【正文】 ? —— 隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新時期。根據(jù)中央部署，處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、推動結(jié)構(gòu)調(diào)整和管理好通脹預期的關(guān)系，這是2021年宏觀調(diào)控的核心。為了應對金融危機的沖擊，抑制日益加深的通貨緊縮趨勢，中國從 1998開始，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，啟動國內(nèi)需求。從效果來看，當時的經(jīng)濟波動比較大，調(diào)控效果不太理想。政府失靈并不比市場失靈更糟，而且這種失靈是可以被緩解乃至消除的；通過采取適當?shù)恼撸深A可帶來帕累托改進；政府不但不比市場效率差，而且由于政府的強制性職能，使它能做許多市場不能做的事件。應拋棄自由放任的抽象原則 ,使政府承擔起某些經(jīng)濟管理職能 ,政府作為?公共意志代表人?有責任承擔糾正市場失靈、挽救陷于深重危機的資本主義經(jīng)濟的重任 ,以有管理的資本主義取代自由放任的資本主義。 另一方面 ， 政策措施不一定會達到預期效果 ， 它會通過市場中介反饋到調(diào)控主體 。 ? （ 2）評價 ? —— 此次宏觀調(diào)控 是中國第一次有意識地運用財政、貨幣政策手段進行間接調(diào)控，也是第一次自覺地進行現(xiàn)代意義上的財政、貨幣政策搭配使用。 ? 2021— 2021年的宏觀調(diào)控 ? （ 1）特點 ? —— 在全球化推動下，國內(nèi)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和市場化進程全面提速，國民經(jīng)濟進入周期性上升期，創(chuàng)下近半個多世紀以來繁榮時間最長的紀錄。 四、我國改革開放后 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的演變 ? （一） 19931996年：我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控 ? 背景： 首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱 ? —— 房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產(chǎn)市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟運行出現(xiàn)嚴重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。但這一政策出發(fā)點是 ? 從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價 ? ，實際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價問題埋下了隱患。 4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控要采取八項措施 (簡稱 ? 新國八條 ?) ，對 ? 國八條 ? 進一步細化、延伸。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布 ? 雙率 ? 齊降，貨幣政策再度從 ? 從緊 ? 向 ? 適度寬松 ? 轉(zhuǎn)變。 ? 2021年 3月 18日，國資委要求， 78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在 15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。 ? 1 2021年 12月 25日，住房和城鄉(xiāng)建設部宣布，于 26日起，五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 0． 25個百分點?！?2】 ? 2 2021年 4月 17日，中國人民銀行決定，從 2021年 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。 ? 2 2021年 2月 18日，中國人民銀行宣布，將于 24日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0． 5個百分點。 ? 1 2021年 11月 15日，住房城鄉(xiāng)建設部和國家外匯管理局發(fā)布通知，進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理，要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。 ? （六） 2021至 2021年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一覽 ? 2021年 1月 10日，國務院出臺 ? 國十一條 ? ，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導．對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行 40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外 ? 熱錢 ? 沖擊中國市場。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。 ? （ 2） 這兩份意見向左的文件相繼出臺，將政府既害怕房地產(chǎn)價格和投資增長過快又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟增長的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無遺。 1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。 ? 1998— 2021年的宏觀調(diào)控 ? （ 1）特點 ? —— 在亞洲金融危機的沖擊下，中國從 1998年開始出現(xiàn)了經(jīng)濟增長減速、物價下降等現(xiàn)象，遭遇改革開放以來的第一次通貨緊縮。政策變化過快、調(diào)整過于頻繁，缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性。 ? 政府的經(jīng)濟職能理論 ? —— 沒有任何證據(jù)表明，政府天生就比市場缺乏效率。刺激經(jīng)濟的發(fā)展。 如果偏離目標值過大 ，則調(diào)控主體會修正政策措施 ， 開始下一輪調(diào)控過程 ， 直至達到政策目標 。一方面改變了原來單一的行政性辦法，逐漸引入經(jīng)濟、法律等間接手段，開始進行現(xiàn)代意義上的財政貨幣政策的嘗試。經(jīng)濟持續(xù)快速增長，無疑會極大地增加國民財富，但也會帶來能源、環(huán)境和社會方面新的矛盾和問題。 ? 對策 ? —— 1993年，國務院出臺《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調(diào)控的 16條政策措施 (通稱 ? 國 16條 ?) ； 1994年系列出臺《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》頒布。 ? （三） 20212021年：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) ? 背景 ? —— 從 2021年開始，我國房地產(chǎn)投資快速增長，再次出現(xiàn)經(jīng)濟過熱跡象。隨即，國務院轉(zhuǎn)發(fā)由建設部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細化方案。本來在前期調(diào)控政策和金融危機的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。 ? 2021年 3月 22日，國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控