【正文】 一般來(lái)說(shuō) 對(duì)分包工程的管理，仍然需要施加壓力，創(chuàng)造一個(gè)緊張的工作氛圍。 因此 必須在 簽訂 合同 的時(shí)候 ，就要 明確 分包人 合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的范圍 ， 利用合同管理促進(jìn) 安全文明施工 應(yīng)將安全文明生產(chǎn)協(xié)議作為合同的附件來(lái)要求分包人。 （ 3）、進(jìn)度 的 動(dòng)態(tài) 檢查 進(jìn)度管理是合同 管理的主要目標(biāo)之一 ,實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就需要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度的動(dòng)態(tài)檢查監(jiān)控。 注意總承包配合費(fèi)的計(jì)取 指定分包工程的承包范圍不在總承包人的承包范圍內(nèi)時(shí)，合同條款中應(yīng)明確約定總承包配合費(fèi)的計(jì)算方法及支付方式。否則，一旦發(fā)生訴訟，承包人的主張沒有相應(yīng)證據(jù)的支持，將處于極為被動(dòng)的局面，訴訟請(qǐng)求也將得不到法院的支持。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該明確知道，只有獲得公司法定代表人授權(quán)的人員方能對(duì)外簽訂合同，其他任何人未經(jīng)公司法定代表人授權(quán)不得對(duì)外簽訂任何形式的合同，否則應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任。必要時(shí)，可以用否定語(yǔ)言規(guī)定合同約束以外的情況。 分析由總承包人直接分包的分包合同管理中出現(xiàn)的各種問題，很多情況下與未能規(guī)范合同簽訂的程序及不注重對(duì)重要條款的審查研究有關(guān)。往往獲勝的一方采用比較巧妙的談判策略，或者在某一方面具有優(yōu)勢(shì)，所以能夠主導(dǎo)談判的進(jìn)程。 做好充分 的心理準(zhǔn)備 對(duì)合同談判要有足夠的心理準(zhǔn)備，項(xiàng)目經(jīng)理要發(fā)揮談判團(tuán)隊(duì)的力量 , 談判前要統(tǒng)一口徑，按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，明確談判小組成員的分工 ,使每個(gè)談判人員都能揚(yáng)長(zhǎng)避短充分發(fā)揮個(gè)人的特長(zhǎng)說(shuō)服談判對(duì)手，不能企圖強(qiáng)壓對(duì)方，反之，當(dāng)對(duì)方采用強(qiáng)壓方式時(shí)，又要敢于拒絕，婉言提醒對(duì)方，按公平合理原則辦事。 （三）、合同交底的內(nèi)容 合同交底是以合同分析為基礎(chǔ)、以合同內(nèi)容為核心的交底工作，因此涉及到合同的全部?jī)?nèi)容，特別是關(guān)系到合同能否順利實(shí)施的核心條款。合同交底就是合同管理人 員向項(xiàng)目部全體成員介紹合同意圖、合同關(guān)系、合同基本內(nèi)容、業(yè)務(wù)工作的合同約定和要求等內(nèi)容。 1 項(xiàng)目經(jīng)理要領(lǐng)導(dǎo)和組織編制項(xiàng)目規(guī)程手冊(cè)，尤其對(duì)重要的部門如設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、財(cái)務(wù)等部門的工作程序以文字的形式予以 確定，以免由于人員的變動(dòng)而造成工作連接不起來(lái)。 建立合同文件溝通方式。 如果 合同 沒有 約定返還墊資款利息的 ，當(dāng)事人 請(qǐng)求返還墊資款利息 法院也不予 支持。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成的通知》 (建標(biāo) [2021]206 號(hào) )的有關(guān)規(guī)定，將施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)用列入工程造價(jià)。 值得注意的是，如果發(fā)包人不同 意在違約條款中約定具體的違約金額和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) ,發(fā)生糾紛后，承包人可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定 ,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額。建設(shè)工程施工過(guò)程中，發(fā)包方、承包方、監(jiān)理方參與生產(chǎn)管理的工程技術(shù)人員和管理人員較多 ，但往往職責(zé)和權(quán)限不明確或不為對(duì)方所知，由此造成合同雙方不必要的糾紛和損失。無(wú)論采用何種說(shuō)法，均應(yīng)在合同中予以明確，最好明確約定絕對(duì)工期，并約定開工、竣工應(yīng)辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件，對(duì)中間交工的工程也 應(yīng)按上述方法做出約定。