【正文】 (三 ) 周期風(fēng)險 周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。 當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。 2．房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺點(diǎn)。從過去的經(jīng)驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。 (三 )適應(yīng)性 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)白行支付全部補(bǔ)償成本和保險實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。 (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。 1．支出的分配 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 持有股票等證券的成本不過是支付給 財務(wù)顧問的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時的印花稅等費(fèi)用。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進(jìn)行。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資 ，以減少投資組合的整體風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè) (從開發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機(jī)售出物業(yè)。 1．管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費(fèi)和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、 旅游觀光 )的需求。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人 )使用，可獲得經(jīng)常性租金收益 . 寫字樓 寫字樓是為商務(wù)、辦公活 動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。 企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其 管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。 5．鄰里服務(wù)性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2以下，且以 500～ 1000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在 1萬人以下，年營業(yè)額在 3000萬元人 民幣以下。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進(jìn)行有效的配合。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。這個原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時也增加了成本和費(fèi)用。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期 長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投 資產(chǎn)生影響。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。房地產(chǎn)屬于。 (三 ) 風(fēng)險分析的目的 風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1．預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2．相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? 3．預(yù)期收益的變動性和離散性如何 ? 由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進(jìn)行簡單介紹。 (3)投資回收期較長。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu) 的支持。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。REITs 的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到 一個投資代理的作用。 投資者進(jìn)行 房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計劃。 業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。在一個物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者修護(hù)。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計 劃受損或者破產(chǎn)。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一 旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理 位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5萬人，年營業(yè)額在 3000～ 10000萬元人民幣之間。 3．丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面 不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。 2．市級購物中心 市級購物中心的建筑規(guī)模一般在 3萬 m2 以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在 30萬人以上，年營業(yè)額在 5億元人民幣以上。 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的 不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念。 4．建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同。 3．綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。 首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。 (四 )決策分析 決策分析是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。現(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。 例題 物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為 ( ) 三個層次。這種投資的另一個特 點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地 產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。房地產(chǎn) 開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到 20％的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)_(dá)到更高的水平。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險報酬”。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。 例如，物業(yè) 1 為寫字樓項目， 2021 年末價值為 1000 萬元，預(yù)計 2021 年末價值為 1100萬元的可能