【正文】 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年前 5個月，合肥新建商品住宅成交均價為 3139元 /㎡，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅回調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。 另一方面，隨著消費(fèi)者對政務(wù)文化新區(qū)認(rèn)識程度的加深，消費(fèi)者對政務(wù)區(qū)的購買熱情明顯回落；隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)整體價格的提升，部分低價樓盤 相對偏遠(yuǎn)且生活配套上的劣勢明顯，使得消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)區(qū)的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區(qū)的選擇比例明顯上升；高新區(qū)的選擇百分比保持平穩(wěn)。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此使得廬陽區(qū)的供應(yīng)量占比呈現(xiàn) 下降趨勢。 ④．消費(fèi)需求較為平穩(wěn) 廬陽內(nèi)樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市的主商業(yè)中心距離很近，交通便利，同時該區(qū)域內(nèi)的住宅價格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區(qū)不屬城市發(fā) 展的重點方向，但是價格適中、生活和消費(fèi)的便利性還是讓不少消費(fèi)者選擇廬陽區(qū)作為自己買房的首選區(qū)域。 06年包河區(qū)住宅價格整體呈上升趨勢，增長的速度略大于合肥市平均水平。 ①．供應(yīng)量占全市三分之一，戶均面積 107㎡ 瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。 ④．與合肥市整體銷售均價的價差不斷減少 2020年瑤海區(qū)與包河區(qū)、廬陽區(qū)以及蜀山區(qū)之間的價格差距不斷減少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。附帶游泳池 、 停車場 、 會所 、 衛(wèi)星電視 、 兒童樂園 、 寬帶接入 、 智能安保。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ②．以公寓概念銷售辦公產(chǎn)權(quán)較為普遍 由于 合肥市“禁商令”執(zhí)行較為寬松，寫字樓在 基本 沿用公寓的產(chǎn)品設(shè)計， 居住功能 明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)控措施的出臺落實、中小戶型為主的普通商品房將大量上市，購房者會面臨更多選擇，合肥房地產(chǎn)市場真正邁入以普通消費(fèi)型為導(dǎo)向的開發(fā)趨勢。濱湖新區(qū) 為目前規(guī)模最大的規(guī)劃新區(qū)，合肥市政府希望通過開發(fā)巢湖的旅游資源來推動濱湖區(qū)的整體發(fā)展，但該區(qū)域面臨機(jī)場搬遷和大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問題，去要大量的資金投入，且周期較長。 1．老城區(qū) 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 12萬左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8．濱湖新區(qū) 312 國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 56萬左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但政府的這一頗為急進(jìn)的強(qiáng)勢做法并未產(chǎn)生抗性，而是得到了市民的廣泛認(rèn)同，亦從側(cè)面反映了合肥房地產(chǎn)市場受政府主導(dǎo)因素的影響之大。 四、量價走勢 1．普通商品房將大量上市 加強(qiáng)普通商品房的建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，限制大戶型的開發(fā)比例，提高中小戶型的開發(fā)比例等一系列宏觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 受舊城改造影響， 1990年以前的房源比例下降明顯。排在第三位的是 60㎡以下房源，占到每月供應(yīng)的 14%左右，緊隨其后的是 100－ 120㎡的房源，每月供應(yīng)的占比為 12%。華府酒店。 ⑶．休閑商業(yè)街入市試水 隨著外圍區(qū)域住宅開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，品牌開發(fā)商開始考慮以慣常采用的休閑商業(yè)街的形式作為社區(qū)的商業(yè)配套，如 金地 88 街 、綠地的 “ 花花 市街” 等， 但此類物業(yè)商出于開發(fā)初期 ，最終的運(yùn)營效果如何，有待觀察。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。園區(qū)建筑依據(jù)景觀布置，多層建筑與小高層建筑錯落有致，充滿了意境之美和成熟之美。 ? 均價 :4200元 /㎡ ? 主力總價 : 元 ? 