【正文】 低土地增值稅稅率的可能； （ 6）部分城市可能推出購房入戶政策、購房退個稅政策； （ 7）調(diào)整對“普通住房”的界定標準，使大部分商品房能享受“普通住房”的房貸利率和交易稅費的政策優(yōu)惠（在北京、上海等地已經(jīng)實施）； （ 8）放寬境外 、港澳臺人士在國內(nèi)置業(yè)的限制（在廣東已經(jīng)實施）。 圖 27： 0408 年建筑業(yè)增加值及其增長速度 4. 固定資產(chǎn)投資 全年全社會固定資產(chǎn)投資 172291 億元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年上升 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。 4．經(jīng)濟分析概況 本項目是總投資 億元，銷售收入 億元，自有資金 億元，貸款 億元。項目準備及前期工程從 2020 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和項目立項等前期準備工作。根據(jù)項目建設(shè)進度和成都市商品房預(yù)售條件，本項目從 2020 年 1 月開始預(yù)售。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。 為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，可以預(yù)計未來一段時 間，對房地產(chǎn)的政策總體是偏“暖”的，形象地總結(jié)為“經(jīng)濟下滑不息，政策松動不止”。因此本季出現(xiàn)如此供應(yīng)量應(yīng)算正常情況。一、二月受到假期和對未來形勢預(yù)判不明的影響，大多數(shù)開發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應(yīng)成為前期的主基調(diào)。 （ 3）郊縣方面本季度價格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。因此在這樣的情況下短期內(nèi)可能不會再出臺相關(guān)的利好刺激政策，主動權(quán)再次交給市場。房地產(chǎn)方面，土地價格逐漸走低的現(xiàn)在，正是開發(fā)商拿地的最好時機，隨著剛性需求的逐漸釋放，房價將會逐漸回升。 5. 紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場狀況總結(jié) （ 1）繼 08 年一季度后，新增供應(yīng)再次為零，新開樓盤也較少，主要依靠存量； （ 2）成交量緩慢上升，但受板塊整體特點限制，基本已經(jīng)達到正常水平； （ 3）成交均價還未見回升，截止到 3 月底，已經(jīng)降至 3000 元 /平米左右； （ 4）開發(fā)項目較少導(dǎo)致物業(yè)類型較為單調(diào)，客戶面較窄，基本以本地 居民及現(xiàn)代工業(yè)港從業(yè)人員為主。 中國廣告人網(wǎng)站 30 購房者住房面積偏好 相對于上面戶型的選擇，面積也主要集中在 80 平米以下和 80100 平米的小戶型。 對于房屋戶型、升值潛力、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理和建筑質(zhì)量等因素，不同購房者有其不同的偏好，在產(chǎn)品方案設(shè)計中也應(yīng)當盡量考慮。從調(diào)查的結(jié)果來看，更多的被調(diào)查者還是傾向于購買停車位。從調(diào)查的結(jié)果中顯示，有相當大的一部分購房者比較看重開發(fā)商的品牌作用。 圖 41：正成 4. 該樓盤進度控制有缺陷，在樓市低迷期選擇開盤。 中國廣告人網(wǎng)站 44 第 五章 項目地塊分析及經(jīng)營取向 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 （ Strength） 1. 處于西華大學旁，具有良好的生活氛圍； 2. 已基本形成紅光鎮(zhèn)生活區(qū)，逐漸將形成校園外商業(yè)區(qū)，投資潛力巨大； 3. 地處成都市城西，有良好的自然風景和人文優(yōu)勢； 4. 校園景觀資源得天獨厚，無可復(fù)制； 5. 緊貼沱江河畔，有憑欄賞江賞月之自然景觀優(yōu)勢； 6. 周邊無污染、無噪音、空氣清新； 7. 遠離交通主干道，私密性強、居住純粹； 8. 建筑風格基本確定為現(xiàn)代簡約派，適合于目標人群； 9. 面積定位在 60100 平米，滿足不同的需求； ，但由公交和地鐵共同創(chuàng)造的交通條件較為便利。因此，在這里以產(chǎn)品為細分對象，依據(jù)總價和單價指標，將市場細分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場。 4．以上四個樓盤均為層高不高于 7 層的多層建筑，對于偏好于居住多層的購房者來說，是其首要選擇的對象。 3．該樓盤具有較大的成片商業(yè)區(qū)，對本項目的商業(yè)鋪面銷售造成威脅。 3. 價格是大多數(shù)購房者主要看中的因素，多數(shù)傾向于 30005000 元 /平米，這個價格范圍。 中國廣告人網(wǎng)站 37 購房者其他相關(guān)信息 購房者對期房和現(xiàn)房的偏好 由于被調(diào)查多數(shù)都有現(xiàn)在就購買房屋的意圖，因此在調(diào)查中顯示出大多數(shù)購房者都期望購置現(xiàn)房，其次是一年左右的期房。而且后期物業(yè)管理的質(zhì)量也能影響到前期開發(fā)商的口碑。由于工作原因需要解決居住地問題，婚后購置新房的需要，為父母和子女買房，以及購房用以投資等都成為被調(diào)查者選擇購房的主要動機 。因此更多的購房者傾向于選擇高層和小高層，該 種樓型方便、時尚，且相對于多層來說房價更低。 09 年郫縣紅光鎮(zhèn)一季度房地產(chǎn)市場狀況分析 1. 紅光 鎮(zhèn) 住宅市場概況 紅光鎮(zhèn) 地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅 13 公里，屬郫縣城市組團次中心，分為 4 個功能片區(qū)，即以工業(yè)為主、約 5 平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；中國廣告人網(wǎng)站 26 以教育為主、共 3 平方公里的西華大學片區(qū)；以及以商業(yè)和居住為主、總計為 5平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。預(yù)計此輪剛性需求的爆發(fā)將會與 4 月底舉行的房交會組成一個貫穿上半年的巨大需求市場。項目前期降價幅度較大，甚至一些樓盤出現(xiàn)了虧本銷售，今年 剩余的房源不多，只剩一些尾盤，此時適當提一點價、補一點利潤空間。 城東區(qū)域的表現(xiàn)特別明顯，受其帶動，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現(xiàn)了大漲。造成這種情況的原因是因為有大體量低價的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬元 /畝以下，拉低了市場的整體成交價格。