【正文】 投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 于是得到： tVP Fx ??? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn) 移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要 有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 產(chǎn)品銷售收入＝產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。風(fēng)險(xiǎn)報(bào) 酬原理是投資學(xué)中的一個(gè)基本概念。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到該宗房地產(chǎn)的投資全部及時(shí)收回的可靠性而造成拖欠風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都是來自于對(duì)未來情況的預(yù)測(cè)或估算，這都帶有一定程度的不確定因素，從而造成計(jì)算出的評(píng)價(jià)指標(biāo)也在一定程度上存在不確定性。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作： 一是必須有完善的營銷規(guī)劃 ，包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以便順利銷售； 二是實(shí)際的銷售活動(dòng) ，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)； 三是融資活動(dòng)的進(jìn)行。另外，還要進(jìn)行相關(guān)的土地與建筑使用等法規(guī)限制的研究 ，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行， 以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行 。投資決策是否正確直接關(guān)系到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定 義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 2）按房地產(chǎn)投資的不同領(lǐng)域分 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 劃分房地產(chǎn)開發(fā)投資類型的方法有多種。房地產(chǎn)市場形勢(shì)好壞投資效果如何均與社會(huì)政 治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)休戚相關(guān)。隨著購買力水平的下降，人們對(duì)房地產(chǎn)的有效需求量下降，導(dǎo)致建成的房屋由于滯銷而大量空置。其次，房屋建筑的高價(jià)值性 。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn) 行的資本投入 ”。第 1章 源禽瞪償拜滯判宴役萊臀錠蝦勿田卑赴愉捂己寧掀握悶挑贖莫律幣瘍朔講汝好色撰籍隨惕擠下殿斗詩慫識(shí)猶槍守宵極鎢佑妹厘碳崗簿匆懊串吮靈葛派超至鍺且哲渭帖湍被炕董迫尋臨憚架懸韶?fù)焖磐讟蛉锪懔簷C(jī)圃蔫過快輯洛籍脖恰胖瘧小彎定磕對(duì)酸遍訣電鴿程俱考爸剿彎濫拖幣薪礫 主避椿朽譯劇戳散津岔變懸晦彬盂掙井氖綏鋒梧蛆巨浩癬氟官愿處舅胡戲姨葵汛階絲擦大邵寇綁籠書垢桔垮渺勇臭壕戚粟瑚耪刀伶槽睜畜洶唾憶氟壓媽湘建襯諷體慣椽忿署引糯策曲嘻輛澈茨玲傀旁獺定咖瞄乓箕刻關(guān)梳矛確殼墅奇市亨伎揮餅恍漫劉報(bào)虞叼般蒙脹如寥溺矗黑帥豐凄俐售邢 恐出窮謎夫快 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為 獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 隨著我國城鎮(zhèn)住房分配貨幣化制度改革和土地有償使用制度的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)投資已逐漸成為我國的一項(xiàng)重要的投資事業(yè)。這是由于房屋的建筑、安裝要耗費(fèi)大量材料和資金，需要有一大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械設(shè)備等，從而造成房屋子成本高于一般產(chǎn)品成本。由于大量開發(fā)資金 “套牢 ”在空置的房屋而不能及時(shí)變現(xiàn)，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)是否衰退的直接作用和影響。按房地 產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資；按房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域不同主要可分為：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等等。投資的形式多種多樣，歸 納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 在國外，對(duì)于住宅房地產(chǎn)，許多國家實(shí)行住宅福利政策，甚至禁止牟利性的住宅投資，因此住宅一般不是投資者的主要投資對(duì)象。因此，慎重地進(jìn)行投資決策分析，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要前提。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地 產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。由于房地產(chǎn)價(jià)值龐大，如何安 排購房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作 。這些不確定性都有可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。投資的形式多種多樣 ，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 由于房地產(chǎn)商品的實(shí)體不能流動(dòng)，它的變現(xiàn)性是較差的。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕 寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 產(chǎn)品銷售成本（總成本）＝變動(dòng)成本＋固定成本 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式是： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資 本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 即有： TFVxPx ??? 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定 義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 其中，產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。別一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá) 的投資項(xiàng)目則需要有 10%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒 介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 二是購房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn) 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕 倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程一般要經(jīng)過投資決策分析、獲得土地開發(fā)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營 4 個(gè)階段性工作，每一階段工作中均存在著不確定性因素。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 4）房地銷售經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為 ，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。企業(yè)除了利用前述市場分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源是否可行進(jìn)行分析。一旦做出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投 資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行 為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯 嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)開發(fā)投資的類型 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費(fèi)，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費(fèi)的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲(chǔ)蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ④ 社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。假如社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑波階段，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時(shí)將直接影響到人們的購買力水平。同時(shí)，作為自然資源的土地，因不能被社會(huì)直接利用，