【正文】 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 1 一、發(fā)展部 1 部門崗位設置 2 部門職責 發(fā)展部是負責協(xié)助董事長進行投資決策、對外投資管理、高級人才引進和重大法律事務處理的綜合性支持部門。它的職責包括： 1. 負 責員工人事信息的收集，并建立、管理員工檔案 2. 負責組織公司和員工勞動合同的簽訂，以及合同保管和條款解釋 人力資源部經(jīng)理人事管理員? 員工人事信息管理? 人員招聘? 勞動合同管理? 薪酬和福利管理? 組織公司員工考核? 組織員工培訓? 負責員工的職業(yè)發(fā)展管理? 文化宣傳和活動組織? 技術職務評定、人 才引進有關事務性工作浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 11 3. 負責提出各部門崗位設置、人員配備、調(diào)動等方案并根據(jù)領導決策實施落實 4. 負責組織實施新員工的考核、轉(zhuǎn)正工作 5. 負責員工的培訓組織工作，包括了解、分析員工的培訓需求，制定、實施培訓計劃，評估培訓效果 6. 負責公司薪酬制度的制訂和修改完善，并具體執(zhí)行 7. 負責制訂、完善公司考核制度及其激勵體系，并組織執(zhí)行 8. 建立、完善公司的獎懲制度并組織實施 9. 提出員工職務晉升、工資晉級等方案并組織實施，提出員工行政職務任免方案并組織實施 擬定和執(zhí)行員工福利、保險制度 ，結合公司發(fā)展規(guī)劃指導員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ，及時向高層領導反饋，保持信息渠道暢通 ，保持和各層員工的良好溝通聯(lián)系 、晉升有關的事務 、檔案落戶有關手續(xù) 、團、工會的有關工作 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 12 3 部門發(fā)布或監(jiān)督執(zhí)行的規(guī)章制度 序號 規(guī)章制度名稱 狀態(tài) 部門責任 備注 1 人力資源規(guī)劃管理辦法 待執(zhí)行 執(zhí)行 2 招聘管理辦法 執(zhí)行 執(zhí)行 3 培訓管理辦法 待執(zhí)行 執(zhí)行 4 考核管理辦法 待執(zhí)行 監(jiān)督 5 薪酬管理辦法 待執(zhí)行 組織 6 新員工管理辦法 待執(zhí)行 執(zhí)行 7 勞動合同與人事檔案管理辦法 待擬定 組織 8 員工手冊 待執(zhí)行 執(zhí)行 9 福利管理辦法 執(zhí)行 執(zhí)行 10 11 4 部門執(zhí)行的業(yè)務流程 (1) 人力資源規(guī)劃流程 (2) 固定薪酬的計算、發(fā)放流程 (3) 獎金計算、發(fā)放流程 (4) 年度培訓計劃制定流程 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 13 (5) 一般員工內(nèi)部招聘流程 (6) 員工外部招聘流程 (7) 員工職前教育 流程 (8) 普通員工年度考評流程 (9) 部門經(jīng)理年度考評流程 (10) 員工獎勵流程 (11) 員工過失處理流程 (12) 員工級別晉升流程 (13) 員工離職流程 (14) 員工申訴基本流程 5 部門參與的主要業(yè)務流程 (1)年度經(jīng)營計劃制定流程 (2)月度工作計劃制定流程 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 14 四、前期部 1 部門崗位設置 2 部門職責 前期部是負責辦理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種證件、批文等前期手續(xù)，協(xié)調(diào)開發(fā)項目與當?shù)卣块T、居民相關各種事務的部門。它的職責包括： 制定計劃 負責協(xié)同監(jiān)理一起審查總包單位制定的各項計劃，并根據(jù)施工組織總設計制訂項目工作計劃，包括項目進度計劃、質(zhì)量工程項目部經(jīng)理倉庫管理員水電施工管理員土建施工管理員? 負責倉庫材料保管內(nèi)勤管理員? 負責工程部現(xiàn)場的必要辦公、飲食起居條件準備等后勤保障工作? 負責項目施工圖、工程變更單的傳遞、存檔工作? 負責施工資料文件的管理工作? 負責工程項目部辦公相關的其它事務? 處理土建施工過程中遇到的施工條件困難和問題? 督促施工單位按工程進度計劃施工? 土建工程量確認? 協(xié)調(diào)建筑施工單位配合配套專業(yè)單位進場施工作業(yè)? 處理土建工程施工過程中的各種工程變更，技術審查工作? 質(zhì)量檢查工作? 協(xié)助項目竣工后的決算工作? 