但是在目前的建筑市場(chǎng)上往往存在一些房地產(chǎn)公司違反相關(guān)的法律法規(guī) ,私下與總承包商簽訂合同 ,一旦由于開發(fā)商的原因使施工不能順利進(jìn)行時(shí) ,開發(fā)商就以合同無(wú)效為由要求與承包人解除合同 ,而此時(shí)承包人往往已經(jīng)在工程上投入了相當(dāng)?shù)娜肆Α⑽锪拓?cái)力。該變動(dòng)必定對(duì)價(jià)格和工期產(chǎn)生影響，應(yīng)利用這一時(shí)機(jī)爭(zhēng)取變更價(jià)格或要求發(fā)包人改善合同條件以謀求更好的效益。 針對(duì)合同的具體條款項(xiàng)目經(jīng)理在談判時(shí)一般應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： (一 )、關(guān)于工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn) 工程內(nèi)容是指反映工程狀況的一些指標(biāo)內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理是公司在 施工 項(xiàng)目上的全權(quán)委托代理人，代表公司處理合同 履 行 過(guò)程 中的一切 重大事宜 ，包括合同的實(shí)施、變更調(diào)整、違約處罰等，對(duì)合同履行 負(fù)主要責(zé)任。 項(xiàng)目經(jīng)理 順利 履行合同必須做好下述工作： 健全合同管理機(jī)構(gòu)，確保人員到位、職責(zé)清晰； 組織 制定合同管理制度，根據(jù)洽商索賠工作流程開展工作， 按照供方合同管理工作流程進(jìn)行供方選擇、使用、評(píng)價(jià)； 組 織管理人員確定 工期、質(zhì)量、成本、安全生產(chǎn)等合約管理工作目標(biāo)， 并將 合同目標(biāo)分解至具體 的部門、人員和項(xiàng)目活動(dòng) , 做出合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告 ； 組織項(xiàng)目部班子成員及全體管理人員學(xué)習(xí)合同文件，做 好 合同風(fēng)險(xiǎn)交底 ； 2 組織相關(guān)部門 建立合同文檔系統(tǒng)，科學(xué)、系統(tǒng)地收集、整理和保存有關(guān)事件和活動(dòng)的一切資料、信息，有效利用這些文件 ； 組織相關(guān)部門 建立報(bào)告和行文制度，收集、整理各種實(shí)施報(bào)告、書面文件、通知等均應(yīng)有相應(yīng)的交接手續(xù)、簽收證據(jù)等，并做好相關(guān)文件的存檔 ； 組織相關(guān)部門 對(duì)合同履行狀況和結(jié)果進(jìn)行檢查，收集、整理、分析、建立檔案、保存各種資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問題 ； （二）、 項(xiàng)目經(jīng)理 在合同管理中的角 色和責(zé)任 項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)是以合同管理為中心強(qiáng)化全員合同意識(shí)，全面履行合同，認(rèn)真研究合同條件，全面收集合同履行過(guò)程中的原始依據(jù)，根據(jù)合同及時(shí)認(rèn)真地開展索賠，以維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。 4 二 、項(xiàng)目經(jīng)理如何進(jìn)行建設(shè)工程施工合同的談判？ 國(guó)內(nèi)很多施工企業(yè)在投標(biāo)階段、合同談判階段往往并不重視 項(xiàng)目經(jīng)理是否參與，這種做法是不妥當(dāng)?shù)模焕陧?xiàng)目經(jīng)理全面了解項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等各方面的風(fēng)險(xiǎn)，不利于項(xiàng)目經(jīng)理在中標(biāo)工程后更好地履行合同。同時(shí)應(yīng)要求發(fā)包人對(duì)變化后的工程量表或圖紙予以書面確認(rèn)，相應(yīng)價(jià)格亦應(yīng)通過(guò)談判確認(rèn)并填入工程量清單。 例如根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的資質(zhì)，承包人承包的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目 ,應(yīng)進(jìn)行公開招投標(biāo) ,簽訂的合同應(yīng)到建設(shè)管理部門備案。 (三 )、關(guān)于工期，質(zhì)量、造價(jià)的約定，是施工合同最重要的內(nèi)容 “工期、質(zhì)量、造價(jià)”是建設(shè)工程施工永恒的主題，有關(guān)這三個(gè)方面的合同條款是施工合同最重要的內(nèi)容。據(jù)此，只要合同并未約定以審計(jì)結(jié)論作為結(jié)算依據(jù)，而且合同約定的結(jié)算方式明確有效，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式來(lái)確認(rèn)工程價(jià)款，而不應(yīng)以審計(jì)結(jié)論作為確認(rèn)工程價(jià)款的依據(jù)。 