【正文】 格持續(xù)上漲 3 二、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 3 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 3商品房銷(xiāo)售面積保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 3房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期 3剛性需求活躍了市場(chǎng) 3區(qū)位優(yōu)勢(shì)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 推進(jìn)樓市發(fā)展 3 三、土地出讓情況 3 四、典型樓盤(pán)分析 3紫鑫在整體產(chǎn)品打造上把握好形象高端、價(jià)格中端、成本控制的總原則。百里黃河故道橫臥其間。年降水 ，最多降雨量 （ 2020 年） ， 最少 415mm（ 1966 年）；年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)。在地方財(cái)政收入中，稅收收入完成 8809 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng)%，非稅收入完成 5192 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 大力實(shí)施以碭城建設(shè)為核心，以 310 國(guó)道和 101 省道沿線為兩線，“一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計(jì)一月份商品房住宅均價(jià)達(dá)2231 元 /平方米。 宗地面積 ，其中出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 4730 4730 10 萬(wàn)元或 10 萬(wàn)元的整倍數(shù) 李成曙 居住 70 碭 GT2020— 27 號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商 業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 1000 元 /畝或 1000 元 / 畝的整倍數(shù) 惠威 居住 70 碭 GT2020— 23 號(hào) 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。 — 平方米三室二廳一衛(wèi)，三臥朝南、兩臥有共用陽(yáng)臺(tái)、廳大 — 146 三室二廳兩衛(wèi)，兩臥朝南、廳大 內(nèi)部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部有十多萬(wàn)平方米的商業(yè)街，但目前僅有沿 人民路段街鋪已經(jīng)處于成熟發(fā)展。 戶型區(qū)間均為 100140 平方米，其中 100115 區(qū)間戶型去化率最快。其中有 14%的再次置業(yè)者，購(gòu)房目的是為了改善住房條件，而選擇投資增值的比例較低。 小區(qū)設(shè)施需求分析 EMBED \s 居民對(duì)周邊公共設(shè)施需求度排前三位的為教育、購(gòu)物和菜市，即充分反映出居民對(duì)子女的教育，家庭吃、住、玩以及購(gòu)物買(mǎi)菜的生活便利性重視程度高。 威脅（ Threats） 項(xiàng)目地塊目前的主要生活配套都集中于御都星城區(qū)域，將面臨其他項(xiàng)目的客戶分流； 未來(lái)隨著土地的放量，整體市場(chǎng)粗放，不排除收到惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能； 當(dāng)?shù)貥潜P(pán)價(jià)格較低，主力價(jià)位在 2020 元左右，低質(zhì)低價(jià)的市場(chǎng)氛圍，給提升樓盤(pán)品質(zhì)、成本控制增加難度。 戶型配比 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目地塊的高層具體戶型及比例配比建議如下設(shè)置： 面積（㎡） 戶型 特點(diǎn) 比例 140 平方 米以上躍層 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 舒適性四房 5% 140 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 舒適型三房?jī)尚l(wèi) 緊湊型四房 10% 125 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 緊湊型三房?jī)尚l(wèi) 20% 115 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 舒適型三房一衛(wèi) 35% 100 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) （ 2＋ 1）房一衛(wèi) 小書(shū)房設(shè)計(jì) 25% 90 平方米以內(nèi) 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 舒適性兩房 5% 戶型附加空間 為最大程度的體現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值，在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中手握制勝法寶，可以在戶型附加 空間上做足文章。 立面顏色：顏色以暖色系為主，經(jīng)得起風(fēng)雨洗刷的顏色比較適合。二樓要配備居住功能，如煙道、衛(wèi)生間。 五、產(chǎn)品風(fēng)格建議 桂花城風(fēng)格簡(jiǎn)化版 尊貴、典雅、內(nèi)斂、實(shí)用 考慮到產(chǎn)品的最終客戶的實(shí)際需求情況：以增加功能實(shí)用性為主，追求品質(zhì)、品味的居住生活，并且該風(fēng)格的戶型創(chuàng)新擺脫目前市場(chǎng)上同質(zhì)化帶來(lái)的威脅，在建筑外立面上要做到新穎大氣，適合客戶口味。 