(yùn)電梯 由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清 潔護(hù)理需要專用的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。 劣勢(shì)： ? 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。 分樓層組合 組合方式 分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人們普遍對(duì)西高新的住宅市場(chǎng)較為看好，需求較為旺盛。 ? 項(xiàng)目目前的公寓價(jià)格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高，與項(xiàng)目前期定價(jià)有較大區(qū)別，價(jià)格跨度大，對(duì)銷售會(huì)造成不利影響。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力： 由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取一定的投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。 （一） 酒店功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場(chǎng)需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益的酒店類型。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶的吸引力比較差。 ? 通過獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。 9 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ? 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶型無法滿足商住的要求。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。 電梯和大堂的使用 從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可望通過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫字樓）。 27 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對(duì)西安客 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 32 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 根據(jù)需要可 靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。 ? 員工餐廳 40 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有 9 個(gè)停車位，為此 9 個(gè)車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長(zhǎng)度 30 多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617 軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至 D 軸處，取消其余的 6 個(gè)車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳 19 軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營(yíng)成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。他們理性地追求享樂，追求個(gè)性化的享受。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。如健身、臺(tái)球等，安 排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽 45 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。在此背景下形成了新財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類 型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。 同時(shí)由于公寓式酒 店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處 35 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。 購(gòu)房者對(duì) 24 小時(shí)熱水的需求程度 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供 精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。 面積： 160 平方米 功能： 乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限 28 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。其客戶不限于投 資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 ? 商務(wù) 中心 由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通 酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式 酒店共享。而本項(xiàng)目經(jīng)過豎向分割，東、西兩部分各 3 部客梯，對(duì)于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。 ? 東側(cè) 12 層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店