【正文】 關(guān)鍵條件： 與各類品牌商家聯(lián)系，如紅酒、雪茄、名車等，配合各自的新品發(fā)布時(shí)間，以便節(jié)約成本； 會所完工，并裝修展示到位，可供作為發(fā)布會的場地使用 營銷推廣攻略 營銷大事件 2：產(chǎn)品推介會 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓體外安全防護(hù)網(wǎng)顏色變化 對御景東方和沙河高爾夫的展示面（ 19棟的西北面、 16棟的東北面、 12棟的西南面）布臵樓體條幅和燈光字，不要設(shè)臵施工升降機(jī)和塔吊； 一二期樓體的燈光展示 —— 樓體展示創(chuàng)新 營銷推廣攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售現(xiàn)場人員服務(wù)： ?銷售人員在保持南區(qū)銷售服務(wù)意識及激情外，增加國際符號，如接電話或接持用 英語打招呼 ；在配臵上運(yùn)用 耳麥 、 電腦 等 ?吧臺、保安在禮儀、話述方面進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，在 服裝及配飾上體現(xiàn)現(xiàn)代的符號 物管服務(wù)： ?多與深港等地的知名物管企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)交流，加強(qiáng)物管人員的服務(wù)意識 ?對物管人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)、建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)臵 服務(wù)監(jiān)督員 ?通過 社區(qū)文化活動 的組織加深物管和客戶之間的相互了解 —— 軟件配套完善 營銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。左右的兩房 是 1000元/M178。 品牌提升策略 營銷總攻略 名店效應(yīng) 灣區(qū)會館形成項(xiàng)目文化心臟： ?中航、半島等品牌商家的進(jìn)駐作為一次項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推廣，舉行簽約和開業(yè)儀式，提升項(xiàng)目整體檔次和豐富項(xiàng)目文化內(nèi)涵，展示中信品牌吸引力 ?邀請名人作為項(xiàng)目會所的星級顧問：請 著名時(shí)裝設(shè)計(jì)師為樓盤設(shè)計(jì)充滿 灣區(qū)精神的制服（會所及物業(yè)管理主任），請著名瑜珈教練為業(yè)主提供度身設(shè)計(jì)的瑜珈課程 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌提升策略 營銷總攻略 實(shí)際自我 渴望自我 情境自我 品牌選擇 他們在意什么、渴望得到什么、成為什么，而非他們是什么！ 選擇品牌適應(yīng)自我、證明自我 自足 自視 他視 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 D 目標(biāo)客戶分析 對北區(qū)策略的啟示 ? 紅樹灣的客戶相對于香蜜湖和華僑城而言更為時(shí)尚、新銳，與國際接軌，他們是一群知識型富貴階層，有些我行我素，北區(qū)在形象推廣上應(yīng)針對他們的特征，從 精神層面建立與其能產(chǎn)生共鳴的概念 ，而在客戶維系上，應(yīng)多考慮與其品味相符的 健康休閑類活動 ； ? 客戶普遍認(rèn)可項(xiàng)目的地段價(jià)值，但對于項(xiàng)目自身在物管服務(wù)、公共部分品質(zhì)和園林 方面的期望會比現(xiàn)在更高，這是影響項(xiàng)目北區(qū)的關(guān)鍵因素。 戶型對比分析 —— 香蜜湖 1號 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 ?主要特點(diǎn)： 贈送面積多，錯層送入戶花園和戶內(nèi)花園； 智能化程度高，電梯直接入戶； 雙餐廳雙套房設(shè)計(jì)； 全采光生態(tài)內(nèi)廊設(shè)計(jì) 戶型 面積區(qū)間 ㎡ 套數(shù) 套數(shù)比 3房 184 30 % 4房 238245 184 % 5房 291 48 % 獨(dú)棟復(fù)式 327329 44 % 頂層復(fù)式 342434 12 % 共 318套，戶均面積 266㎡ ， 06年 5月推出 一個(gè)城市的珍藏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成 ?房地產(chǎn)價(jià)格除了營銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括有形價(jià)值和無形價(jià)值兩部分。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 整體銷售率 整體銷售金額 (億元 ) 12％ 26％ 32％ 49％ 5個(gè)億 2020年 10% 20% 30% 40% 50% 60% 5 10 15 20 25 30 60％ 29個(gè)億 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 ?