【正文】 營方向博士達(dá)到亞洲領(lǐng)先水平。 企業(yè)家是企業(yè)的領(lǐng)航者， 20世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)無不精心構(gòu)造如下競爭優(yōu)勢： ⑴ 成本價(jià)格優(yōu)勢； ⑵ 產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢； ⑶ 產(chǎn)品品牌優(yōu)勢； ⑷ 企業(yè)精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 服務(wù)優(yōu)勢； ⑸ 企業(yè)營銷創(chuàng)新優(yōu)勢。例如： (1)．深圳的茂業(yè)百貨店主要針對大眾化 消費(fèi)，滿足中低檔購物人群需求。深圳華潤萬象城主要針對中高檔收入人群，定位為高檔購物中心，不僅作為商業(yè)旗艦，而且作為深圳城市精神的展示櫥窗。例如，杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是將旅游、文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅吸取了宋代文化 精華，而且在其他項(xiàng)目方面博采歐美文化之所長。 建筑策劃的目的是讓建筑項(xiàng)目符合市場需求、合理控制成本、提高綜合效益（尤其是投資者最為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)效益）。建筑學(xué)界已經(jīng)把精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 研究的注意力集中于審美的主體 —— 人的審美取向問題。在這里，除和諧之外，必然也存在著人與人們之間的對立以及各種價(jià)值觀和信仰 的沖突。 購物中心建筑一般需要強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性，可以通過幾個(gè)層面體現(xiàn)，比如建筑物頂端的標(biāo)志物，或者將外墻廣告作為立面設(shè)計(jì)的一部分。 國外著名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在中國市場經(jīng)常水土不服，因?yàn)樗麄兒鲆曋袊说南M(fèi)習(xí)慣和實(shí)精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 際消費(fèi)水平，往往在商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)階段出錯(cuò)，他們的很多調(diào)研都是比較規(guī)范的，但是在分析方面，往往脫離中國的消費(fèi)習(xí) 慣和國情，經(jīng)常得出錯(cuò)誤的定位結(jié)論，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地基不穩(wěn)。確定大型商家一定要符合消費(fèi)者需求，從可持續(xù)經(jīng)營角度出發(fā)，不能為招商而招商，招商質(zhì)量非常關(guān)鍵，其好壞關(guān)系到經(jīng)營的成敗。 ⑶ 引入商品群概念，將服務(wù)與商品進(jìn)行整合，突破傳統(tǒng)商品組合概念，例如突出兒童體驗(yàn)式商品群與婚禮商品群業(yè)態(tài) 特點(diǎn)。 五、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與招商 與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多了業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、視覺形象設(shè)計(jì)和招商以及經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，市場調(diào)查要為商業(yè)定位和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)服務(wù)，它是商業(yè)定位和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。此外，還需要掌握顧客及社會(huì)需求，關(guān)注人們所需要的各類文體設(shè)施和養(yǎng)生環(huán)境，最大限度滿足人們從物質(zhì)到精神上的需 求，因?yàn)槿说幕顒?dòng)是商業(yè)建筑區(qū)內(nèi)最生動(dòng)的景觀。 今日的城市規(guī)劃，不僅應(yīng)重視城市文脈中人的重要性，而且要與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃相互結(jié)合，通過一流規(guī)劃提高人們生活水平，我國最成功的城市規(guī)劃就是蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃，通過與新加坡的合作，提升了整個(gè)蘇州的城市規(guī)劃水平。 商業(yè)建筑在整體布局上需要充分考慮經(jīng)營要求，考慮能夠從總體布局中降低運(yùn)營成本。 “ 走向遠(yuǎn)洋 ” 的含義： 中國要成為 21世紀(jì)強(qiáng)國就必須走出內(nèi)陸、突破近海島嶼限制，走向遠(yuǎn)洋，這樣我們才能獲取更多的資源和商業(yè)機(jī)會(huì)。 