建筑風(fēng)格：板式高層建筑 ? 產(chǎn)品 構(gòu)成 ：占地面積約 148畝，總建筑面積約 25萬平方米（其中地下車庫面積約 5萬平方米），規(guī)劃有 13幢高層住宅，建筑層數(shù)為 1224層，總戶數(shù)約為 1400戶，容積率 ，綠化率 %，建筑密度 %，車位配比率 100%， 供暖。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前合肥市高層商品住宅的區(qū)域分布并不均衡，其中包河區(qū)在售住宅主要集中在二還以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。區(qū)位特征明顯，為合肥交通樞紐區(qū)、老工業(yè)基地和市場物流區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。總面積 ， 05年底常住人口 ，轄 11個街道、 1鄉(xiāng) 1鎮(zhèn)。 2020年 12月，高新區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3745元 /㎡，與上年同期相比，下降了 %。區(qū)域內(nèi)包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中的中國（合肥）科學(xué)城，其中高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和政務(wù)區(qū)分別于 1991年、 1993年和 2020年成立。 從近期 房產(chǎn)市場 的信息看，合肥房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn) 孑然相反的 發(fā)展態(tài)勢：一方面是個別片區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重、性價比不高的樓盤出現(xiàn)銷售不暢的情況；另一方面是一些資金實力雄厚、性價比高的樓盤 “ 逆市飄紅 ” 。 第二部分 細(xì)分市場研究 一、 新建商品住宅 1．總體市場特征 ⑴．政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，房價漲幅放緩 自 2020年以來，合肥商品住宅均價一直呈穩(wěn)步上升的趨勢， 據(jù)合 肥市物價局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示 ，新建商品住宅銷售均價在 2020年 9月到 2020年 9月期間上升較快，上漲幅度為 %，銷售價格達(dá)到了 3147元 /㎡ 。 2．房產(chǎn)價格微幅波動，仍為滯漲狀態(tài) 由于前兩年供應(yīng)面積過大，銷售回暖并沒有從根本上改變市場供應(yīng)格局，因而合肥房價幾乎仍然處于滯漲的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)了微幅下跌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 第一部分 合肥市房地產(chǎn)市場概況 一、 供求狀況 1．供應(yīng) 肥商品房供應(yīng)走勢圖0100200300400500600700800 供應(yīng)量（萬㎡） 合肥市房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計方法為累計供應(yīng)量 。 二、 2020 年合肥房地產(chǎn)市場概況 1．市場去化出現(xiàn)回暖，但供大于求的態(tài)勢未變 2020年前 4個月，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá) ，占合肥固定資產(chǎn)投資的比重為 29%，同比下降 3個百分點。 2020年 1－ 4月份登記銷售的商品住宅中，從已成交套數(shù)統(tǒng)計，銷售單價在 2500元 /平方米以下的占總套數(shù)的 %，與 2020年同期相比增長 %；銷售單價在 25003000 元 /平方米以下的占總套數(shù)的 %，與 2020 年同期相比增長下降 %；銷售單價在 3000－ 4000 元 /平方米以下的占總套數(shù)的%，與 2020年同期相比增長 %；銷售單價在 4000元 /平方米以上的占總套數(shù)的 %，與 2020年同期相比下降 %； 2020年 1－ 4月份登記銷售的商品住宅中，從已成交套數(shù)統(tǒng)計，本市居民購買的商品住宅套數(shù) 11226套，占總套數(shù)的 %，與 2020 年同期相比增長 %，占總建筑面積的 ％，與 2020年同期相比增長 %；外地居民購買的商品住宅套數(shù) 279套，占總套數(shù)的 %，建筑面積于 2020年同期相比基本持平。 ⑵．市場供給加大，市民購房意愿下降 一方面由于“國八條”、“國六條”限制投機(jī)購房，因此買房投資的比例開始下降，另外一方面則是由于房地產(chǎn)的投資在今年上半年仍然是呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，這兩點也是造成合肥新建商品住宅房價放緩的主要原因之一。大企業(yè)或通過引進(jìn)海外投資基金，或定向增發(fā)，乘機(jī)儲地擴(kuò)張，并購中小型房地產(chǎn)公司。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2444 元，比上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2837元 /㎡，與去年同期相比上升了 %；高層住宅的均價為 3041元 /㎡，比上年同期上升了 %。