【正文】 虛審就是審查工程承包商報(bào)送的資料。 因事件發(fā)生突然，須緊急處理，且單項(xiàng)工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額不足五千元的，工程經(jīng)濟(jì)簽證辦理人可口頭請(qǐng)示項(xiàng)目公司經(jīng)理同意，事后由項(xiàng)目公司經(jīng)理補(bǔ)辦手續(xù)。6 監(jiān)理效果的評(píng)價(jià) 成績： 設(shè)計(jì)圖紙的審查； 深入現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題； 向業(yè)主提出合理化建議； 幫助承包商解決疑難問題。 施工單位將變更申請(qǐng)、變更方案提交給監(jiān)理單位。 工程部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及時(shí)到質(zhì)檢部門辦理階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃的同步性，對(duì)不能滿足要求的計(jì)劃進(jìn)行修正。 山東國華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—09版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 工程交接驗(yàn)收管理制度頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 按照專業(yè)分組進(jìn)行驗(yàn)收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動(dòng)力電、照明電、消防、通訊、安防等）。 竣工驗(yàn)收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進(jìn)行全面自檢，并填報(bào)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告送交監(jiān)理公司審核。 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時(shí)水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時(shí)考慮，以避免二次浪費(fèi)。 由項(xiàng)目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負(fù)責(zé)組織、主持。2 施工圖審學(xué)組織： 一般性項(xiàng)目的圖紙審學(xué)由工程部組織進(jìn)行，對(duì)小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公司總工程師組織審學(xué)。收到圖紙后，核對(duì)其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號(hào)、登記。3 工程例會(huì)會(huì)議程序 施工單位施工人員對(duì)本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報(bào)，提出對(duì)本周工程施工中所遇到的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對(duì)下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)定位和掌握的市場(chǎng)信息，對(duì)項(xiàng)目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證； 山東國華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。2 項(xiàng)目開發(fā)管理 項(xiàng)目選擇：由開發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。一般是計(jì)算項(xiàng)目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。 靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較，來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù)值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常回報(bào)率相比較，以分析評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。 市場(chǎng)調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動(dòng)靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法： 積累資料。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投資估算表、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 各種市政管線。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析?？尚行匝芯块_始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計(jì)劃和工作大綱等。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等； 項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。 服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。 山東國華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編 號(hào)： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標(biāo) 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 5 頁 共 9 頁 結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)、購買能力及購買偏好等。7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃，是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件，是避免項(xiàng)目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。本條所列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見附錄。對(duì)研究的方法、測(cè)算、結(jié)論、建議等，對(duì)照市場(chǎng)實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以不斷提高可行性研究的科學(xué)水平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會(huì)同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營許可證。具體操作方式見工程招標(biāo)管理規(guī)定。：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對(duì)責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。 工程例會(huì)參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、駐項(xiàng)目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會(huì)紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對(duì)各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會(huì)上對(duì)上述問題的解決情況做出匯報(bào)。4 竣工圖紙的管理細(xì)則: 工程竣工驗(yàn)收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。4 圖紙審學(xué)程序： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 先由設(shè)計(jì)單位對(duì)《審學(xué)圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。2 適用范圍適用于各項(xiàng)目分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。 交接驗(yàn)收的組織 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報(bào)告批復(fù)后。4 控制程序 工程施工準(zhǔn)備階段的工作 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項(xiàng)目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。3 原則 盡量減少的原則。 2 監(jiān)理公司的選擇 工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時(shí)進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時(shí)間內(nèi)簽署確認(rèn)； 必須經(jīng)三方（工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方）簽字蓋章認(rèn)可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表（工程師）； 簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。3 實(shí)行公開招標(biāo)的工程發(fā)包由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟(jì)部組織委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。招標(biāo)文件主要內(nèi)容應(yīng)包括： 工程名稱及概況； 投標(biāo)人完成招標(biāo)內(nèi)容的要求； 投標(biāo)須知及有關(guān)日程安排； 投標(biāo)書的內(nèi)容要求。 因政策等原因，承包商目前處于無競(jìng)爭(zhēng)地位（或壟斷）。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實(shí)性，并計(jì)量；經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險(xiǎn)分屬，并配合計(jì)量。 設(shè)計(jì)單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對(duì)變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 施工工藝或施工次序的變更。 在每周的工程例會(huì)上，由監(jiān)理單位對(duì)工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實(shí)施。3 內(nèi)容 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過程。 臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 配套工程是否完善。 圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。 每月最后一個(gè)例會(huì)，除以上會(huì)議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對(duì)比，查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。2 工程例會(huì)的組織 工程例會(huì)為定期會(huì)議，每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。 計(jì)劃編制：土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書，明確辦理各項(xiàng)前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場(chǎng)等事項(xiàng)的時(shí)間、人員安排、辦理步驟等。 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，對(duì)其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對(duì)策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。 6 地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評(píng)價(jià)是對(duì)可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和評(píng)價(jià)。對(duì)明顯具有競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目要有針對(duì)性地著重進(jìn)行研究分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。 人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項(xiàng)目概況。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。5 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。 走訪調(diào)查。 動(dòng)態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。規(guī)模較大且要求研究深度相對(duì)較深的項(xiàng)目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對(duì)是否投資開發(fā)該項(xiàng)目做出決策。 現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測(cè)量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 工程造價(jià)預(yù)測(cè)及預(yù)算：項(xiàng)目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項(xiàng)目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。 開發(fā)項(xiàng)目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時(shí)向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕；或自行修繕，并會(huì)同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。監(jiān)理公司對(duì)本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 項(xiàng)目公司申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。3 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容： 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí)，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對(duì)工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢，并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對(duì)匯總情況下達(dá)整改通知，限期完成。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)重要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施。2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。 業(yè)主對(duì)監(jiān)理的評(píng)價(jià)。附表 工程經(jīng)濟(jì)簽證內(nèi)部控制表單項(xiàng)工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒 定 內(nèi) 容鑒 定 意 見鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實(shí)后的工程量或費(fèi)用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見 年 月 日山東國華時(shí)代投資發(fā)展有限公司項(xiàng) 目 管 理 制 度 匯 編編號(hào)：SDGH 5－14第A版 第0次修改標(biāo)題：工程招標(biāo)管理規(guī)定第1頁 共6頁編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修 改 記 錄序號(hào)條款號(hào)修改內(nèi)容修改時(shí)間123456789101