該級(jí)市場(chǎng)目標(biāo)客戶群特點(diǎn)： （ 1）市場(chǎng)的中間消費(fèi)力量，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； （ 2）有較高的社會(huì)威望，對(duì)居住品質(zhì)要求高，注重環(huán)境； （ 3）多為二次置業(yè)，希望改善生活條件； （ 4）有一定文化，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性。在當(dāng)?shù)卣w樓盤(pán)水平不高的情況下，項(xiàng)目打造應(yīng)該高于當(dāng)?shù)貥潜P(pán)品質(zhì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 三、居民住房需求分析 戶型需求分析 調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)買(mǎi) 100－ 130 平方米的住宅面積是最理想的區(qū)間。 按揭付款成為主要購(gòu)房方式 被訪者中 15%的人表示將會(huì)選擇一次性付款， 75%的人選擇銀行貸款。 開(kāi)發(fā)商 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)周期 目前基本無(wú)房可售，僅剩 2 套頂層，后續(xù)還剩最后 3 幢，預(yù)計(jì) 2020 上半年推出 物業(yè)類(lèi)型 多層住宅 銷(xiāo)售均價(jià) 2250 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 建筑面積 9 多萬(wàn)平方米 占地面積 135 畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 房屋特點(diǎn) 層高 3 米，保溫墻體 主力戶型 主力面積在 100 平米 — 120 平米左右之間，贈(zèng)送閣樓 車(chē)庫(kù)價(jià)值 56 萬(wàn) /個(gè) 典型戶型： 五、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 整體規(guī)劃 受市場(chǎng)階段和規(guī)劃理念的限制，市場(chǎng)整體規(guī)劃水平較低，同質(zhì)化明顯； 受城市等級(jí)、接受程度，容積率接近、建筑形式單一，目前縣城均為多層產(chǎn)品； 大部分項(xiàng)目整體規(guī)劃以兵營(yíng)式為主； 建筑風(fēng)格基本無(wú)個(gè) 性化，均處于同質(zhì)化水平； 基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流； 綠化水平整體偏低，景觀小品較少； 部分樓盤(pán)儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)為半地下室以節(jié)省容積率。小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權(quán)星居、玉衡星居、開(kāi)陽(yáng)星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風(fēng)上水。 從規(guī)劃部門(mén)了解到 2020 年起碭山縣城將有 70 萬(wàn)平方米商品房用地推向市場(chǎng)，其中城西 30 萬(wàn)平方米，其他區(qū)域 40 萬(wàn)平方米。 商品房銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售量總體持續(xù)增長(zhǎng)， 20202020 年全縣商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，占全部商品房銷(xiāo)售面積的 %；商品房銷(xiāo)售額 億元，其中商品住宅銷(xiāo)售額 億元。兩區(qū)四園全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 7874 萬(wàn)元，出口額 億美元，經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提升。 近年來(lái)，碭山縣房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例略有下降，主要是受 08 年金融危機(jī)影響，但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲(chǔ)量為 7億噸。 38 。 初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的 剛需人群，決定了碭山房產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，投資客比例很少，農(nóng)村人口是不可忽視的一群購(gòu)房力量，他們?cè)诳h城購(gòu)房比例約占 45%，很大程度上活躍了市場(chǎng)，但同時(shí)購(gòu)房人群對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知度并不高，投資房產(chǎn)的概念基本沒(méi)有形成，剛性需求為中堅(jiān)力量，房?jī)r(jià)上漲速度不快，近兩年穩(wěn)定在 200 元 /年的水平。 三、調(diào)查方法 本次調(diào)查主要針對(duì)碭山縣環(huán)城東路以西、人民東路以南地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、政府訪談、深度客戶訪談、案場(chǎng)踩盤(pán)相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： 為獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)，我們走訪了碭山縣政府統(tǒng)計(jì)局、房管處、建設(shè)規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)； 為了解各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的情況，我們實(shí)地走訪了碭山縣目前在建的多處樓盤(pán)，通過(guò)訪談和資料收集，了解有關(guān)戶型、價(jià)格、規(guī)模、進(jìn)度等方面的情況； 在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì) 相應(yīng)的問(wèn)卷，對(duì)住宅的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。 