【正文】 度較大，甚至一些樓盤出現了虧本銷售，今年 剩余的房源不多，只剩一些尾盤，此時適當提一點價、補一點利潤空間。 3. 近五季度主城區(qū)與郊縣價格對比 圖 221：近五季度主城區(qū)和郊縣價格對比 （ 1） 09 年一季度的主城區(qū)的價格環(huán)比出現了回升，上漲 %。但是事實上，在季度后期，因為銷售情況良好一些項目的價格已經發(fā)生了變化，無論哪種業(yè)態(tài)目前的價格都有回升趨向。 2. 近五季度各房屋類型價格比較 圖 220：近五季度各業(yè)態(tài)價格比較 中國廣告人網站 21 本季度由于主城區(qū)開盤項目較少，因此各業(yè)態(tài)的價格不同程度的被郊縣項目拉低。 （ 4）本季度的價格已經出現了上漲，預計未來在這股暖流的刺激下，市場價格還有繼續(xù)上調的可能性。 （ 3）郊縣方面本季度價格為 3740 元 /平米，環(huán)比下降了 %。由于多重利好因素的疊加在春節(jié)之后，打破了購房者的觀望情緒，讓開發(fā)商在市場上實現了階段性的強勢地位。 中國廣告人網站 20 09 年一季度成都市房屋價格分析 1. 近五季度各區(qū)域均價比較 圖 219：近五季度各行政區(qū)域商品房均價比較 （ 1）從上圖的比較中可以看到，第一季度主城區(qū)大多數方位的項目均價環(huán)比都出現了上升，平均漲幅為 %。 城東區(qū)域的表現特別明顯，受其帶動，近期成華、錦江、金牛區(qū)的商品房成交量出現了大漲。成華區(qū)和錦江區(qū)的成交量較之前一季度都上升了 2020 左右。 （ 2） 主城區(qū)需求分析 圖 218：第一季度各行政區(qū)商品房成交量 一季度所有行政區(qū)域的成交量全部上升。 一季度延續(xù)了上季度的走勢 —— 成交量節(jié)節(jié)攀升，目前成交量已經連續(xù) 5個月上漲（ 08 年 11 月成交量開始出現環(huán)比上漲）。另外為了四月的房交會，部分項目也推出新房原造勢，聚斂人氣，一定程 度上也帶動供應量。一、二月受到假期和對未來形勢預判不明的影響，大多數開發(fā)商都選擇了觀望，縮量供應成為前期的主基調。 一季度從供應與成交巨大的量差可以看到，現階段的銷售是以消化市場存量房為主。但與之形成鮮明對比的則是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面為 萬平米，是一年來的最高值，環(huán)比上漲 %。造成這種情況的原因是因為有大體量低價的工業(yè)地塊成交，成交金額大 都在 30萬元 /畝以下，拉低了市場的整體成交價格。由于受到資金鏈緊張的影響，開發(fā)商拿地的熱情仍然不高。相比 08 年四季度住宅用地所占的 比例又有所提高。其中，主城區(qū) 4 宗土地成交，合計面積 畝，占總成交的 %；郊縣成交 10 宗，合計面積 畝，占成交總量的 %。 2. 一 季度土地成交情況 圖 212：成都市 09 年已季度土地成交狀況圖 （ 1）一季度有 14 宗土地順利成交，比上季度減少了 2 宗。因此本季出現如此供應量應算正常情況。在去年三、四季度市場出現大規(guī)模供應之后， 09 年伊始，政府緊縮土地市場，主城區(qū)一月、二月甚至出現了 0 供應的情況。作為 2020 年開 發(fā)建設的項目，必然受到宏觀經濟影響，但綜上分析，利大于弊，具有較好的宏觀投資環(huán)境。雖然“恒大降價受罰事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在經濟下滑的嚴峻形勢下，地方托市有所抬頭。并且對保障性住房的居住條件做出了限制，這使保障性住房與商品房明顯區(qū)隔，有效化解了市場對“保障性住房 會沖擊商品房”的擔憂。 另外，從保障性住房方面看，近期廈門、深圳運用地方立法權率先探索建立了住房保障法規(guī)，為國家層面進行相關立法積累了經驗。 上述政策不一定都從中央層面出臺，很大一部份將從地方層面推出。一些限制房地產企業(yè)自主經營的政策并沒有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房貸款政策”）也沒有從中央層面完全取消；針對供需兩端的稅費還有很大減免空間；房地產開發(fā)報建涉及幾十個審批環(huán)節(jié)和多項行政規(guī)費，政府辦事效率對開發(fā)商控制成本及時把握市場時機有舉足輕重的影響，還有很大提升空間。 為了緩解投資負增長對 GDP 增長的負面影響，可以預計未來一段時 間，對房地產的政策總體是偏“暖”的，形象地總結為“經濟下滑不息，政策松動不止”。 圖 210：全國 09 年 12 月購置、開發(fā)、新開工土地面積 09 年短期房地產行業(yè)政策趨勢分析 1. 當前最大隱憂是投資下滑較快， 09 年政策松動仍可期待 從投資下滑和土地開發(fā)、購置及新開工面積出現的負增長來看，當前最大隱憂是投資衰退。 