合同規(guī)定了適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任 ,就會(huì)促使當(dāng)事人自覺地、全面地履行合同義務(wù)。工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任保險(xiǎn)以發(fā)包人與承包人聯(lián)合的名義投保，保 險(xiǎn)費(fèi)用由發(fā)包人支付。基于以上 原因 ，最高人民法院審判委員會(huì)第 1327 次會(huì)議討論通過(guò) 的 《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 6 條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)墊資及其利息有約定，請(qǐng)求按照合同約定返還墊資款和利息的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 20 合同管理實(shí)施控制工作必須程序化、規(guī)范化，建立定期和不定期的協(xié)商會(huì)辦制度，建立如圖紙批準(zhǔn)程序、工程變更程序、索賠程序、分包人的賬單審查程序 、工程檢查驗(yàn)收程序、進(jìn)度付款賬單的審查批準(zhǔn)程序、工程問題的請(qǐng)示報(bào)告程序等必要的工作程序。 對(duì)項(xiàng)目變更要有完整的記錄 。要達(dá)到這一點(diǎn)，合同交底也是必不可少的工作。 各部門將交底情況反饋給合同簽訂人員和合同管理人員，由其對(duì)合同執(zhí)行計(jì)劃、合同管理程序、合同管理措施及風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行進(jìn)一步修 25 改完善，最后形成合同管理文件報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核批準(zhǔn)后下發(fā)各執(zhí)行人員，指 導(dǎo)其活動(dòng)。 確定基本談判方針 談判小組應(yīng)收集信息，分析談判對(duì)手可能提出的問題，并認(rèn)真進(jìn)行研究和分析；對(duì)關(guān)鍵問題制定出希望達(dá)到的上、中、下目標(biāo)，要有據(jù)理力爭(zhēng) 28 的信心，又要有退而求其次的思想準(zhǔn)備，還要有自己的談判底線。 達(dá)成 協(xié)議。 31 七、項(xiàng)目經(jīng)理在簽訂分包合同時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些問題？ 在履行總承包合同的過(guò)程中，不可避免會(huì)簽訂各類分包合同， 在實(shí)際施工過(guò)程中總承包人經(jīng) 常面臨兩類專業(yè) 分包合同，一類是總承包人自行分包的分包工程，另一類是發(fā)包人指定分包的專業(yè)分包工程。 工作內(nèi)容、技術(shù)規(guī)范、材料品質(zhì)和規(guī)格、進(jìn)度安排、雙方責(zé)任和義務(wù)，要細(xì)致而準(zhǔn)確。 總之項(xiàng)目經(jīng)理 一定要注意總承包人自行分包的分包工程在分包人入場(chǎng)施工前一定要 先簽訂專業(yè)分包合同，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須根據(jù)總承包的承包范圍及早做好合同規(guī)劃，制定專業(yè)分包工程招標(biāo)計(jì)劃和相關(guān)文件，提前組織分包工程的招標(biāo)工作，為專業(yè)分包工程合同談判、爭(zhēng)取簽訂有利于總承包人的合同條件創(chuàng)造條件。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)制定項(xiàng) 目部結(jié)算審核程序，一是要做到程序清晰，項(xiàng)目各部門及管理人員對(duì)分包工程結(jié)算審核的職責(zé)分明，二要做到結(jié)算的過(guò)程透明化，項(xiàng)目各部門及管理人員能夠相互監(jiān)督相互制約，最大限度地減少分包工程結(jié)算時(shí)支出大于收入的情況出現(xiàn)。由于總承包人要對(duì)工程項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)，因此在支付程序上最好約定總承包人對(duì)支付分包進(jìn)度款審核批準(zhǔn)的權(quán)利，以便總承包方更好地管理協(xié)調(diào)分包方，以實(shí)現(xiàn)總承包工程的各項(xiàng) 38 合同目標(biāo)。 41 利用合同進(jìn)行進(jìn)度管理 （ 1）、制定 動(dòng)態(tài)的 進(jìn)度計(jì)劃 及工期 目標(biāo) 分包商的工作不 同于 總 承 包 的工作 ， 總承包商的工作 是連續(xù)的 針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的 ， 而 分包商 一般僅 承擔(dān)工程的某一部分的工作，分包的工作可能是間斷的，所以總包對(duì)分包的工期目標(biāo)或進(jìn)度計(jì) 劃 要求 是動(dòng)態(tài)的， 是根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整的，總包商要讓分包方認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在合同中 應(yīng)對(duì)工期要求 予以明確，以免分包商因非自身原因的工期耽誤，向總包提出索賠。 