關(guān)于品牌： 在產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)全面提升的前提下，項(xiàng)目真正從城市物業(yè)晉升到頂級物業(yè)行列，建立高檔大盤開發(fā)商形象，培育出一批中信系客戶 景觀 強(qiáng) 弱 遠(yuǎn) 近 與城區(qū)距離 景觀物業(yè) 半島城邦 東方尊峪 天琴灣 東部華僑城 頂級物業(yè) 波托菲諾 香蜜湖 1號 紅樹西岸 尖崗山項(xiàng)目 龍 1號地塊 潛龍山莊 郊區(qū)物業(yè) 御景東方 蘭溪谷二期 金域藍(lán)灣 淘金山 城市物業(yè) 將中信紅樹灣做成中信 里程碑的項(xiàng)目 報(bào)告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結(jié)分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 D 目標(biāo)客戶分析 營銷總攻略 E 核心價(jià)值提煉 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙 具體分析詳見附件一：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目北區(qū)戶型統(tǒng)計(jì) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 三房 125177 186 ％ 185190 61 ％ 復(fù)式 29 3％ 四房 174193 62 ％ 201255 513 54％ 310312 59 ％ 五房 268330 20 ％ 六房 350364 20 ％ 合計(jì) 950 100％ 11 12 13 15 16 17 18 19 T6 T7 T8 高層戶型統(tǒng)計(jì) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 單身公寓 4054 56 ％ 1*1 5254 278 ％ 1*2 88 4 1％ 2*2 84100 48 ％ 3*2 153 20 ％ 3*3 182 4 1％ 合計(jì) 410 100％ 都市單元戶型統(tǒng)計(jì) C 北區(qū)產(chǎn)品分析 高層戶均 217㎡ 公寓戶均 63㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對物管的要求： 大部分客戶要求有 品牌物管公司 的介入，提供 星級酒店的服務(wù) 。（服務(wù)） Action4：全方位展示，情景展示。 品牌提升策略 營銷總攻略 品牌案例 純水岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9800元/M178。 提升公共部分用材的品質(zhì)和制作工藝水平 營銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣告牌＋網(wǎng)絡(luò)＋報(bào)紙 +直郵+灣區(qū)報(bào)導(dǎo) 第三階段（ ）：北區(qū)起勢期。 關(guān)鍵條件： 選擇一家好的公關(guān)公司去聯(lián)系相關(guān)品牌，考慮時(shí)間的吻合度，以便節(jié)約成本； 新書編輯完成，確定出版社發(fā)行； 提前做好創(chuàng)新展示的展場設(shè)計(jì)考慮。 —— 國際頂級奢侈品巡展活動 目的： 深化項(xiàng)目頂級豪宅形象 時(shí)間： 初定 9月，根據(jù)一些奢侈品牌的巡展計(jì)劃進(jìn)行安排 形式： 與 ARMANI、 BOSE等品牌合作，免費(fèi)提供會所或售樓處場地供其使用，雙方品牌嫁接，客戶互惠 關(guān)鍵條件： 與相關(guān)專業(yè)公司提前溝通，了解品牌巡展動向； 會所裝修完工，售樓處整改到位，確保場地足夠 客戶經(jīng)營攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)渠道資源 尊貴會 ?客戶資源量： 500余個(gè)尊貴會會員，正在不斷擴(kuò)大 ?推廣措施： ?（ 1）、會員尊貴禮品派送：給尊貴會會員派送特制的尊貴禮品，建立與客戶之間的 “ 感情基礎(chǔ) ” ，為下步工作搭建溝通橋梁。 直郵： ?目的：加強(qiáng)渠道的有效性 ?形式：針對公寓、高層大平面（ 200）、高層平面（ 200）、 TOHO設(shè)計(jì)不同的直郵內(nèi)容，傳遞不同的信息 ?針對公寓 —— 灣區(qū)生活方式：居住 +休閑 ?針對高層大平面 —— 別墅之上的選擇、私家 Golf景觀價(jià)值 ?針對 TOHO—— 稀缺價(jià)值 —— 關(guān)鍵物料 灣區(qū)報(bào)導(dǎo)： ?內(nèi)容：與國際時(shí)尚資訊接軌，建立與客戶群的雙向交流，增加趣味性、可讀性 ?目的：真正成為項(xiàng)目與客戶互動溝通的流行雜志 營銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 凱旋國際 4060 40M178。 持續(xù)高形象，灣區(qū)特色生活方式的不斷深化演繹和內(nèi)涵豐富 現(xiàn)場軟硬件展示的高標(biāo)準(zhǔn)和高品質(zhì) 全方位展示，強(qiáng)化現(xiàn)場體驗(yàn) 奢侈的體驗(yàn) 專屬的身份 私家的領(lǐng)地 尊貴的生活 營銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌提升策略 營銷總攻略 品牌案例 經(jīng)營：重塑品牌金字塔。 