【正文】 年12月2006年1月2006年2月調(diào)價(jià)格，滿足整體供應(yīng)量的同時(shí)達(dá)到好位置賣個(gè)好價(jià)錢的產(chǎn)品增值策略。同時(shí)“一元到家” 消費(fèi)輻射面涵蓋了整個(gè)膠東半島，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)將有足夠的營(yíng)業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢(shì)，足以到保證高于目前常數(shù)的 8%回報(bào)率的數(shù)字，現(xiàn)場(chǎng)可以計(jì)算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強(qiáng)調(diào)通過我們?nèi)珖?guó)和韓國(guó)大面積的招商引入，足以保障經(jīng)營(yíng)的數(shù)量和品種、品牌。而威海 2021 年人口統(tǒng)計(jì) 3000000 市區(qū)人口 800000 人。 d. 對(duì)外商投資興辦的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后仍為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，可以按照稅法規(guī)定的稅率延長(zhǎng) 3 年減半征收所得稅。被注入新血液的文登及時(shí)的抓住了一個(gè)又一個(gè)的機(jī)會(huì)，優(yōu)化著自身，并讓市民的生活蒸蒸日上， GDP 與人均 GDP 已大幅上升到一個(gè)新的高度，就連農(nóng)村人均 GDP 都到達(dá)了 7200 元 RMB,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上分析 ,文登超常規(guī)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是汽車與配件產(chǎn)業(yè)群、機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)群、輕紡與制革產(chǎn)業(yè)群、電子通信產(chǎn)業(yè)群和食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。 威海自從去年底 10 月 6 日榮獲 2021 年度“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加欣欣向榮。在崗職工年平均工資 11215 元，增長(zhǎng) %。 角度認(rèn)識(shí)城市 文登 ,在國(guó)人心里究竟是怎樣一個(gè)城市 ,他都在發(fā)展什么 ?顯而易見 ,在全國(guó)范圍內(nèi) ,作為沿海城市經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境還處于發(fā)展階段的它，還不知名，也未達(dá)到一個(gè)核心城市的條件。物價(jià)水平的平穩(wěn)發(fā)展及市場(chǎng)商品的日趨豐富，使百姓得到了更多的實(shí)惠。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 億元；其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) %。每個(gè)生活區(qū)內(nèi)都建有國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、健身場(chǎng)所。如何營(yíng)造一個(gè)富有獨(dú)特個(gè)性和魅力的市場(chǎng)環(huán)境，迅速帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)要素集聚、拉動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、超常規(guī)推進(jìn)城市化進(jìn)程？這就要發(fā)展?jié)M足韓國(guó)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)需要的第三產(chǎn)業(yè) —— “商貿(mào)、商務(wù)、生活三位一體的綜合服務(wù)體系”的第三產(chǎn)業(yè)。 匯出所得稅 外國(guó)投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤(rùn)，無論是否匯出境外，均免征所得稅。 不管是威海還是文登“市場(chǎng)”二字的概念都已不在是專家學(xué)者的課題，人們從早期的壟斷式經(jīng)營(yíng)步入了新市場(chǎng)體系時(shí)代，從最初的生存需要發(fā)展到了享受需要，從消費(fèi)意識(shí)到投資意識(shí)，市場(chǎng)成為了平常老百姓家里家外常有的話題。 