處理水電施工過程中遇到的施工條件困難和問題? 督促施工單位按工程進度計劃施工? 水電工程進度和工作量確認? 協(xié)調(diào)配套專業(yè)單位進場施工作業(yè)? 處理水電工程施工過程中的各種工程變更，技術審查工作? 質(zhì)量檢查工作? 協(xié)助項目竣工后的決算工作工程主管? 組織處理施工過程中遇到的施工條件困難和問題? 組織、監(jiān)督施工管理員的日常工作，協(xié)調(diào)解決現(xiàn)場技術問題? 督促施工單位按工程進度計劃施工? 協(xié)調(diào)建筑施工單位配合配套專業(yè)單位進場施工作業(yè)? 就施工過程中的各種工程變更提出建議? 質(zhì)量檢查工作? 協(xié)助項目竣工后的決算工作材料管理員? 協(xié)助經(jīng)營部辦理甲供材料、設備的選擇和確定工作? 甲供材料的收發(fā)、檢查以及相關單據(jù)的傳遞? 現(xiàn)場材料管理浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 27 控制計劃、材料需求計劃、資金計劃等 質(zhì)量、進度、成本和安全管理 負責組織施工圖會審和技術交底工作 負責協(xié)同監(jiān)理公司一起審查總包單位制定的技術方案 負責聯(lián)系處理施工過程中的各種工程變更，負責工程變更聯(lián)系單的技術初審工作 對影響項目進度、質(zhì)量以及造價的風險因素及時提出建議 負責建立和推行工程現(xiàn)場質(zhì)量控制體系 協(xié)助質(zhì)量監(jiān)督機構對項目的抽檢工作 協(xié)助總師辦進行質(zhì)量巡查 負責項目重點、難點工程項的質(zhì)量監(jiān)督和技術支持、協(xié)調(diào)工作； 負責對工程進度進行控制，對計劃與實際進度的偏差進行質(zhì)詢，要求監(jiān)理方提交進度分析報告和進度糾偏方案 1 負責協(xié)調(diào)準備施工條件，保障建筑施工單位按計劃施工作業(yè) 1 負責協(xié)調(diào)施工單位配合配套專業(yè)公司進場 施工作業(yè) 1 負責工程量確認和工程進度款支付的審核 1 負責項目的安全管理，執(zhí)行工程安全技術規(guī)范，發(fā)現(xiàn)安全隱患，敦促監(jiān)理單位采取措施進行糾正 負責項目現(xiàn)場施工管理和協(xié)調(diào) 1 負責協(xié)調(diào)與監(jiān)理公司關系，促使監(jiān)理公司盡職盡責 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 28 1 負責與項目相關的周邊關系協(xié)調(diào)處理 1 參與甲供材料、設備的選擇和確定工作，負責甲供材料的收發(fā)以及相關單據(jù)的傳遞；負責乙供材料、設備的質(zhì)量抽檢工作 1 負責項目現(xiàn)場施工圖、工程變更單的傳遞、交存工作 1 負責項目相關各種單據(jù)、圖紙、聯(lián)系單等的傳遞工作 負責現(xiàn)場施工資料文件的管理工作 2 負責項目竣工后的圖紙、資料的移交工 作 2 協(xié)助配合處理銷售部門提出的有關問題 2 負責工程部現(xiàn)場的必要辦公、飲食起居條件準備等后勤保障工作 參與招投標工作 2 負責根據(jù)項目進度提出材料設備采購計劃 2 參與對建筑施工、監(jiān)理及材料、設備供應商等單位的資格審查 2 參與評審標書 2 參與與中標單位的商務洽談工作，并對有關合同的簽訂提供專業(yè)意見 組織工程驗收 2 負責組織隱蔽工程驗收和其他階段性驗收，并參與簽證，對施工方的日常報驗材料及時檢驗答復 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 29 2 組織工程竣工驗收，并參與簽證 負責辦理項目竣工與物業(yè)公司的交接工作 完成上級交辦的其他工作 3 部門發(fā)布或監(jiān)督執(zhí)行的規(guī)章制度 序號 規(guī)章制度名稱 狀態(tài) 部門責任 備注 1 工程項目部管理制度 待擬定 執(zhí)行 2 現(xiàn)場管理細則 待執(zhí)行 執(zhí)行 3 質(zhì)量管理制度 待執(zhí)行 執(zhí)行 4 工程驗收制度 待執(zhí)行 執(zhí)行 4 倉庫管理制度 已執(zhí)行 執(zhí)行 4 部門執(zhí)行的業(yè)務流程 (1) 項目建設施工流程 (2) 項目建設質(zhì)量控制規(guī)程 (3) 項目建設進度控制規(guī)程 (4) 項目建設成本控制規(guī)程 (5) 乙方技術變更聯(lián)系單會簽流程 (6) 乙方施工聯(lián)系單會簽流程 (7) 甲方施工聯(lián)系單會簽流程 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 