【正文】 54 5． 2020 年 6 月 第二家店開始試營業(yè) 第三家大型綜合超市 年 9 月前 1）落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議； 2）委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3）征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見； 4）評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5）繪制施工圖。添置有關(guān)食品的檢驗(yàn)、冷凍、消毒設(shè)備。 （ 3） 結(jié)構(gòu)形 式為框架結(jié)構(gòu) 公用工程： 給排水 超市的給排水為生活、營業(yè)用水與消防用水兩部分，排水為雨水和生活污水分別排放。 第三家店具體位置待定 場(chǎng)地 此商業(yè)建筑位于哈爾濱市南通大街 ,交通便利 ,人口密集 利用該建筑物的一層、二層作為 10000 ㎡的賣場(chǎng)及其他商鋪 租賃此建筑物建筑面積 36000 ㎡，其中地下一層停車場(chǎng)可提供車位 250個(gè) 此商業(yè)建筑四周臨街：南通大街、東直路 此項(xiàng)目周邊沒有大型超市 路徑 永 平小區(qū)位于東直路與南通大街交匯處的西南角 43 這兩條大街可以帶來周圍地區(qū)的顧客 大幅的指示標(biāo)牌可以引來圈定區(qū)域外的顧客 交通便利，易于吸引非本地區(qū)的大量客流到此購物 人口 本地區(qū)集中了約 170 萬人 第一商圈有 32 萬余人 第二商圈居民人數(shù)達(dá)到 50萬人 60%的銷售收入將由鄰近地區(qū)的顧客實(shí)現(xiàn)（第一和第二商圈人口） 市場(chǎng)潛力 10000 ㎡的大型綜合超市在開業(yè)的第二年將計(jì)劃實(shí)現(xiàn) 3 億 8 千萬元的銷售額(按一般水平估算 ） 顧客購買力（每年上漲 7%）及人口增長的預(yù) 測(cè)將保證銷售收入的穩(wěn)步提高 策略 依據(jù)工程進(jìn)度情況，現(xiàn)已完成 95%的工作量，可以考慮在合資公司成立時(shí)即開業(yè) 此項(xiàng)目將作為進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)的重要一步，推動(dòng)以后的更大發(fā)展 國際性的大型商業(yè)配銷的成功顯示出在一個(gè)現(xiàn)存市場(chǎng)中全面發(fā)展的實(shí)力 44 綜合考慮到本項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，合資公司第一家店可使用的建筑面積為 36000 平方米，建設(shè)內(nèi)容為賣場(chǎng)、加工場(chǎng)、存貨區(qū)、停車場(chǎng)和辦公室等，其中地下一層停車場(chǎng) 12020 平方米。福利保險(xiǎn)包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)基金。董事會(huì)成員應(yīng)由各方參照其各自在合資公司注冊(cè)資本中的出資份額予以任命。合資公司將充分利用已有的建筑設(shè)施和通過對(duì)商業(yè)設(shè)施的租賃、改造，以大型超市的形式，不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，計(jì)劃在隨后的三至五年內(nèi)，根據(jù)國家規(guī)定和城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，再在哈爾濱市、黑龍江省及周邊地區(qū)繼續(xù)發(fā)展多家大型超市，以期在中國商品零售市場(chǎng)上爭得一席之位。 店方根據(jù)電腦提供的銷售和庫存信息，在經(jīng)科學(xué)分析后，可在最短的時(shí)間內(nèi)及時(shí)調(diào)整商品布局和商品種類，掌握暢銷、平銷、滯銷商品的各種信息，以此擴(kuò)大銷售規(guī)模，提高管理效率。所以，哈爾濱市的超市潛力巨大，前景樂觀，并將越來越受到人們的歡迎。哈爾濱的現(xiàn)代化大型超市剛剛開始發(fā)展，然而從哈爾濱市獨(dú)特的地理位置、消費(fèi)需求和資源開發(fā)上，都具有不可忽視的發(fā)展?jié)摿Α? （ 7）通信優(yōu)勢(shì)：哈爾濱市郵電快速發(fā)展， 2020 年完成郵電業(yè)務(wù)總量 億元，比上年增長 %。財(cái)政總收入 億元。由于大型綜合超市在大范圍的 食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來好利，從而加大黑龍江省食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)、輕工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展 步伐，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)等也將從中受益。三項(xiàng)基金的每年提取數(shù)額不應(yīng)低于法律規(guī)定的最低數(shù)額。 雙方同意業(yè)態(tài)選擇為大型綜合連鎖超級(jí)市場(chǎng)；市場(chǎng)定位以工薪階層、中等收入消費(fèi)群體為核心；商品定位以中低檔日用消費(fèi)品為主，合資公司的最大特點(diǎn)是發(fā)揮合資雙方各自的優(yōu)勢(shì)，以人民生活每天必需的生活用品為主，尤其是肉蛋禽菜等鮮活商品占 經(jīng)營商品的 40%，通過集中采購、減少流通環(huán)節(jié)等先進(jìn)有效的管理，把安全、衛(wèi)生、新鮮、質(zhì)優(yōu)、價(jià)低的商品提供給哈爾濱市民，豐富哈爾濱市民的“菜籃子”，提高哈爾濱市民的生活質(zhì)量。 1999 年的社會(huì)消費(fèi)零售總額已近 31140 億元，僅次于日本，在亞洲居第二，社會(huì)購買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家在發(fā)展連鎖經(jīng)營初期所具備的水平。 （荷蘭）家樂福中國控股有限公司是法國家樂福集團(tuán)根據(jù)荷蘭法律成立的有限責(zé)任公司，是家樂福集團(tuán)在荷蘭注冊(cè)的全資子公司，專司向中國進(jìn)行投資之業(yè)務(wù)?！瘛瘛瘛瘛瘛瘛窆煞萦邢薰臼且陨a(chǎn)、制造和銷售動(dòng)力設(shè)備和進(jìn)出口貿(mào)易為主多種經(jīng)營的企業(yè)集團(tuán)，其經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及動(dòng)力設(shè)備、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)等行業(yè)。各種業(yè)態(tài)的連鎖店共九千余家。