【正文】 二、借款償還能力分析 該項(xiàng)目銀行借款 20xx萬元，以售樓預(yù)收款償還，貸款利率初步定在 %，預(yù)計(jì) 3 年還清本息。 （ 2）土建工程費(fèi)估算 該項(xiàng)目土建工程費(fèi)工計(jì) 1860 萬元。 （二）衛(wèi)生條件 小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進(jìn)行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。 變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分 合閘直流操作電源，采用電磁操作。 第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求 一、工程設(shè)計(jì) （一）建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及 XX縣有關(guān) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 24 城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。主要成份以石英、長(zhǎng)石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在 — ,以細(xì)中砂為主 ,呈淺黃色 ,顆粒均勻 ,有良好的透水性 ,厚度 1015米 ,局部可達(dá) 40 米 ,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。 除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)： 一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視 對(duì)講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。對(duì)他們而言，價(jià)格在 2500— 4000 元 /m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。 ②城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。 房地產(chǎn)市場(chǎng)未 來發(fā)展的趨勢(shì) （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊 ①宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。為此，《榆 林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 9 后的工作重點(diǎn)。 榆林市是我國(guó)的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對(duì)住宅的要求早已 經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。 目前，榆林市已發(fā)現(xiàn) 8 大類 48 種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值 45 萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽(yù)為“東方的科威特”。為此，我們 從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 14 消費(fèi)水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略 （一）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 消費(fèi)者分析 XX 過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。 （二）氣象條件 場(chǎng)區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序， 日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤(rùn)，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長(zhǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項(xiàng)目的需要，可直接接入小區(qū)。 （五）電氣系統(tǒng) 供電電源及電壓 該項(xiàng)目從保留的大起 66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。 二、環(huán)境保護(hù) （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 30 ②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 銷售稅金及附加明細(xì)表 稅種 稅率 小計(jì)（萬元） 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5% 315 .45 城市建設(shè)維護(hù)稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% 教育費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅的 3% 五、開發(fā)投資估算 該項(xiàng)目開發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計(jì) 5150萬元。 市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，只要營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂觀。 （ 5）建設(shè)期貸款利息 該項(xiàng)目建設(shè)期貸款年利率為 %，貸款算得共計(jì) 260萬元。 2．建筑節(jié)能 ①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 照明工程 該項(xiàng)目按照國(guó)際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點(diǎn)，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對(duì)人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個(gè)安全、寧?kù)o和舒適的步行室外活動(dòng)環(huán)境。 (d)下更新統(tǒng)（ Q）：該屋土在場(chǎng)區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。 四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。雖然在面積上越來越舒適，有 90%以上為三房二廳 120 平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計(jì)仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。 ② 良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由 20xx 年的 30 萬元 /畝提高到 200 元 /畝，平均年增長(zhǎng)近 50 萬元。隨著人們收入的提高， 城市居民對(duì)住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。 二、投資開發(fā)商概況 公司名稱： XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊(cè)地址： XX 縣城南大街 注定代表人：楊來貴 注冊(cè)資本： 1000 萬元 經(jīng)營(yíng)范圍 ：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。近年來 ， XX 縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展， 20xx 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) 23%（可比價(jià)）；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) 24%；實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 ，增長(zhǎng) 158%，其中實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) 102%；農(nóng)民人均純收入 3380 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12163 元，分別增長(zhǎng) %、 %。 在此基礎(chǔ)下，考察項(xiàng)目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。 （ 2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α? （ 2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大 ①消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長(zhǎng)。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報(bào)告 15 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來前景看好 從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本住宅項(xiàng)目是 XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計(jì)為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，最大限度地方便居民的生活。同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機(jī)構(gòu)銷售，提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。 地震烈度 本區(qū)構(gòu)造簡(jiǎn)單，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)微弱，按陜西省抗震辦頌布