【正文】 各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專業(yè)技術含量； (三 ) 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； (四 ) 參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調各方 面關系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。 七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定） 確保健身娛樂設施 的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （二）管理措施： 制定崗 位責任制，做到責、權、利分明； 建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性； 加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè) XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 27 的品牌意識； 崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合； 全面考核，做到公開、公平、公正。 制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案 制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。 管理好固定資產，三備品 (安全、消防、一般備品 )做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 35 交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。 工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。 員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。 二、工程部架構圖（ A 座） 工程人員結構圖 人員配置說明 項目負責人： 1 人 工程專業(yè)工程師： 3 人 (土建、電氣、機電各 1 人 ) 綜合維修班： 15人 領班 :1 人（兼維修 ） 綜合維修工 :15 人 設備運行： 8 人 領班 :1 人（兼維修） 運行工 :7 人 配電室值班電工： 16 人 領 班 : 1 人（兼值班） BC 座配電室 8 人 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 31 DE 座配電室 8 人 庫管 1 人 共計 44 人 第二節(jié) 崗位職責 一、 工程部經理崗位職責 負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。 （一）管理內容： 工程檔案：從接管開始的所有工程技 術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （ 2）空關房（含業(yè)主托管房）： 管理處應每月通風打掃一次； 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 技術防范： 應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內的治安情況實施 24 小時監(jiān)控，以確保安全。 ? 具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成 。 ? 管理原則 為實現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則： XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 3 一、 服務第一、管理從嚴的原則： “服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優(yōu)質、周到、及時的服務。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 4 ? 管理辦法 一、 實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 一、接管驗收管理方案 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 10 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。 （一）管理內容： 做好消防監(jiān)控中心的管理； 做好消防設施、器材的管理； 保持消防通道的暢通； 加強裝修期間的消防安全管理； 嚴禁違章燃放煙花爆竹； 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 防止電器短路等引發(fā)火災因素。 （一）管理內容 每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查： （ 1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等； （ 2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用； （ 3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 22 （ 4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固； 對存在不安全因 素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續(xù)申請報廢； （二）管理措施 小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權； 安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。 ? 智能化系統(tǒng)的管理和維護 （一） 建立一支設備運行及維護人才隊伍 將組建一支精干的設備運行及維護專業(yè)技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 五、 水工崗位職責 自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。 在交接 班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。 二、 交接班規(guī)定 交班人： l、必須在交