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經(jīng)濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長，低于本期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長率 個百分點，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %，其中新建住宅價格上漲 %，二手住宅價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費價格漲跌幅度 中國廣告人網(wǎng)站 11 （ 3） 年末國家外匯儲備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。 中國廣告人網(wǎng)站 7 第一章 項目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號 暫無（ 2020 年 5 月 1 日成都市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學北側(cè)） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金） 預(yù)計起拍價 150 萬 /畝（成交價 200 萬 /畝） （ 6）競買保證金 暫無 （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設(shè)計條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設(shè)計條件表 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學 院銀杏學院 ，南 靠省屬重點學府西華大學 ，西 通老成灌路紅光廣場。中國廣告人網(wǎng)站 1 “西城印象”項目策劃書 目 錄 摘 要 ............................................................................................................................ 4 關(guān) 鍵 詞 ........................................................................................................................ 4 前 言 ............................................................................................................................ 6 第一章 項目概況 .......................................................................................................... 7 土地概況 ......................................................................................................... 7 項目所在區(qū)域描述 .......................................................................................... 9 項目開發(fā)建設(shè)概況 ......................................................................................... 9 第二章 投資環(huán)境分析 ................................................................................................ 10 宏觀投資環(huán)境分析 ........................................................................................ 10 中觀投資環(huán)境分析 ........................................................................................ 16 微觀投資環(huán)境分析 ........................................................................................ 23 第三章 市場調(diào)研與分析 ............................................................................................ 28 購房者總體期望 ............................................................................................ 28 購房者的購房意圖 ........................................................................................ 31 購房者對生活配套設(shè)施的要求 .................................................................... 32 購房者對小區(qū)建設(shè)的期望 ............................................................................ 34 購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù) 期 ................................................................ 35 購房者其他相關(guān)信息 .................................................................................... 37 問卷分析小結(jié) ................................................................................................ 39 第四章 項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析 ................................................................ 40 項目所在地最主要競爭樓盤分析 ................................................................ 40 其它相關(guān)競爭樓盤 ........................................................................................ 42 第五章 項目地塊分析及經(jīng)營取向 ............................................................................ 44 項目 SWOT 分析 ............................................................................................ 44 中國廣告人網(wǎng)站 2 相關(guān)對策 ...............................................