國外發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專 業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿?，是?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。 雖然哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但是和發(fā)達(dá)國家和部分發(fā)展中國家相比，第三產(chǎn)業(yè)還沒有真正意義上的崛起，國家支持和鼓勵(lì)更多的外商企業(yè)進(jìn)哈爾濱市投資，并出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，這將更加有利于第三產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。 連鎖分店數(shù)量：合資公司擬在 3 年內(nèi)在哈爾濱市建成 3 家大型連鎖超市，以期年度經(jīng)營規(guī)模達(dá)到 10億元人民幣。 （ 1）合資超市完全是以市場(chǎng)需求作為選擇商品的唯一標(biāo)準(zhǔn)。自中國實(shí)行改革開放政策以來，哈爾濱市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)各方面均得到迅猛發(fā)展。 （ 5）金融中心優(yōu)勢(shì)： 2020 年金融機(jī)構(gòu)存款余額 1257 億元，各項(xiàng)貸款余額為 1050 億元。但要實(shí)現(xiàn)哈爾濱的遠(yuǎn)景目標(biāo)，就要加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范流通規(guī)模，加快建設(shè)商業(yè)設(shè)施，建立現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營管理模式。 因此，在“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)指引下，哈爾濱市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。 電腦化管理 合資公司所有的大型超市均實(shí)行電腦化管理，總部與各分店之間電腦聯(lián)網(wǎng)，以保 持最新信息。 積極響應(yīng)家樂福的全球采購中心提出的措施，爭取在 2020 年將中國的出口商品額翻一倍。 董事會(huì)是合資公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定合資公司的一切重大問題。合資雙方聯(lián)合組成考評(píng)委員會(huì)負(fù)責(zé)考評(píng)工作，擇優(yōu)錄用。 該地符合第一家店的店址的基本要求。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。 第二家大型綜合超市 1. 2020 年 10 月前 1） 落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議； 2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見； 4） 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5） 繪制施工圖。 年 6 月 第三家店開始試營業(yè) 55 第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預(yù)計(jì)的投資總額為 2900 萬美元，注冊(cè)資本 1200 萬美元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對(duì)其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對(duì)較少，而流動(dòng)資金的需要相對(duì)較大。 為使項(xiàng)目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出 21世紀(jì)國際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項(xiàng)目將聘請(qǐng)甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)。 改造中央空調(diào) 一套 自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng) 一套 通訊系統(tǒng) 一套 自動(dòng)扶梯 四部 貨梯 二部 計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 若干套 照明系統(tǒng) 一套 廣播、電話 系統(tǒng) 45 條 工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機(jī)電設(shè)備可考慮國外進(jìn)口。 加工場(chǎng)及存貨區(qū) 加工場(chǎng)及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運(yùn)至大型超市的商品進(jìn)行加工分類后進(jìn)行必要的儲(chǔ)備或包裝以便隨時(shí)上架。所有員工都需要就有關(guān)中國外資企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點(diǎn)為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育?？偨?jīng)理執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議，組織、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營管理工作。 (一 ) 商品管理系統(tǒng) . 商品管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)分配各分店所銷售商品的種類，價(jià)格，向供應(yīng)商訂貨，同時(shí)負(fù)責(zé)進(jìn)行各分店銷售狀況的匯總和分析。 商品定價(jià)策略 大型綜合連鎖超市將采用競爭導(dǎo)向的定價(jià)策略，絕大部分商品的價(jià)格以低于競爭者 23個(gè)百分點(diǎn)定價(jià)。上述條件哈爾濱基本都達(dá)到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達(dá)國家為低，但私家車的絕對(duì)量已達(dá)到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務(wù)。哈爾濱市職工年平均工資水平已由 1990 年以前 2049元以下，提高到 2020 年的 6980 元人民幣。全市郵電系統(tǒng)移動(dòng)通訊用戶達(dá) 101 萬戶。 