如果將享受型、經(jīng)濟(jì)型、溫飽型和投資型與四個區(qū)的購買典型特征相連線，則高新區(qū)無疑為享受型，經(jīng)濟(jì)區(qū)對應(yīng)經(jīng)濟(jì)型，蜀山行政區(qū) 與溫飽型對應(yīng)，由于政務(wù)區(qū)目前的居住配套尚不太成熟、看重長期價值的投資型心理相對其他區(qū)域更突顯。目前高層和小高層同時為廬陽區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。 2020年有新建商品住宅在售的 30多家樓盤主要集中在一二環(huán)之間，其中以馬鞍山路沿線的樓盤最為集中和活躍。從 每月的成交量看，包河區(qū)的住宅銷量出現(xiàn)多次波動變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的 9三個月銷售緩慢。 ? 瑤海區(qū)內(nèi)新的板塊供應(yīng)體量不斷增加，如站后板塊以及龍崗開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的樓盤數(shù)量和供應(yīng)面積都不斷增加，從而使得瑤海區(qū)的整體供應(yīng)體量，僅次于蜀山區(qū)，位列第二。但新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。多層的分布越來越邊緣 化，小高層的分布區(qū)域則相對較優(yōu)是造成這一情況的主要動因。僅從經(jīng)濟(jì)承受力的角度考慮，合肥市別墅的主體客群為政府公務(wù)人員，由于購房資金多為灰色收入，不適合高調(diào)曝光，因而通常不考慮獨(dú)立式別墅， 更 傾向于聯(lián)排或疊加產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 配置：四部 客梯，一部貨梯。三居室則上升速度減緩。所以 60100㎡的戶型面積成為市場上供應(yīng)的主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建設(shè)用地面積約 ，人口 47萬左右。 ⑷．北部組團(tuán) （目前初步規(guī)劃方案已出） 市區(qū)北部，總面積 170 平方公里， 整合長豐雙墩鎮(zhèn)、三十頭鄉(xiāng)、雙鳳及廬陽工業(yè)區(qū) ， 合肥市一個重要的城市副中心，定位 為“ 雙墩為中心，重點發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)以及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，最終成為一個集現(xiàn)代制造加工基地、高檔住宅、休閑旅游為一體 ” 的城市組團(tuán)。 核心區(qū) 將打造 “現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū) ”，與南部的濱湖新區(qū)呼應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 十一五城市規(guī)劃重點 1．城市近期建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 近期城市建設(shè)圍繞“工業(yè)立市、縣域突破、創(chuàng)新推動、東向發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展”等五大戰(zhàn)略，按照“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團(tuán)展開、整體推進(jìn)”的思路，逐步把合肥打造成為全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，區(qū)域性的商貿(mào)物流中心、旅游會展中心和金融中心，“引領(lǐng)皖中、輻射全省、聯(lián)動中部、接軌長三角”的區(qū)域性中心城市和全國重要的科技創(chuàng)新城市。 第 四 部分 影響因素分析 排除宏觀調(diào)控等共性因素影響，合肥房地產(chǎn)市場最大的特點就是強(qiáng)勢的政府主導(dǎo) 意味。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 40萬以上房源相對占比最小。一居室和四居室及其他戶型的房源則較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 注重“建筑、生活、藝術(shù)”三者的融 合， 項目由 50多棟 高層建筑組成，其中 1期為 9棟高層 ，將社區(qū)高層建筑結(jié)合社區(qū)水生態(tài)湖景，使濱湖的水景沿社區(qū)軸線得以延續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域分布相對集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)，分別占到總量的 50%和 29%。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注。 2020 年底，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 49%、 24%和 27%；到 2020年底，高層已經(jīng)占據(jù)絕對領(lǐng)先的地位，占比達(dá)到 57%，多層和小高層的占比則分別下降為 23%和 19%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此與廬陽區(qū)相似，包河區(qū)的供應(yīng)面積占比在 2020年內(nèi)呈逐漸