房 地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。 MALL 最大建設(shè)規(guī)模 市場分析與消費(fèi)能力計(jì)算 確定最佳規(guī)模及開發(fā)階段 招商資源 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 融資資源 人力資源 開發(fā)公司資源 財(cái)務(wù)回報(bào)分析 圖 19深圳新摩爾公司提出的 MALL 規(guī)模與定位模型 在當(dāng)今信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，客戶市場的細(xì)分更多地偏重于考慮客戶的收入水平和個(gè)人興趣。 我們以市場為導(dǎo)向，資源整合能力為保障，建立了 MALL 規(guī)模與定位模型，如圖 19所示。 刊物發(fā)表兩篇論文。孤帆遠(yuǎn)影碧空盡，惟見長江天際流。 企業(yè)家稀缺，是 21世紀(jì)初期中國企業(yè)的普遍現(xiàn)象。 2021年是中國商業(yè)地產(chǎn)元年，近幾年來累積了大量商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)要靠良好的經(jīng)營來保值增值，因此，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理自然成為大家最關(guān)注的問題。 2021年世貿(mào)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)型過程中有成功案例也有操作水平不高的項(xiàng)目出現(xiàn)，其中上海零售商業(yè)競爭白熱化，只有較高水平的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能成功經(jīng)營。 據(jù) CNCC（法國商業(yè)中心理事會(huì)）調(diào)查，在 1999年新開的購物中心有 7家，僅僅 10萬平方米，而另外的 4萬平方米的面積是由老的購物中心 擴(kuò)張的。 美國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在購物中心與商業(yè)步行街項(xiàng)目的開發(fā)上非常注重項(xiàng)目主題策劃和走可持續(xù)發(fā)展之路。在此之前，銀監(jiān)會(huì)紀(jì)委書記杜金富強(qiáng)調(diào)，銀團(tuán)貸款之所以在一些經(jīng)濟(jì)體發(fā)展較快、占比較高，動(dòng)因在于銀團(tuán)貸款既是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方式，又是管控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。 空白沒用的，請掠過閱讀吧哈這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 空白沒用的，請掠過閱讀吧，這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧， 第四，購債計(jì)劃能夠改變歐元區(qū)目前一盤散沙似的局面嗎？答案還是，不能。以美國為例，它在世界經(jīng)濟(jì)總量中的所占的比重最大，其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國民消費(fèi)購買力為美國零售業(yè)發(fā)展提供了肥沃的土壤，零售業(yè)解決了大量人口就業(yè)問題，零售業(yè)成為了美國的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，最新數(shù)據(jù)顯示，歐元區(qū)失業(yè)率已達(dá)到大蕭條水平，年輕人的失業(yè)率更加讓人憂心： 7 月，歐元區(qū) 18 歲以上年輕人失業(yè)率高達(dá) %。報(bào)告稱，國內(nèi)的利率管制使資金價(jià)格發(fā)生扭曲，存在交 易主體因一級市場利率過低，無法在二級市場上獲得交易利益而缺乏交易驅(qū)動(dòng)力的現(xiàn)象。 美國的購物中心開發(fā)主要由少數(shù)專業(yè)開發(fā)公司完成，保證了開發(fā)商的素質(zhì)和專業(yè)水平。 英國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新較多，例如，英國有 歐洲最大的購物中心位于倫敦西北部肯特郡的藍(lán)湖購物中心。 2021年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營開始受到重視，華南MALL 的失敗為中國商業(yè)地產(chǎn)的粗放發(fā)展敲響了警鐘。如何將不利的因素轉(zhuǎn)化為有利因素？如何精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 將潛在的無形價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)價(jià)值？如何將無價(jià)值轉(zhuǎn)化為有價(jià)值、低價(jià)值轉(zhuǎn)化為高價(jià)值、有限價(jià)值轉(zhuǎn)化為無限價(jià)值？