圖 29：全國固定資產與房地產投資規(guī)模 中國廣告人網站 14 2. 銷量回暖仍未能提振開發(fā)商信心，戰(zhàn)略收縮仍是主基調 09 年 12 月，土地購置 億平方米、開發(fā) 億平方米，分別同比增%和 %，增速分別比去年同期低 68 和 35 個百分點；商品房新開工 億平方米，同比增長 15%，增速比去年同期低 42 個百分點。房地產開發(fā)投資完 成 2398 億元，同比僅 1%增長，低于本期城鎮(zhèn)固定資產投資同比增長率 個百分點，而去年同期增速為 %，下滑迅猛（如圖 2）。中國宏觀經濟將于 2020 年下期見底反彈， 2020 年宏觀經濟出現輕度復蘇。 圖 28： 0408 年固定資產投資及其增長速度 中國廣告人網站 13 09 年中國宏觀經濟狀況分析預測 1. 中國經濟將面臨巨大挑戰(zhàn) 2020 年，由于世界經濟周期與中國經濟周期、實體投資調整周期與金融資本調整周期、結構轉型力量與周期性調整力量、房地產調整周期與制造業(yè)調整周期等多重因素的疊加，結構聯(lián)動性和剛性的約束，中國宏觀經濟將出現超預期深度下滑的局面。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 148167 億元，增長 %；農村投資 24124 億元，增長 %。全國具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現利潤 1756 億元，增長 %，其中國有及國 有控股企業(yè) 509 億元，增長 %；上繳稅金 2058 億元，增長 %，其中國有及國有控股企業(yè) 771 億元，增長 %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長 %，重工業(yè)增長 %。 圖 25： 0408 年糧食產量及其增長速度 3. 工業(yè) 和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值 129112 億元，比上年增長 %。 圖 23： 0408 年末國家外匯儲備 （ 4） 全年稅收收入 57862 億元（不包括關稅、耕地占用稅和契稅），比上年增加 8413 億元，增長 %。 70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %，其中新建住宅價格上漲 %，二手住宅價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 % 圖 22： 0408 年居民消費價格漲跌幅度 中國廣告人網站 11 （ 3） 年末國家外匯儲備 19460 億美元，比上年末增加 4178 億美元。農產品生產價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %，其中生產資料價格上漲 %，生活資料價格上漲 %。 圖 21： 0408 年國內生產總值及其增長速度 （ 2） 居民消費價格比上 年上漲 %，其中食品價格上漲 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 34000 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 146183 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 120487 億元，增長 %。根據項目建設進度和成都市商品房預售條件，本項目從 2020 年 1 月開始預售。 中國廣告人網站 8 圖 11：項目所在區(qū)域位置圖 圖 12：項目宗地地形圖 總面積： 60 畝 中國廣告人網站 9 項目所在區(qū)域描述 典型學院式生活配套已經成熟 ， 醫(yī)院 、 銀行 、 中小學校 、 沿街商業(yè)等應有盡有 ，并可輕松共享 2850 畝的校園景觀和人文環(huán)境。 該地塊 距 城中 營門口 20 分鐘，步行可到地鐵 2 號線站口 。 中國廣告人網站 7 第一章 項目概況 土地概況 土地基本資料 （ 1）宗地編號 暫無（ 2020 年 5 月 1 日成都市國有建設用地使用權出讓預公告） （ 2）宗地位置 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)（西華大學北側） （ 3）凈用面積（平方米） 平米（合 60 畝） （ 4） 土地用途及使用年限 城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅 70 年，商業(yè) 40 年 （ 5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金） 預計起拍價 150 萬 /畝（成交價 200 萬 /畝） （ 6）競買保證金 暫無 （ 7）備注 住宅、商業(yè)綜合 表 11：土地基本資料表 土地規(guī)劃設計條件 （ 1）容積率 （ 2）建筑密度 總≤ 50%，高層≤ 30% （ 3）建筑高度 低于 100 米 （ 4）綠地率 ≥ 20% 表 12：土地規(guī)劃設計條件表 宗地位置 該宗地位于 成都市郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 路，北臨 紅光鎮(zhèn)城區(qū) ，東 接信息工程學 院銀杏學院 ，南 靠省屬重點學府西華大學 ，西 通老成灌路紅光廣場。