風(fēng)險(xiǎn)管理 在訂立 分包 合同 時(shí)應(yīng)明確分包人應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn) ， 確保總承包合同內(nèi)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)能夠由分 包 人承擔(dān)。 ” 另外建立良好的支付信譽(yù)，有助于提高總 承 包 人 的權(quán)威。 （ 2）、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 因?yàn)榉职陶莆罩a(chǎn)最直接的資源，所以項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)，必須擴(kuò)大到分包商，應(yīng)將分包商的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員納入總包項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)。 （ 3）、作好系統(tǒng)綜合管理 對(duì)有多個(gè)分包商的項(xiàng)目，多分包商同時(shí)施工，容易交叉 施工 ，造成相互扯皮 的現(xiàn)象 ， 因此 必須清楚的明確各方責(zé)任，出現(xiàn)問題及時(shí)處理，防止因一 個(gè)分包商出現(xiàn)問題 ，影響 整個(gè)項(xiàng)目施工 。檢查進(jìn)度不應(yīng) 僅 局限 在是否 完成工程量上， 還 應(yīng)包括 檢查 分包商的人力設(shè)備投入、材料供應(yīng)、工作面的協(xié)調(diào)等 各方面工作上 。 目前，項(xiàng)目施工管理多為管理型，一個(gè)單位工程常常分為多個(gè)單項(xiàng)工程分包給專業(yè) 分包 來(lái)操作，對(duì)分包 方 的管理直接影響到工程實(shí)物的質(zhì)量。一旦提不出證據(jù)證明曾通知過(guò)對(duì)方，很可能使對(duì)方免除其本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在委托代理人簽 35 訂合同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理 應(yīng)要求對(duì)方提供授權(quán)委托書。 分包 方 的報(bào)價(jià)應(yīng)使總包 方 獲得合理 利潤(rùn)，總包 人的 首要工作 是 要評(píng)估報(bào)價(jià) 的 合理性。 分包 項(xiàng)目的 合同準(zhǔn)備 工作應(yīng) 包括下列內(nèi)容： 制定 分包計(jì)劃 、 確定合同范圍 、招標(biāo)、 合同談判 、 合同文件 形成 。 在價(jià)格談判中根據(jù)對(duì)手的態(tài)度、心理狀態(tài)、自己的價(jià)位和對(duì)方的價(jià)格底牌等，采用多種方式，例如對(duì)等讓步、分項(xiàng)談判等，進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，在征得對(duì)方的讓步后，選擇適當(dāng)價(jià)位或適當(dāng)降價(jià)而成交。 （二） 合同談判 一般經(jīng)過(guò) 5 個(gè)階段 介紹 。 27 六、項(xiàng)目經(jīng)理如何與分供方進(jìn)行合同談判？ 一般來(lái)說(shuō)分供方是指專業(yè)分包方、勞務(wù)分包方、材料供應(yīng)方、設(shè)備出租方等。合同交底可以避免因在工作過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)問題帶來(lái)的措手不及和失控，同時(shí)也有利于調(diào)動(dòng)全體項(xiàng)目成員完善合同風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高他們合同風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。當(dāng)前相當(dāng)多的總承包企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理在總承包合同簽訂后，就將合同束之高閣 , 不重視合同分析和合同交底工作，甚至忽視了這項(xiàng)工作，使得簽訂合同與履行合同嚴(yán)重脫節(jié)，在合 同履行階段項(xiàng)目部相關(guān)人員對(duì)合同內(nèi)容知之甚少，甚至完全不了解合同的具體內(nèi)容，造成工作失誤 ,為全面正確履行合同埋下了隱患。 組織項(xiàng)目人員了解合同的條款，明確自己的工作范圍， 并 分清承包 人與發(fā)包人 的 工作范圍 。簽訂任何一份施工合同都難以做到十分詳盡、完美，因此合同履行中還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議，調(diào)整各方權(quán)利義務(wù)。按上述費(fèi)率計(jì)算施工人員意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)低于三百元的，應(yīng)當(dāng)按照三百元計(jì)算。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 施工合同《通用條款