農(nóng)民人均純收入 2477 元人民幣。黑龍江是邊境省份，地處平原地帶，雖有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，但也存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的情況，我們可以通過家樂福公司這個(gè)世界先進(jìn)的大企業(yè)的帶動(dòng)，從而達(dá)到開拓市場(chǎng)，繁榮民族經(jīng)濟(jì)的目的。 本項(xiàng)目的中方是黑龍江省和遼寧省的著名企業(yè)，在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的知名度，且十分熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。三方對(duì)合資公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任應(yīng)以其在合資公司注冊(cè)資本中的出資額為限。近幾年我國商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。 資產(chǎn)額： 2020 年的總資產(chǎn)為 440 億歐 元。 經(jīng)營狀況 ：●●●●●●●股份有限公司是 1994 年 11月 5日經(jīng)國家體改委批準(zhǔn)在香港上市的上市公司，是享有國家對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作部賦予的進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)的股份制企業(yè)。到 2020 年底，公司總資產(chǎn) 億元人民幣，為上市前的 倍。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？?。第三產(chǎn)業(yè)明顯突起，步伐也加快，第三產(chǎn)業(yè)平均增長 %。 追加資金的籌集：至于公司的投資總額與公司注冊(cè)資本之間的差額，屆時(shí)由合作三方根據(jù)合資合同約定的辦法，向公司提供（包括融資在內(nèi)的）其它合作條件。 同時(shí)，對(duì)于加快我市商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和改造，帶動(dòng)我市高檔商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，增強(qiáng)城市的綜合服務(wù)功能和進(jìn)一步改善投資環(huán)境，將起到積極的促進(jìn)作用。 據(jù)估計(jì)，家樂福集團(tuán)現(xiàn)在每年從中國采購的出口商品總額達(dá) 10億美元，并已在香港和上海設(shè)立出口采購中心，還將在全國各中心城市設(shè)立出口采購辦事處，協(xié)調(diào)商品出口。 （ 2）政策優(yōu)勢(shì)：哈爾濱是內(nèi)陸開放城市，在政策上，中央政府給予了大力支持 比如放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)非公有制經(jīng)濟(jì)興辦服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)生產(chǎn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地與內(nèi)外貿(mào)易流通企業(yè)的聯(lián)合與合作。每年舉辦的冰雪節(jié)使哈爾濱市的城市建設(shè)、交通、通訊、旅游和聲譽(yù)更上了一個(gè)新臺(tái)階。所以超市、連鎖企業(yè)的成立和發(fā)展是極具重要性和十分必要的。 規(guī)?；?jīng)營 合資公司大型超市的店址將選在哈爾濱市人口密集的地區(qū)，每個(gè)店的營業(yè)面積在9000 平方米左右，為節(jié)省開支，降低商品成本，店內(nèi)不注重裝飾，為便于經(jīng)營管理，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營范圍，力求商場(chǎng)布 局合理，商品宜專業(yè)化、系列化陳列，以方便顧客自選購物，每個(gè)店均設(shè)有免費(fèi)停車場(chǎng)。除充分利用賣場(chǎng)和商品與顧客交流外，合資公司還將采取一些措施，如：家樂福 “無障礙退款”的承諾，經(jīng)常推出促銷產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣、新品品嘗、廠家促銷、拍賣促銷等活躍賣場(chǎng)氣氛等。 (五 ) 商品配送系統(tǒng) 由家樂福集團(tuán)開發(fā) ,配合現(xiàn)有商業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)商品物流進(jìn)行更合理的配送及管 理。每個(gè)大型超市的具體結(jié)構(gòu)如上圖。 第一家店 —— 永平小區(qū)店 永平小區(qū)位于哈爾濱市南通大街，地處哈爾濱市南崗、太平、道外三區(qū)交匯處，交通十分便利。 第三家店的籌備情況 第三家店將設(shè)在哈爾濱市西區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 根據(jù)消防疏散要求，每層設(shè)置多個(gè)防火通道直接對(duì)外， 以保證人員疏散的需求。 2. 2020 年 5 月 1) 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2) 申領(lǐng)開工證； 3) 招投標(biāo)確立施工隊(duì)。設(shè)計(jì)費(fèi)用各為 100 萬人民幣。 項(xiàng)目實(shí)施 時(shí)間表 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目實(shí)施工作可分為三個(gè)階段，即合資公司有關(guān)注冊(cè)成立工作以及三家大型超市的籌辦及改造。 49 環(huán)保、節(jié)能、消防及衛(wèi)生防疫措施 環(huán)保 本項(xiàng)目沒有嚴(yán)重污染源，唯一的污染為 生活垃圾及一些加工的廢棄物，計(jì)劃采用經(jīng)初步處理使垃圾達(dá)到環(huán)保和環(huán)衛(wèi)部門要求后妥善處理的垃圾處理方式，以保護(hù)環(huán)境。該部分位于地下一層，可提供 250 輛停車位。員工上崗后，也將結(jié)合工作實(shí)際，定期進(jìn)行道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工逐步達(dá)到一流的服務(wù)水平。而公司層次的財(cái)務(wù)職能將由下屬第一家店的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部執(zhí)行。由于該系統(tǒng)基于商品條碼化的設(shè)計(jì)，對(duì)于供應(yīng)商未提供商品條碼的所有