例如，通過跨行業(yè)研究，我們提出了商業(yè)地產(chǎn)連鎖經(jīng)營的思路： 跨地域商業(yè)地產(chǎn)連鎖經(jīng)營成功模式＝優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)品牌﹢知識(shí)創(chuàng)新型經(jīng)營管理模式﹢可持續(xù)人才經(jīng)營戰(zhàn)略 從土地到資金，從開發(fā)到經(jīng)營，從無形資產(chǎn)到有形資產(chǎn)，從經(jīng)營管理到人才培養(yǎng) ?? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開始進(jìn)入了大整合的時(shí)代。公司機(jī)制的優(yōu)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的焦點(diǎn)問題，不僅國有企業(yè)存在建立現(xiàn)代企業(yè)制度問題，許多民營企業(yè)公司治理機(jī)制也存在嚴(yán)重失衡問題。中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量巨大，需要大量開發(fā)和經(jīng)營管理高級人才。 關(guān)權(quán)威刊 物發(fā)表兩篇論文。 圖 18楊寶民調(diào)研青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 我們通過對一些大中城市的購物中心的調(diào)研，比較了不同購物中心業(yè)態(tài)組合與管理主題對經(jīng)營業(yè)績的影響，總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)可以直接用于購物中精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 心策劃實(shí)踐。 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 人們可以表達(dá)不同觀點(diǎn)，但是廬山真面目只有一個(gè)，每個(gè)購物中心都有最佳定位。作者審閱過許多國外知名商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場調(diào)查報(bào)告，外觀非常漂 亮，內(nèi)容也很全面，但是往往市場定位結(jié)論是錯(cuò)誤的，甚至是與實(shí)際相反的結(jié)論，原因是不能理論聯(lián)系實(shí)際，缺乏購物中心和步行街等實(shí)際商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。 2021年底，楊寶民先生在負(fù)責(zé)深圳寶安中心區(qū)地鐵上蓋濱海購物中心的策劃過程中，通過對海洋文化以及深圳地域文化特點(diǎn)的研究，根據(jù)項(xiàng)目在深圳寶安濱海中心區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)，我們將該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位在深圳眾多的白領(lǐng)消費(fèi)群：讓白領(lǐng)群擁有自己的精神樂園；同時(shí)讓深圳眾多的藍(lán)領(lǐng)，以大眾化的價(jià)格享受白領(lǐng)般的服務(wù)；并且，針對寶安中心區(qū)少量金領(lǐng)消費(fèi)群體，我們在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中， 通過引進(jìn)他們偏好的國際名店和國外特色餐飲，以滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。 圖 112 香港數(shù)碼港商城的室內(nèi)空間效果 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 圖 113 日本某購物中心的衛(wèi)生間 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 圖 114 韓國現(xiàn)代百貨的小段扶梯 3．處理好商業(yè)地產(chǎn)的利益關(guān)系 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，處理好開發(fā)商、投資商、經(jīng)營公司、 消費(fèi)者之間的利益關(guān)系非常重要，表 11是筆者根據(jù)蘇州鵬云置業(yè)集團(tuán)客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的商業(yè)地產(chǎn)利益關(guān)系表?，F(xiàn)代城市規(guī)劃運(yùn)動(dòng)往往忽視了這一問題。現(xiàn)代購物中心巨大的體量、久遠(yuǎn)的存在時(shí)間，相對于其他藝術(shù)而言，其組織的復(fù)雜性、與 周圍環(huán)境的密切關(guān)系以及建筑對其他藝術(shù)的包容，都使得它表達(dá)豐富的情趣意念成為可能。 虛擬現(xiàn)實(shí)是一種高度逼真的人機(jī)交互技術(shù)，包括計(jì)算機(jī)立體圖形顯示技術(shù)、虛擬立體聲技術(shù)、觸覺模擬技術(shù)。