【正文】 關鍵條件： 與各類品牌商家聯系，如紅酒、雪茄、名車等，配合各自的新品發(fā)布時間，以便節(jié)約成本； 會所完工，并裝修展示到位，可供作為發(fā)布會的場地使用 營銷推廣攻略 營銷大事件 2：產品推介會 本報告是嚴格保密的。 樓體外安全防護網顏色變化 對御景東方和沙河高爾夫的展示面（ 19棟的西北面、 16棟的東北面、 12棟的西南面）布臵樓體條幅和燈光字，不要設臵施工升降機和塔吊； 一二期樓體的燈光展示 —— 樓體展示創(chuàng)新 營銷推廣攻略 本報告是嚴格保密的。 銷售現場人員服務： ?銷售人員在保持南區(qū)銷售服務意識及激情外，增加國際符號，如接電話或接持用 英語打招呼 ；在配臵上運用 耳麥 、 電腦 等 ?吧臺、保安在禮儀、話述方面進行統一培訓，在 服裝及配飾上體現現代的符號 物管服務： ?多與深港等地的知名物管企業(yè)進行學習交流，加強物管人員的服務意識 ?對物管人員進行統一培訓、建立統一標準，設臵 服務監(jiān)督員 ?通過 社區(qū)文化活動 的組織加深物管和客戶之間的相互了解 —— 軟件配套完善 營銷總攻略 產品增值策略 本報告是嚴格保密的。左右的兩房 是 1000元/M178。 品牌提升策略 營銷總攻略 名店效應 灣區(qū)會館形成項目文化心臟： ?中航、半島等品牌商家的進駐作為一次項目的營銷節(jié)點進行推廣，舉行簽約和開業(yè)儀式，提升項目整體檔次和豐富項目文化內涵，展示中信品牌吸引力 ?邀請名人作為項目會所的星級顧問：請 著名時裝設計師為樓盤設計充滿 灣區(qū)精神的制服（會所及物業(yè)管理主任），請著名瑜珈教練為業(yè)主提供度身設計的瑜珈課程 …… 本報告是嚴格保密的。 品牌提升策略 營銷總攻略 實際自我 渴望自我 情境自我 品牌選擇 他們在意什么、渴望得到什么、成為什么，而非他們是什么！ 選擇品牌適應自我、證明自我 自足 自視 他視 本報告是嚴格保密的。 D 目標客戶分析 對北區(qū)策略的啟示 ? 紅樹灣的客戶相對于香蜜湖和華僑城而言更為時尚、新銳，與國際接軌，他們是一群知識型富貴階層，有些我行我素，北區(qū)在形象推廣上應針對他們的特征，從 精神層面建立與其能產生共鳴的概念 ，而在客戶維系上，應多考慮與其品味相符的 健康休閑類活動 ； ? 客戶普遍認可項目的地段價值，但對于項目自身在物管服務、公共部分品質和園林 方面的期望會比現在更高，這是影響項目北區(qū)的關鍵因素。 戶型對比分析 —— 香蜜湖 1號 C 北區(qū)產品分析 ?主要特點： 贈送面積多，錯層送入戶花園和戶內花園； 智能化程度高，電梯直接入戶； 雙餐廳雙套房設計； 全采光生態(tài)內廊設計 戶型 面積區(qū)間 ㎡ 套數 套數比 3房 184 30 % 4房 238245 184 % 5房 291 48 % 獨棟復式 327329 44 % 頂層復式 342434 12 % 共 318套，戶均面積 266㎡ ， 06年 5月推出 一個城市的珍藏 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 房地產產品價值構成 ?房地產價格除了營銷價值外，價值構成包括有形價值和無形價值兩部分。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 整體銷售率 整體銷售金額 (億元 ) 12％ 26％ 32％ 49％ 5個億 2020年 10% 20% 30% 40% 50% 60% 5 10 15 20 25 30 60％ 29個億 北區(qū)運作目標溝通 ?