30 (8) 工程進度付款流程 (9) 圖紙外工程量確認流程 (10) 采購物資出入庫工作流程 (11) 乙方總包范圍內(nèi)的無價材料、設備采 購管理流程 (12) 建筑材料質(zhì)量檢驗流程 (13) 工程竣工驗收流程 (14) 工程文件的歸檔、移交流程 (15) 材料款支付流程 5 部門參與的主要業(yè)務流程 (1) 項目規(guī)劃設計流程 (2) 勘察招標流程 (3) 設計招標流程 (4) 工程招標流程 (5) 監(jiān)理招標流程 (6) 材料設備采購招標流程 (7) 建筑工程預算流程 (8) 甲方要求變更設計審批流程 (9) 甲供材料、設備采購流程 (10) 建筑工程決算流程 (11) 公司內(nèi)部開發(fā)項目文件的形成和歸檔流程 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 31 (12) 營銷管理流程 (13) 營銷策劃方案編制流程 (14) 銷售管理流程 (15) 物業(yè)管理流程 (16) 年度經(jīng)營計劃制定流程 (17) 月度工作計劃制定流程 (18) 計劃實施過程監(jiān)督流程 (19) 計劃目標修改流程 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 32 八、營銷部 1 部門崗位設置 2 部門職責 營銷部主要負責組織房產(chǎn)項目的營銷策劃和推廣，承擔 房產(chǎn)銷售任務，建設和維護客戶關系網(wǎng)絡，參與房產(chǎn)開發(fā) 項目規(guī)劃設計等方面的工作。 它的職責包括： 參與項目規(guī)劃 收集項目所在地的房地產(chǎn)市場信息，參與土地資源管理及土地營銷部經(jīng)理售樓員項目銷售主管營銷策劃員? 參與擬訂所負責項目銷售策略并組織實施? 參與所負責項目銷售價格的確定及調(diào)整，框算項目銷售回款狀況? 參與所負責項目的營銷策劃并協(xié)助實施? 掌握了解所售房產(chǎn)的實際進展和各種變更? 組織落實房產(chǎn)預訂、銷售的各種資料和數(shù)據(jù)? 組織房產(chǎn)預訂、商品房意向書簽訂及銷售合同簽訂? 落實資金回籠，協(xié)助辦理按揭貸款各種手續(xù)? 辦理商品房交付使用手續(xù)? 負責組織售樓的接待和客戶聯(lián)系，協(xié)助組織落實業(yè)主滿意度調(diào)查，協(xié)助處理各種業(yè)主抱怨? 組織所負責項目的開盤工作，落實開盤的各種具體事務? 負責客戶資料管理? 負責售樓的現(xiàn)場接待? 負責聯(lián)系購房客戶? 參與房產(chǎn)預訂、商品房意向書簽訂及銷售 合同簽訂? 參與辦理資金回籠手續(xù)，幫助客戶辦理按揭手續(xù)? 負責項目銷售資料的準備和整理? 負責項目銷售過程中的各類營銷策劃活動 的執(zhí)行落實? 負責樣板間、展臺以及售樓處（點）等的 方案設計與組織實施? 參與項目開盤的組織工作，負責項目開盤 對外聯(lián)系的落實? 參與項目定價活動? 參與項目的前期策劃工作? 參與公司品牌定位工作，負責公司品牌的宣 傳和推廣浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 33 投標工作 參與制定房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃方案和實施計劃 根據(jù)需要參與房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計招標、項目初步設計和擴大初步設計方案審核 房產(chǎn)項目營銷策劃 負責組織項目開發(fā)過程中的營銷策劃工作，組織擬定營銷策劃方案 (包括廣告、公關、新聞策劃、促銷推廣策劃等 )并實施 負責收集策劃、廣 告公司的信息，并與之聯(lián)系接洽，為領導確定策劃、廣告公司提供決策支持 配合公司公關活動策劃和有關實施工作 負責公司新聞等軟性宣傳的策劃和發(fā)布 負責建立媒介、促銷、制作等相關服務和所用材料的價格檔案，管理相關臺帳 負責制定樣板間、展臺、售樓處裝飾布置策劃方案，并組織實施 負責制作促銷材料 (宣傳單頁、樓書等 ) ，準備常規(guī)性公關禮品 1 負責積累和整合可利用的媒體傳播資源，監(jiān)播公司投放的影視廣告 1 負責監(jiān)測和分析各營銷策劃方案的實施效果 房產(chǎn)銷售管理 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理運作手冊 34 1 負責擬定公司房產(chǎn)銷售策略和銷售政策，并組織實施 1 負責擬定年度 /季度 /月 度銷售計劃、銷售回款計劃，并進行銷售目標分解 1 負責房產(chǎn)的銷售及房款回籠，完成公司下達的銷售指標 1 負責對月度 /季度 /年度銷售情況