【正文】 項(xiàng)目市 場定位 類比競爭樓盤調(diào)研 .類比競爭樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .綜合評(píng)判 項(xiàng)目定位 .市場定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建筑風(fēng)格定位 五 項(xiàng)目價(jià)值分析 商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項(xiàng)目 同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 5 頁 共 131 頁 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和 實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目價(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場價(jià)格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù) 定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 6 頁 共 131 頁 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變 成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性： 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 .國家地 方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 九 開發(fā)節(jié)奏建議 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 .市場供求因素 .上市時(shí)間要求 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 .項(xiàng)目開發(fā)步驟 .項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 .結(jié)論 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷 通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品 設(shè)計(jì)階段。 房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場化的程度越來越高，個(gè)人消費(fèi)已成為市 場主流， “策劃大師”依靠“點(diǎn)子”制勝的時(shí)代已經(jīng)過去，各種專業(yè)人員利用先進(jìn)的信息系統(tǒng)，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目各種資源的整合，理性運(yùn)作，立體作戰(zhàn)，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范成為房地產(chǎn)全程策劃的運(yùn)作原則。 這是因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)開發(fā)商的競爭觀念，依然停留在： 1．建設(shè)的觀念上 ——認(rèn)為消費(fèi)者喜歡價(jià)格低廉的住房； 2．樓盤的觀念上 —— 認(rèn)為消費(fèi)者喜歡高質(zhì)量、多功能的樓盤，開發(fā)商迷戀上自己的產(chǎn)品，沒有意識(shí)到所建設(shè)的樓盤在設(shè)計(jì)階段即已經(jīng)脫離主流需求或者市場已經(jīng)在朝不同的方向發(fā)展； 3．銷售的觀念上 —— 認(rèn)為消費(fèi)者是被動(dòng)的，必須主動(dòng)推銷和積極促銷，開發(fā)商銷售的是自己能夠生產(chǎn)的產(chǎn)品，而不是市場能夠出售的產(chǎn)品。策劃公司將眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點(diǎn)，使得開發(fā)商必須在短期之內(nèi)對于購買者做出足夠的承諾。 試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下： 等值策劃模式 —— 以更低的價(jià)格向住戶提供與競爭者相同的可察覺的使用價(jià)值（ PUV）。 （二 ）賣點(diǎn)群策劃模式 策劃人為適應(yīng)賣方市場和消費(fèi)者理性選擇，采用羅列眾樓盤優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消費(fèi)者做出承諾 :能滿足消費(fèi)者所有要求，從而達(dá)到促銷目的的一種策劃方式。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有意識(shí)到這實(shí)際上是如何對待市場導(dǎo)向的問題。 二 品牌戰(zhàn)略提示 品牌塑造 .了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競爭力 .形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo) .擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) .全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象 品牌維護(hù) .品牌管理系統(tǒng) .建立品牌評(píng)估系統(tǒng) .持續(xù)一致的投資品牌 品牌提升 .持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品 .深化品牌內(nèi)涵 .不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力 三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示 人力資源科學(xué)配置 .要甄選出公司所需的合格人才 .為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工 .創(chuàng)造良好的工作環(huán)境 .創(chuàng)造能力的激發(fā) .績效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 產(chǎn)業(yè)化道路策略 .提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè) .將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展 .深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性 專業(yè)化道路策略 .提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系 .節(jié)能及新能源開 發(fā)利用 .住宅管線技術(shù)體系 .建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 29 頁 共 131 頁 .提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系 .住宅智能化技術(shù)體系 第 9章：房地產(chǎn)全程策劃理論模式 隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策劃、全程策劃也隨之快速發(fā)展起來，然而在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中，大多數(shù)依然是開發(fā)商獨(dú)自跑項(xiàng)目、跑貸款、跑銷售，依然是一種簡單化的經(jīng)營模式，根本談不上真正意義上的營銷與策劃。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。 一 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料 樓宇質(zhì)量保證書 樓宇使用說明書 業(yè)主公約 用戶手冊 樓宇交收流程 入伙通知書 入伙手續(xù)書 收樓書 承諾書 業(yè)主 /用戶聯(lián)系表 1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書 1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表 1裝修手冊和裝修申請表 二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃 工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入 保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù) 安全及交通管理 三車及場地管理 設(shè)備養(yǎng)護(hù) 房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù) 房屋事務(wù)管理 檔案及數(shù)據(jù)的管理 智能化的服務(wù) 1家政服務(wù) 1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通 1與業(yè)主的日常溝通 1社區(qū)文化服務(wù) 三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等 物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建 立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 .遵守國家有關(guān)規(guī)定 .在經(jīng)營范圍允許下 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 25 頁 共 131 頁 .結(jié)合不同的工作重點(diǎn) .把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn) .遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則 .各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則 四 物業(yè)管理培訓(xùn) 在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容： .為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解 .提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ) .物業(yè)及物業(yè)管理的的概念 .建筑物種類及管理 .物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展 .業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé) .裝修管理 .綠化管理 .管理人員的操守及工作態(tài)度 .房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修 .財(cái)務(wù)管理 .物業(yè)管理法規(guī) .人事管理制度 .探討一些常見個(gè)案 在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容： .現(xiàn)場實(shí)際操作 .對公司早期工作進(jìn)行一次鑒定 .各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度 五 物業(yè)管理規(guī)章制度 員工守則 崗位職責(zé)及工作流程 財(cái)務(wù)制度 采購及招標(biāo)程序 員工考核標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主委員會(huì)章程 各配套功能管理規(guī)定 文件管理規(guī)定 辦公設(shè)備使用制度 值班管理制度 1消防責(zé)任制 1消防管理規(guī)定 1對外服務(wù)工作管理規(guī)定 1裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 1停車場管理規(guī)定 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源 共享 ) 第 26 頁 共 131 頁 1非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定 1出租屋及暫住人員管理規(guī)定 1進(jìn)住（租）協(xié)議書 1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定 六 物業(yè)管理操作規(guī)程 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程 供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程 機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 停車場、車庫操作規(guī)程 停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程 給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程 1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程 1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程 1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程 1租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程 七 物業(yè)管理的成本費(fèi)用 管理員工支出 .薪金及福利 .招聘和