價(jià)格抗性 —— 在其他項(xiàng)目中，不管是住宅項(xiàng)目還是項(xiàng)目，價(jià)格的抗性在銷售過程中的是無法避免的，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)處理的程度和效果不同，同樣也被記載在了銷售率里，當(dāng)然，我項(xiàng)目也同樣存在這方面的問題，但其實(shí)影響不大，對(duì)于我項(xiàng)目周邊樓盤，可行成價(jià)格的只有“家紡城”一家，且從各個(gè)方面都不可能與我項(xiàng)目形成對(duì)比，所以，我們?cè)诳紤]定價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)更多考 慮投資者的在單價(jià)和總價(jià)上接受程度，制定合理又豐收價(jià)格然后用品質(zhì)對(duì)抗單價(jià)抗性，按揭（可利用政府扶持，申請(qǐng)六成十年按揭）對(duì)抗總價(jià)抗性，同時(shí)也降低了投資人的部分風(fēng)險(xiǎn)。開盤期與開盤期漲價(jià)后統(tǒng)一執(zhí)行一次性付款 折、按揭 折。 人物營(yíng)銷式 ——— 在前期土地證尚未拿到的情況下，無法推廣硬性廣告，可從側(cè)面角度進(jìn)行推廣宣傳，利用人物影響力從全國(guó)性專業(yè)雜志如：《新地產(chǎn)》等渠道上對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和轟擊無可非議是一個(gè)低成本、高效果的選擇，建議人選大涵志遠(yuǎn)公司解 軍總經(jīng)理。 所需道具：沙盤、房交會(huì)所需物料 負(fù)債人員：蘇丹、孫弘 工作人員：另定房交會(huì)銷售人員 預(yù)計(jì)效果：針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)完成部分銷售任務(wù)。 c、 房產(chǎn)交易會(huì) 杭州四月舉行的商鋪展銷會(huì)、杭州投資型房地產(chǎn)展覽會(huì)是全 國(guó)投資市場(chǎng)值得關(guān)注的盛世，每年的優(yōu)惠政策和產(chǎn)業(yè)信息都會(huì)締造此一時(shí)段購(gòu)房的購(gòu)房熱，抓住此購(gòu)房熱在結(jié)合自身 SP 活動(dòng)和銷售策略便可達(dá)到或超過預(yù)期效果。 所需道具： SP 活動(dòng)計(jì)劃擬定 負(fù)債人員：孫弘、活動(dòng)組織人員 工作人員：銷售促銷人員 預(yù)計(jì)效果： 增加項(xiàng)目二期知名度和推廣力度，完全部銷售任務(wù)。 所需道具：售房部、售房部所需道具 負(fù)債人員：孫弘 工作人員：案場(chǎng)銷售人員 預(yù)計(jì)效果：完成前期客戶接待、形象宣稱、展示和通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿刹糠咒N售任務(wù)。且有大型的建材批發(fā)市場(chǎng)。在項(xiàng)目開盤前期，以第一要點(diǎn)為判斷標(biāo)準(zhǔn)，保留優(yōu)秀位置，總體占量力 30%，開盤期，通過第二標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 調(diào)節(jié)，保持 30%控制量。 回報(bào)率抗性 —— 投資者最在意的投資回報(bào)，是他們?cè)u(píng)定一個(gè)項(xiàng)目是否可以投資的第一基準(zhǔn)，就現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)采取包租、承諾投資回報(bào)吸引投資者的招數(shù)比比皆是，但是真正可以實(shí)現(xiàn)的卻是極少數(shù)，如何在此方面說服他們購(gòu)買“韓國(guó)之窗”建材廣場(chǎng)，我們認(rèn)為應(yīng)首先應(yīng)該給客戶介紹業(yè)態(tài)的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)方式上的優(yōu)勢(shì)比如我們的“一元到家”網(wǎng)絡(luò)化概念，挖掘除硬件設(shè)施和管理優(yōu)越性等無形資產(chǎn)，可提高附加值。它正以積極的招商態(tài)度和優(yōu)惠的經(jīng)營(yíng)條件吸引、輻射著整個(gè)膠東半島乃至全國(guó)、韓國(guó)的經(jīng)營(yíng)者和投資者！ 人文 據(jù)戶籍管理部門統(tǒng)計(jì)， 2021 年底文登全市總戶數(shù)為 245， 524 戶，總?cè)丝?662，447 人，通過幾年自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)目前人口總數(shù)已到達(dá) 800000 人左右，主城區(qū)人口約 250000 人。已經(jīng)按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，按 10%的稅率征收企業(yè)所得稅，同時(shí)免征地方所得稅。進(jìn)口 18830 萬美元 ,同比增長(zhǎng) %。外派勞務(wù) 4320 人次，期末在外人數(shù) 7380 人，分別增長(zhǎng) %、 %。其中，私營(yíng)企業(yè)達(dá)到 7217 個(gè)，從業(yè)人員 萬人 ，注冊(cè)資金 億元，實(shí)交稅金 億元，分別增長(zhǎng) %、 %、 %和 45%。 “先進(jìn)一步是財(cái)富、落后一步是包袱”，隨著開盤時(shí)間一天天臨近，項(xiàng)目的營(yíng)銷工作也在實(shí)質(zhì)性全面展開， 鑒于我項(xiàng)目的自身情況，如何才能在最小的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和成本下，達(dá)到開盤前最好的效果，我們本著精而求實(shí)的 態(tài)度和 五個(gè)關(guān)鍵性、兩個(gè)有效結(jié)合（ 實(shí)戰(zhàn)性、 專業(yè)性、 可回報(bào)性、 差異性、 可指導(dǎo)性， 結(jié)合政府優(yōu)惠政策、 結(jié)合王志剛策劃理念）的基本點(diǎn) 進(jìn)行了操作設(shè)計(jì)，將整體流程與每一個(gè)細(xì)節(jié)相結(jié)合，完成了項(xiàng)目的操作規(guī)程。政府有關(guān)部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會(huì)安定祥和。 投資效益繼續(xù)提高 。從不動(dòng)產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！ 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 那么文登所需的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。 再投資退稅 外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其它外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已 繳納所得稅的 40%的稅款。從此點(diǎn)可以看出，如今此地的消費(fèi)者是保守而又理性的。 既然可以解決抗性問題，那么就不得不考慮賣點(diǎn)的挖掘，從我“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)而言，在一期建材銷售過程中在與客戶介紹到利益點(diǎn)訴求是由“成功”此詞作為投資延展。強(qiáng)銷期 2021 年 4 月上旬放出銷控后實(shí)行一 次性付款 折、按揭無折扣，保證利益點(diǎn)。 常規(guī) SP活動(dòng)式 ——— 考慮 SP 活動(dòng)效果的和指向性，特定根據(jù)目標(biāo)客戶定位的三種分類開展工作，首先是山東省內(nèi)客戶，在接受公關(guān)活動(dòng)方式上，仍處于一個(gè)初級(jí)“賞識(shí)”階段項(xiàng)目，故活動(dòng)主題以貼近市民生活為主，活動(dòng)地區(qū)主要以煙臺(tái)、文登、威海、榮城、乳山聯(lián)動(dòng)公關(guān)，活動(dòng)內(nèi)容主要有：如十輛貨車組成宣傳車隊(duì)巡游膠東半島，其車身宣傳主題有“一元到家” 建材售后送貨服務(wù)、“韓國(guó)之窗”建材市場(chǎng)形象宣傳、韓國(guó)之窗項(xiàng)目形象宣傳；煙臺(tái)、文登、威海、榮城、乳山就近城市設(shè)置看房直通車并在車身上做上“一元到家” 、“網(wǎng)絡(luò)式貨品銷售” 建材售后送貨服務(wù)、“韓國(guó)之窗”建材市場(chǎng)形象宣傳、“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目形象宣傳；盛大開盤典禮，主要體現(xiàn)國(guó)際化項(xiàng)目品質(zhì)，并溶入齊魯文化宣傳主題、升值潛力宣傳主題、“韓國(guó)文化”宣傳主題，主要內(nèi)容有：開幕致詞、齊魯文化演介、舞臺(tái)表演、小品、韓國(guó)流行勁舞、英文歌曲等；執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)參與各項(xiàng)專業(yè)雜志演講，電視演講、接受媒體訪問；定期根據(jù)時(shí)段性銷售主題舉辦露臺(tái)循演，主要宣傳地域以煙臺(tái)、文登、威海、榮成、乳山市核心地段為主，韓國(guó)地域形象宣傳，考慮到成本問題，活動(dòng)主要以參加媒體演講、公益活動(dòng)等為主，其他為輔；盡最大可能的吸引到投資者的 目光，刺激投資欲望。 b、 組團(tuán)式銷售 時(shí)間： 2021 年 4 月 地點(diǎn)：杭 州、溫州、上海、北京、重慶 執(zhí)行目標(biāo)：組織異地購(gòu)房團(tuán)，促進(jìn)銷售進(jìn)度。 d、 持銷售期 由于項(xiàng)目屬于超大型體量的商業(yè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)和銷售情況難以預(yù)計(jì)，使其不得不將持銷期的時(shí)段拉長(zhǎng)，當(dāng)隨機(jī)事件出現(xiàn)時(shí)能有合理的時(shí)間處理及隨時(shí)調(diào)整銷售策略。 c、 SP 活動(dòng)促銷 時(shí)間： 2021 年 1 月 ~2 月 地點(diǎn)：文登、威海、煙臺(tái)、濟(jì)南、青島、 榮成、淄博、臨沂、乳山 執(zhí)行目標(biāo)：完成所有銷售，并通過各項(xiàng)促銷活動(dòng)增加項(xiàng)目二期知名度和推廣力度，促成消費(fèi)者購(gòu)買欲望。 e、 常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待 時(shí)間： 2021 年 2 月底 ~3 月 6 日開盤 地點(diǎn)：售房中心 執(zhí)行目標(biāo)：完成日常接待，把握現(xiàn)場(chǎng)氛圍，完成前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、預(yù)售。有著一定的地理優(yōu)勢(shì)，人口高達(dá)千萬，是山東省最大的人口量城市 青島 3 月底前