因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家共同設(shè)計(jì)，要求有多個(gè)案例操作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 我們平常接觸的項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與招商工作一般分為購物中心與商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目，還有一類是城市綜合體項(xiàng)目，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)皇冠上的明珠。例如，深圳國際信托投資公司與 Walmart合作的系列購物廣場就屬于應(yīng)用廉價(jià)和豐富 EST模型取勝的大眾化購物中心，適合中低收入人群。 任何商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步方案的優(yōu)化是關(guān)鍵。 圖 117 紐約某購物中心的休閑空間 深圳華潤萬象城在建筑設(shè)計(jì)中，不僅室內(nèi)商業(yè)精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 空間規(guī)劃精細(xì)，而且外部空間設(shè)計(jì)非常注重提升城市品位，將建筑作為城市的景觀來設(shè)計(jì)，為城市購物中心設(shè)計(jì)提供了范例。 建筑是環(huán)境的反映，而環(huán)境應(yīng)該包含自然環(huán)境、人文環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境三個(gè)方面。例如，茂業(yè)集團(tuán)百貨公司市場部完成了深圳華強(qiáng)北商圈的東方時(shí)代廣場市場調(diào)查與可行性研究工作，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃特點(diǎn)提出 了非常務(wù)實(shí)的大平面布局思路，建成后東方時(shí)代廣場取得良好經(jīng)濟(jì)效益。隨著人們對思維科學(xué)的深入研究，人們對靈感思維的認(rèn)識(shí)也發(fā)生了深刻的變化。 現(xiàn)代市場調(diào)查的技術(shù)已經(jīng)非常成熟，高水平的市場分析專家能夠洞察龐雜信息中問題的實(shí)質(zhì)，例如：誰是潛在的主要顧客，如何采取激發(fā)潛在顧客進(jìn)行有效購物消費(fèi)。 (3).運(yùn)用最新統(tǒng)計(jì)分析手段，理性分析潛在顧客市場需求，奠定可行性報(bào)告的真實(shí)基礎(chǔ)。 下面我們從企業(yè)家的經(jīng)營視角出發(fā)，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研創(chuàng)新開始探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全面創(chuàng)新。 圖 17 美國著名品牌 GAP 的櫥窗展示 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 根據(jù)重點(diǎn)大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)博士培養(yǎng)要求，完成博士生公共課程和專業(yè)課程，突出金融和建筑規(guī)劃課程的實(shí)踐。能夠精確組織商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有效根據(jù)不同流程的相關(guān)性，整合配置資源； ⑵ 精通中外管理文化內(nèi)涵，具備較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力，培養(yǎng)一支能夠整合各類資源、知識(shí)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策失誤是一個(gè)普遍現(xiàn)象。因此，在商業(yè)地產(chǎn)熱中出現(xiàn)了很多銷售或招商開局良好，但經(jīng)營結(jié)局失敗的商業(yè)物 業(yè)。 1999年，在戈內(nèi)斯和 Ile－ St－ Denis（兩地均在巴黎地區(qū)），工廠直營購物中心在經(jīng)過擴(kuò)建后，將重新開張營業(yè)。 此外，流行商品零售商 Next、 Debenhams精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓(xùn)視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 百貨公司、折扣連鎖店 Matalan 的營運(yùn)也相當(dāng)成功。為了更好地服務(wù)職工，也為了盡快與國內(nèi)一線城市接軌，深圳也在緊鑼密鼓地籌備公積金貸款推出事宜。報(bào)告顯示，去年中國銀團(tuán)貸款項(xiàng)目成員單位結(jié)構(gòu)中，國家開發(fā)銀行銀團(tuán)貸款余額占比最高，為 26%，余額為 7866 億元，牽頭銀團(tuán)個(gè)數(shù) 239 個(gè)，其后依次是工行、建行、農(nóng)行、 交行。 其次，購債計(jì)劃能讓歐洲央行像美聯(lián)儲(chǔ)那樣，通過量化寬松，以印鈔的形式緩解債務(wù)壓力嗎？答案也是，不能。目前來看，這依然有些天方夜譚。 空白沒用的，請掠過閱讀吧哈這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 空白沒用的，請掠過閱讀吧，這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，