城市概況篇 一、碭山縣概況 關(guān)鍵句：碭 山縣隸屬安徽宿州市，靠近山東地界，整個(gè)縣城規(guī)模不大。 碭山縣現(xiàn)有漢、回、苗、侗、壯、藏、布依、土家、獨(dú)龍、白、朝鮮、哈尼、蒙古、滿、赫哲、鄂溫克、維吾爾、畬、土、羌、拉祜等 22 個(gè)民族。 城市 GDP 與發(fā)展水平 碭山 08 年 GDP 達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元。全力建設(shè)大園區(qū)，城東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、城西民營(yíng)工業(yè)集中區(qū)、道南輕紡生態(tài)工業(yè)園、金利工業(yè)園、薛樓板材加工園、張老家板材加工園“兩區(qū)四園”建設(shè)齊頭并進(jìn)。全面查處違法建設(shè)，拆除違法建筑。 房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期 分析 2020 年全縣樓市， 13 月份處于相對(duì)低迷， 46 月份復(fù)蘇出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)，79 月份量?jī)r(jià)齊升，達(dá)到了 09 年度的最高峰， 1011 月份處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。聯(lián)排別墅、少量臨街 商鋪 內(nèi)部配套 小區(qū)會(huì)所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書(shū)吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講系統(tǒng)），保安（ 24 小時(shí)巡邏） 車(chē)庫(kù)價(jià)值 56 萬(wàn) /個(gè) 儲(chǔ)藏間價(jià)格 1000 元 /㎡ 紫鑫 機(jī)會(huì)： 樓盤(pán)所處地塊位于老城與新城的連接處，起銜接作用，具有 一定的發(fā)展?jié)摿Γ? 周邊有著名的碭山中學(xué)、碭山四中，學(xué)區(qū)資源豐富。 每戶均配備儲(chǔ)藏室，但需要另外購(gòu)買(mǎi)。 房?jī)r(jià)走勢(shì)趨漲 18002200 元 /平方米接受程度最高 住房?jī)r(jià)格一直是居民敏感的熱點(diǎn)話題，碭山近幾年房?jī)r(jià)的上漲也促使居民把能接受的心理價(jià)位提高。 購(gòu)房影響因素 購(gòu)房地點(diǎn)影響因素 因素條目 強(qiáng)調(diào)頻次 交通便利程度 25 離工作單位遠(yuǎn)近 20 風(fēng)景區(qū)附近 9 小孩教育問(wèn)題 30 離老人近些 20 周邊商業(yè)設(shè)施及全 22 購(gòu)房決策影響 因素 因素條目 頻次 地段區(qū)位 27 戶型合理 25 價(jià)格 22 建筑質(zhì)量好 20 物業(yè)管理好 15 建筑有特色 18 小區(qū)有專(zhuān)署會(huì)所 9 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 12 智能化設(shè)施、保安系統(tǒng) 8 車(chē)位配比高、停車(chē)便利 6 中心綠化廣場(chǎng) 16 戶外活動(dòng)區(qū)域與體育設(shè)施 20 數(shù)據(jù)分析： 1）根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，對(duì)于消費(fèi)者置業(yè)決策影響最大的因素還是來(lái)自區(qū)位、價(jià)格、品質(zhì)、景觀。 敦促政府拆遷 項(xiàng)目用地上存在的大量沿街拆遷戶，若政府對(duì)拆遷問(wèn)題模棱兩可，拆一部分就留下不管，將面臨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的瓶頸， 有效的敦促政府進(jìn)行拆遷工作，是項(xiàng)目健康發(fā)展的前提。為后期運(yùn)營(yíng)節(jié)約成本考慮，在水景的考慮上盡量避免大面積的動(dòng)力水。 物管服務(wù) 引進(jìn)物管公司，充分確保物業(yè)管理的整體品質(zhì)。 七、配套商業(yè)規(guī)劃 位置 根據(jù)規(guī)劃條件和地塊設(shè)計(jì)條件限制，街鋪主要延人民東路設(shè)置。并 通過(guò)木棧道等手法營(yíng)造大量的親水平臺(tái)。 產(chǎn)品組合方案建議 產(chǎn)品組合方案建議：多層為主 地塊所處為城市發(fā)展方向區(qū)域，教育資源豐富，行政中心集中，進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)人群逐漸增多等，又有一 定的商業(yè)配套，應(yīng)在價(jià)值上嫁接； 項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)等級(jí)不高，為項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，高于區(qū)域品質(zhì)的樓盤(pán)，將是極佳的競(jìng)爭(zhēng)力； 目標(biāo)人群對(duì)室內(nèi)的空間舒適度、實(shí)用性關(guān)注較高； 迎合當(dāng)?shù)匕傩召?gòu)房長(zhǎng)駐、作為世代傳遞與增值的需求； 在以上的綜合條件下，本項(xiàng)目不論從區(qū)域發(fā)展以及樓盤(pán)集群的角度上判斷，完全有可能實(shí)現(xiàn)在碭山縣城打造成為成熟的、宜居的亮點(diǎn)樓盤(pán)。 3）消費(fèi)者對(duì)戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理的重視程度在逐步加強(qiáng)，不能忽視，對(duì)于本案項(xiàng)目來(lái)言，可以通過(guò)對(duì)小區(qū)軟環(huán)境的打造確定市場(chǎng)主