通過這次設計有利于熟悉掌握房地產策劃的全程編制過程；熟悉房地產相關政策、法規(guī)；熟悉市場調研方法和程序；熟悉成本核算的相關技術知識；熟悉項目財務評價的相關內容； 熟悉房地產市場營銷的相關流程，并能制定市場營銷方案；最終培養(yǎng)我們嚴謹的邏輯思維和創(chuàng)新思維，增強實際工作能力。 關 鍵 詞 房地產、策劃、市場調查 、經濟分析、市場營銷 中國廣告人網站 5 Abstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The acreage is 40, ㎡ (60mu) acres, for the second rank of land use to residential use. The service life is 70 years for residential, 40 years for mercial. Land auction price is from million per acre, and bargain on 2 million. The overall operation of the project dates from January 2020 to December 2020, and lasts 2 years. Building project dates from July 2020 to December 2020, lasts 18 months. Sale starts at October 2020 and is expected to be pleted in December 2020, lasts 15 months. This project is invested by the Jue Company which inputs 536 million for total construction funds, of which 160 million is its own funds, and 120 million is borrow from band. After calculation, the total profit on investments can achieve 100 million. And when Ic is 10%, the NPV can achieve about million. After analysis and measurement, project implementation schedule is reasonable and profit margin satisfies the basic requirements. So it is worthy of the investment. Key words Real estate、 Planning、 Market research、 Economic analysis、 Market promotion 中國廣告人網站 6 前 言 通過大學本科四年期間對房地產相關知識的學習，在大四的最后一學期，通過自主完成一份 全過程 房地產策劃，熟悉并掌握本專業(yè)相關知識。經測算，項目可獲得凈利潤約 1 億元，每平米開發(fā)建設利潤為 478 元。項目市場營銷從 2020 年 10月至 2020 年 12 月銷售完畢。項目準備及前期工程從 2020 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和項目立項等前期準備工作。建筑密度 %，容積率 ，綠化率 40%。 2．項目開發(fā)建設概況 本項目規(guī)劃設計面積為 210400 ㎡，其中地上建筑面積 159600 ㎡（住宅面積147600 ㎡，商業(yè)面積 12020 ㎡），地下建筑面積 50800 ㎡。中國廣告人網站 1 “西城印象”項目策劃書 目 錄 摘 要 ............................................................................................................................ 4 關 鍵 詞 .........................................................................