關于品牌： 在產品和服務品質全面提升的前提下，項目真正從城市物業(yè)晉升到頂級物業(yè)行列，建立高檔大盤開發(fā)商形象，培育出一批中信系客戶 景觀 強 弱 遠 近 與城區(qū)距離 景觀物業(yè) 半島城邦 東方尊峪 天琴灣 東部華僑城 頂級物業(yè) 波托菲諾 香蜜湖 1號 紅樹西岸 尖崗山項目 龍 1號地塊 潛龍山莊 郊區(qū)物業(yè) 御景東方 蘭溪谷二期 金域藍灣 淘金山 城市物業(yè) 將中信紅樹灣做成中信 里程碑的項目 報告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產品分析 D 目標客戶分析 營銷總攻略 E 核心價值提煉 北區(qū)運作目標溝通 實現目標的基礎分析 實現目標的障礙 具體分析詳見附件一：實現目標的基礎分析 本報告是嚴格保密的。 項目北區(qū)戶型統計 戶型 面積區(qū)間 套數 套數比 三房 125177 186 ％ 185190 61 ％ 復式 29 3％ 四房 174193 62 ％ 201255 513 54％ 310312 59 ％ 五房 268330 20 ％ 六房 350364 20 ％ 合計 950 100％ 11 12 13 15 16 17 18 19 T6 T7 T8 高層戶型統計 戶型 面積區(qū)間 套數 套數比 單身公寓 4054 56 ％ 1*1 5254 278 ％ 1*2 88 4 1％ 2*2 84100 48 ％ 3*2 153 20 ％ 3*3 182 4 1％ 合計 410 100％ 都市單元戶型統計 C 北區(qū)產品分析 高層戶均 217㎡ 公寓戶均 63㎡ 本報告是嚴格保密的。 對物管的要求： 大部分客戶要求有 品牌物管公司 的介入，提供 星級酒店的服務 。（服務） Action4：全方位展示，情景展示。 品牌提升策略 營銷總攻略 品牌案例 純水岸 本報告是嚴格保密的。 9800元/M178。 提升公共部分用材的品質和制作工藝水平 營銷總攻略 產品增值策略 本報告是嚴格保密的。廣告牌＋網絡＋報紙 +直郵+灣區(qū)報導 第三階段（ ）：北區(qū)起勢期。 關鍵條件： 選擇一家好的公關公司去聯系相關品牌，考慮時間的吻合度，以便節(jié)約成本； 新書編輯完成，確定出版社發(fā)行； 提前做好創(chuàng)新展示的展場設計考慮。 —— 國際頂級奢侈品巡展活動 目的： 深化項目頂級豪宅形象 時間： 初定 9月，根據一些奢侈品牌的巡展計劃進行安排 形式： 與 ARMANI、 BOSE等品牌合作，免費提供會所或售樓處場地供其使用，雙方品牌嫁接，客戶互惠 關鍵條件： 與相關專業(yè)公司提前溝通，了解品牌巡展動向； 會所裝修完工，售樓處整改到位，確保場地足夠 客戶經營攻略 本報告是嚴格保密的。 世聯渠道資源 尊貴會 ?客戶資源量： 500余個尊貴會會員，正在不斷擴大 ?推廣措施： ?（ 1）、會員尊貴禮品派送：給尊貴會會員派送特制的尊貴禮品，建立與客戶之間的 “ 感情基礎 ” ，為下步工作搭建溝通橋梁。 直郵： ?目的：加強渠道的有效性 ?形式：針對公寓、高層大平面（ 200）、高層平面（ 200）、 TOHO設計不同的直郵內容，傳遞不同的信息 ?針對公寓 —— 灣區(qū)生活方式：居住 +休閑 ?針對高層大平面 —— 別墅之上的選擇、私家 Golf景觀價值 ?針對 TOHO—— 稀缺價值 —— 關鍵物料 灣區(qū)報導： ?內容：與國際時尚資訊接軌，建立與客戶群的雙向交流，增加趣味性、可讀性 ?目的：真正成為項目與客戶互動溝通的流行雜志 營銷總攻略 產品增值策略 本報告是嚴格保密的。 凱旋國際 4060 40M178。 