【正文】 0010002021 20212021 2021 于洪區(qū)鐵西新區(qū)大東區(qū)東陵區(qū)皇姑區(qū)新城子區(qū)渾南新區(qū)和平區(qū)蘇家屯區(qū)沈河區(qū)新民市遼中縣法庫縣康平縣全市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖 第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 沌口 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 客戶基本情況 ? 有東風(fēng)、康師傅、可口可樂等 ? 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主 客戶收入 較好企業(yè)員工收入 ? 平均收入： 3000元 /月 ? 普通員工不超過 2021元 /月 ? 技術(shù)人員和科長級別 30004000元 /月 ? 管理層約 10％，收入高并且差別大 現(xiàn)居住狀況 ? 現(xiàn)狀 :多數(shù)在區(qū)域購房（企業(yè)集中購房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購房 沌口片區(qū)客戶研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項(xiàng)目片區(qū)印象 ： 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 客戶基本情況 寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學(xué)校的老師等 本項(xiàng)目契合度 ? 客戶購買力較強(qiáng)，但相對于漢口中心物業(yè)價(jià)格接受有壓力，本項(xiàng)目具有性價(jià)比優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價(jià)比空間要求更高 ? 項(xiàng)目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力 ? 提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)競爭力 ? 對鐵道具有一定抗性 寶豐商圈和中心區(qū) 客戶研究 月湖橋 延伸片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 樓盤 特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高 物業(yè)類型 高層建筑為主 產(chǎn)品創(chuàng)新 沒有創(chuàng)新 價(jià)格 擁有城市和自然雙重資源項(xiàng)目（湖景）均價(jià)5500元 /平方米以上，一般 4500元 /平方米以上 價(jià)值 要素 城市價(jià)值（地段、市政配套、交通、生活配套）； 自然資源（東西湖）； 少量精裝修、采用高品質(zhì)建材； 板塊 劣勢 價(jià)格高（需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力）； 后續(xù)供應(yīng)量較少； 項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般； 漢口中心板塊樓盤特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?調(diào)研時(shí)堅(jiān)持 “ 眼見為實(shí) ” 的原則，不應(yīng)抱有 “ 沒什么看的了 ” 、 “ 不會有什么收獲的 ” 等僥幸想法，往往你的直覺與事實(shí)相違背，而錯(cuò)過了最為重要的事實(shí)收集。 資料來源： 《 廣州統(tǒng)計(jì)年鑒 》 、 《 東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 、世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析 1 , 0 4 11 , 1 5 59511 , 0 5 65001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 02021年 2021年高端物業(yè) 中高端物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 說明： 20212021年漢正街商戶增加約 20％，計(jì)算正常商業(yè)淘汰率2030％，即至少有超過一半商戶是經(jīng)營 5年以上 客戶收入 ? 漢西街收入：平均純收入約 10萬元 /年（扣除所有費(fèi)用） ? 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬元 /年（扣除所有費(fèi)用） 漢江北岸商業(yè)片區(qū) 客戶研究 漢西建材場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 項(xiàng)目客戶研究－片區(qū)劃分 沌口 王家灣 鐘家村 寶豐商圈 研究客戶群 沌口片區(qū) 鐘家村片區(qū) 王家灣片區(qū) 商業(yè)片區(qū) 漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶 寶豐商圈 10分鐘 車程 5公里 路程 15分鐘 車程 12公里 路程 6分鐘 車程 4公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 20分鐘 車程 15公里 路程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價(jià)收入比的定義 房價(jià)收入比＝平均房價(jià) /平均家庭年收入 平均房價(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo) 平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義 計(jì)算方法及缺陷 各指標(biāo)的取值不同，算出的房價(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià) 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段 市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略 復(fù)蘇 直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓 無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地 發(fā)展 地價(jià)和房價(jià)開始同步上升， 期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場 最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓 危機(jī) 頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓 地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者 一次性賣樓 蕭條 地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快， 市場動(dòng)力是信息不完備者 最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價(jià) 房地產(chǎn)周期理論 ?GDP增速 ?人均 GDP增速 ?房地產(chǎn)發(fā)展程度 判斷因素： 階段 價(jià)格 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 房地產(chǎn)市場各發(fā)展階段特征分析： 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 6 現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷狀況基本平衡，房價(jià)收入比相對正常，整體發(fā)展較為平穩(wěn) 9 6 0 . 8 88 7 3 . 8 36 8 2 . 6 26 3 3 . 1 76 0 1 . 9 97 0 2 . 2 98 1 6 . 7 28144094506585430 . 8 01 . 11 . 0 00 . 6 8 0 . 7 10 . 9 4020040060080010002021 2021 2021 2021 2021 2021單位: 萬m 20 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0竣工面積銷售面積銷售面積/竣工面積異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系， 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 機(jī)遇 ?2021年以前武漢房地產(chǎn)市場屬于供大于求的局面，在 2021年銷供比例突破， 2021年的商品房銷售面積超出竣工面積㎡。 12 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ： ?農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80% ?教育程度以初中為主 ?年齡結(jié)構(gòu)以 35歲以上的中老年為主 ?職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主 ?結(jié)構(gòu)變化 ： 主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。 22 客戶分析方法 ?對整體市場以及區(qū)域市場的認(rèn)識與看法 ?對本項(xiàng)目的看法 ?對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn) ?需求和購買力 ?訪談： ?對整體市場以及區(qū)域市場的認(rèn)識與看法 ?對本項(xiàng)目的看法 ?對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn) ?需求和購買力 ?樓盤調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)購房 ? 企事業(yè)一般員工對未來收益不太看好，銀行貸款還款有憂慮 ? 客戶具有提高生活素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望，寧愿買小一點(diǎn)的新房都不愿意買大點(diǎn)的二手房 跳出原住區(qū)購房驅(qū)動(dòng)力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資 本項(xiàng)目契合度 ? 本項(xiàng)目前景客戶認(rèn)可度高，對客戶引導(dǎo)性強(qiáng) ? 本片區(qū)客戶具有良好的片區(qū)情節(jié) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品居住舒適度和實(shí)惠性吸引，通過測試客戶對實(shí)惠型（送面積）敏感度高 王家灣片區(qū)客戶研究 王家灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來影響； ? 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約。 57 市場競爭機(jī)會分析總結(jié) 項(xiàng)目競爭機(jī)會點(diǎn)： ?規(guī)模優(yōu)勢 ?大空間社區(qū)景觀 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 客戶置業(yè)特征 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對不同創(chuàng)新的敏感不同 ? 優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買單 ? 非常注重交通條件 ? 注重購買實(shí)惠 ?打造規(guī)模優(yōu)勢 ?大空間社區(qū)景觀、創(chuàng)新生活理念 ?實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新 支撐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?注重發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的效能，不要拘泥于 “ 生手 ” 與 “ 熟手 ” 之分，敢于發(fā)表自己的見解。 51