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙 在產(chǎn)品和服務(wù)不具備明顯競爭優(yōu)勢的情況下，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值和品牌的大飛躍？ 8個(gè)月的銷售空檔期，競爭對手紛紛入市，怎樣保證客戶對項(xiàng)目的誠意度？ 面對政策的不確定因素，結(jié)合項(xiàng)目的工期，確保價(jià)值實(shí)現(xiàn)和營銷持續(xù)的最有利入市時(shí)機(jī)是何時(shí)？ 核心：如何最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破！ 報(bào)告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結(jié)分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 D 目標(biāo)客戶分析 營銷總攻略 E 核心價(jià)值提煉 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 北區(qū)高層主力戶型面積區(qū)間與市場上各相關(guān)競爭項(xiàng)目主力區(qū)間一致，客戶群雷同，但 入市時(shí)間相差較遠(yuǎn) ，沒有最直接的競爭； ? 三四期 產(chǎn)品形式更豐富 ，有 高層 普通住宅、 TH和 都市單元 ，客戶渠道更廣泛； ? 戶型上，除了保留原優(yōu)勢戶型結(jié)構(gòu)外，北區(qū)引入了 高廳戶型 ，客廳層高 ，更舒適和奢華；同時(shí)創(chuàng)新花園餐廳，餐廳臵身在花園之中，用餐環(huán)境更優(yōu)雅，生活品質(zhì)進(jìn)一步提高； ? 戶型面積跨度 更大，可以滿足更多客戶不同的需求； ? 大戶型采用 主仆分道分電梯 ，更顯主人的尊貴感； ? 都市單元主要以 50平米為模數(shù)，可拼合，靈活度更大； ? TH取消了南區(qū)的空中走廊，給上面的每一戶配臵一部私家電梯，減少了上下之間的干擾，同時(shí)增加了上面一戶的尊貴性和便利性。 A一二期總結(jié)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從時(shí)間軸來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)的一般過程如下四個(gè)階段 ?一般房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格從挖掘地段價(jià)值開始，隨著時(shí)間的發(fā)展和競爭的加強(qiáng)，大量同質(zhì)項(xiàng)目的堆積使得價(jià)格產(chǎn)生壁壘。 中信紅樹灣北區(qū)營銷策略總綱 謹(jǐn)呈：深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司 報(bào)告大綱 營銷策略總綱 北區(qū)營銷策略總綱 A 一二期總結(jié)分析 B 市場及競爭分析 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 D 目標(biāo)客戶分析 營銷總攻略 E 核心價(jià)值提煉 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙 本項(xiàng)目 幾大豪宅片區(qū)價(jià)格走勢分析05000100001500020200250002020 2020 2020 2020華僑城高層 香蜜湖高層 紅樹灣高層北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 ? 關(guān)于價(jià)格： 2020年頂級豪宅高層的價(jià)格峰值將達(dá)到20200元 /㎡ ，大品牌開發(fā)商的高品質(zhì)樓盤將建立起新的價(jià)格標(biāo)竿，項(xiàng)目從外部資源到內(nèi)在品質(zhì)，均有進(jìn)軍第一線的條件，作為灣區(qū)的開創(chuàng)者和領(lǐng)導(dǎo)者，北區(qū)應(yīng)在品質(zhì)和價(jià)格上全面提升。 三、隨著深灣小學(xué)的啟用、歡樂海岸的動工，深圳歌劇院和中國國際技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心的規(guī)劃實(shí)施，紅樹灣區(qū)域的人文價(jià)值將不斷提升，未來前景不可限量，升值潛力巨大。 關(guān)鍵詞： 自信、自我、自負(fù)、知性、灑脫、時(shí)尚、新銳、城市發(fā)展的中堅(jiān)力量 詳見附件：關(guān)注紅樹灣三期高層的意向客戶調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Action5：資源唯一或資源稀缺。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店管理：可域酒店管理（中國有限公司）（佳兆業(yè)中心） /M178。 ?不同風(fēng)格裝修樣板房： 純酒店風(fēng)格 簡約風(fēng)格 溫馨居家風(fēng)格 ?不同裝修套餐展示： 在材料處清晰標(biāo)明品牌、材質(zhì)和型號 每套的裝修標(biāo)準(zhǔn)在房間內(nèi)清晰列明