持續(xù)高形象，灣區(qū)特色生活方式的不斷深化演繹和內涵豐富 現場軟硬件展示的高標準和高品質 全方位展示，強化現場體驗 奢侈的體驗 專屬的身份 私家的領地 尊貴的生活 營銷總攻略 產品增值策略 本報告是嚴格保密的。 品牌提升策略 營銷總攻略 品牌案例 經營：重塑品牌金字塔。 實現目標的障礙 在產品和服務不具備明顯競爭優(yōu)勢的情況下，如何實現價值和品牌的大飛躍？ 8個月的銷售空檔期，競爭對手紛紛入市，怎樣保證客戶對項目的誠意度？ 面對政策的不確定因素，結合項目的工期，確保價值實現和營銷持續(xù)的最有利入市時機是何時？ 核心：如何最大化實現價格突破！ 報告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產品分析 D 目標客戶分析 營銷總攻略 E 核心價值提煉 北區(qū)運作目標溝通 實現目標的基礎分析 實現目標的障礙 本報告是嚴格保密的。 ? 北區(qū)高層主力戶型面積區(qū)間與市場上各相關競爭項目主力區(qū)間一致，客戶群雷同，但 入市時間相差較遠 ，沒有最直接的競爭； ? 三四期 產品形式更豐富 ，有 高層 普通住宅、 TH和 都市單元 ，客戶渠道更廣泛； ? 戶型上，除了保留原優(yōu)勢戶型結構外，北區(qū)引入了 高廳戶型 ，客廳層高 ，更舒適和奢華；同時創(chuàng)新花園餐廳，餐廳臵身在花園之中，用餐環(huán)境更優(yōu)雅，生活品質進一步提高； ? 戶型面積跨度 更大，可以滿足更多客戶不同的需求； ? 大戶型采用 主仆分道分電梯 ，更顯主人的尊貴感； ? 都市單元主要以 50平米為模數，可拼合，靈活度更大； ? TH取消了南區(qū)的空中走廊，給上面的每一戶配臵一部私家電梯，減少了上下之間的干擾，同時增加了上面一戶的尊貴性和便利性。 A一二期總結分析 本報告是嚴格保密的。 從時間軸來看，房地產產品的開發(fā)的一般過程如下四個階段 ?一般房地產項目可實現的價格從挖掘地段價值開始，隨著時間的發(fā)展和競爭的加強，大量同質項目的堆積使得價格產生壁壘。 中信紅樹灣北區(qū)營銷策略總綱 謹呈：深圳中信紅樹灣房地產有限公司 報告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產品分析 D 目標客戶分析 營銷總攻略 E 核心價值提煉 北區(qū)運作目標溝通 實現目標的基礎分析 實現目標的障礙 本項目 幾大豪宅片區(qū)價格走勢分析05000100001500020200250002020 2020 2020 2020華僑城高層 香蜜湖高層 紅樹灣高層北區(qū)運作目標溝通 ? 關于價格： 2020年頂級豪宅高層的價格峰值將達到20200元 /㎡ ，大品牌開發(fā)商的高品質樓盤將建立起新的價格標竿，項目從外部資源到內在品質，均有進軍第一線的條件，作為灣區(qū)的開創(chuàng)者和領導者，北區(qū)應在品質和價格上全面提升。 三、隨著深灣小學的啟用、歡樂海岸的動工，深圳歌劇院和中國國際技術產權交易中心的規(guī)劃實施，紅樹灣區(qū)域的人文價值將不斷提升，未來前景不可限量，升值潛力巨大。 關鍵詞： 自信、自我、自負、知性、灑脫、時尚、新銳、城市發(fā)展的中堅力量 詳見附件：關注紅樹灣三期高層的意向客戶調查 本報告是嚴格保密的。 Action5：資源唯一或資源稀缺。 本報告是嚴格保密的。 酒店管理：可域酒店管理（中國有限公司）（佳兆業(yè)中心） /M178。 ?不同風格裝修樣板房： 純酒店風格 簡約風格 溫馨居家風格 ?不同裝修套餐展示： 在材料處清晰標明品牌、材質和型號 每套的裝修標準在房間內清晰列明