【正文】 后期在承接前期銷(xiāo)售熱潮利用不同的賣(mài)點(diǎn)掀起新的銷(xiāo)售高潮，爭(zhēng)取利用 5個(gè)月時(shí)間完成銷(xiāo)售任務(wù)。派駐專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，直接面對(duì)前來(lái)實(shí)地考察的客戶(hù)，解答他們對(duì)項(xiàng)目的一些疑問(wèn)和了解他們的需求，并及時(shí)反饋信息和意見(jiàn)，以最有效最直接的手法對(duì)客戶(hù)進(jìn)行推廣。 濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 35 招商推廣策略的運(yùn)用建議 ? 直接推廣為主，廣告宣傳為輔 從招商推廣的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，直接推廣是最為有效的推廣手段，能直接面對(duì)商戶(hù)決策層直接回饋，及時(shí)獲知商戶(hù)反應(yīng)。 E、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 一一 期期 ：： 勝勝 利利 路路 以以 北北 、 南南 海海 路路 以以 南南 馬馬 頰頰 河河 西西 岸岸 ：： 推廣名： 假日時(shí)光 主題定位： 水岸風(fēng)情餐飲一條街 業(yè)態(tài)組合： 以精品小吃與大中型餐飲為主，以文化用品及小型精品商業(yè)為輔 一樓：以精品小吃及文化用品、小型精 品商業(yè)為主 二樓：以大型餐飲為主 建筑 規(guī)劃建議： ? 外立面建議： 簡(jiǎn)潔、時(shí)尚現(xiàn)代的外立面 ? 樓體結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu) ? 店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式單位間隔。 ? 一樓單鋪面積設(shè)置為 68250平方米，可多間打通，以滿(mǎn)足對(duì)大面積客戶(hù)的需求；二三樓暫不做分割，根據(jù)后期客戶(hù)的需求進(jìn)行調(diào)整。 定位解釋?zhuān)? 大濮陽(yáng)、城中央： 大濮陽(yáng)的城市化進(jìn)程所造就的濮陽(yáng)市區(qū)和油田區(qū)融合格局，項(xiàng)目所在將成為城市的真正核心區(qū)域，成為濮陽(yáng)東西商圈的新中心。 交通： 三條東西主干道貫穿項(xiàng)目地塊，馬頰河兩岸濱河路南北暢道，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 停車(chē)位約 3050個(gè)，折合經(jīng)營(yíng)面積 2060平米每個(gè)車(chē)位。月 買(mǎi)： 3000元左右每平米（但不考慮） ? 西餐 ： 地域分布 ： 多集中于城市的繁華地段 ? 人民路的中心廣場(chǎng)和聯(lián)華商圈附近 ? 油田區(qū)域黃河路段 消費(fèi)群： 主要集中時(shí)尚的年輕人和洽談生意者居多。平方米 售： 2500元均價(jià) 開(kāi)間m, 進(jìn)深，一層約 25平米 1． 2人 /分 北起中原路南至黃河路， 交通方便 周邊擁有頤和花園、金豐小區(qū)、輕工小區(qū)等居住區(qū) 皇甫路商業(yè)街、頤和商業(yè) 61% 周邊居民為主 黃埔街 4萬(wàn) 03年 餐飲 25% 美容美發(fā) 12% 休閑娛樂(lè) 10% 服飾 10% 書(shū)籍 15% 其它 20% 租：一樓 13元 /月 片區(qū)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別包括煙酒、保健品、足浴、茶樓、美容美發(fā)、服裝專(zhuān)賣(mài)、餐飲酒樓等， 以批發(fā)、娛樂(lè)休閑以及餐飲為特色。 但片區(qū)經(jīng)營(yíng)商家僅少數(shù)幾家商場(chǎng)，且缺乏低檔層面經(jīng)營(yíng)者和必要的休閑娛樂(lè)功能設(shè)施，餐飲配套的不足，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與油田商圈基本類(lèi)似，使得其難以與油田商圈爭(zhēng)奪客戶(hù)， 從而制約了商圈的發(fā)展和擴(kuò)張。 商鋪除少量經(jīng)營(yíng)汽車(chē)美容、維修外，基本空置，經(jīng)營(yíng)情況極差，出租率 %。 個(gè)案分析 飛天美食娛樂(lè)城 目前經(jīng)營(yíng)面積 3000平米，餐飲 1500平米、住宿 1000平米、娛樂(lè) 500平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 3000平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 開(kāi)間和進(jìn)深要寬大氣派 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu)、易于裝修、帶包間 對(duì)供水、供電的要求 供水供電要及時(shí)，不能影響經(jīng)營(yíng) 對(duì)道路、交通的要求 交通便利、地段好 對(duì)停車(chē)位的要求 40個(gè)左右、停車(chē)要方便 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 市場(chǎng)價(jià) 寶馬酒店 目前經(jīng)營(yíng)面積 1500平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 1000平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 無(wú)要求 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 供水供電正常，易維修，有地下排煙 濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 9 對(duì)道路、交通的要求 交通便利、地段好 對(duì)停車(chē)位的要求 20個(gè)左右 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 暫無(wú)其它意向 維多利亞酒店 目前經(jīng)營(yíng)面積 20xx平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 3000平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 開(kāi)間要大，進(jìn)深不重要 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 供水 供電及時(shí)、下水方便、易維修，水質(zhì)要好 對(duì)道路、交通的要求 交通便利、地段好、出行方便 對(duì)停車(chē)位的要求 60個(gè)左右 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 暫時(shí)沒(méi)有考慮 大漢火鍋 目前經(jīng)營(yíng)面積 800平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 800平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 開(kāi)間要大，進(jìn)深不重要，包間大些，層高 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 電量要大、火鍋要配電磁爐和空調(diào)，水要正常 對(duì)道路、交通的要求 進(jìn)出車(chē)方便 對(duì)停車(chē)位的要求 60個(gè)左右 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 租 ： 20元 /平米 目前狀況及特征： ? 經(jīng)營(yíng)面積在 5001000平米左右，金都娛樂(lè)城經(jīng)營(yíng)面積 3000平米，規(guī)模較大，總體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ? 銷(xiāo)售模式以直接銷(xiāo)售為主，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)售后返租、以租帶售、先租后售模式；大部分經(jīng)營(yíng)定位不明晰或不定位，在售項(xiàng)目中，僅天街、地豪大廈有明確定位外，其他項(xiàng)目均定位不明晰或不定位。 ? 自營(yíng)： 周邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)看好項(xiàng)目周邊消費(fèi)潛力，購(gòu)買(mǎi)以作自用。 濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 28 建筑規(guī)劃建議： 外立面建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 整體平面的分割、貨梯、衛(wèi)生間 ? 平面分割：出于符合投資者心態(tài)以及日后經(jīng)營(yíng)考慮，具體分割待圖紙確定后建議； ? 建議為二三樓留置客貨梯各一部，位置前置，貨梯為客、貨兩用性質(zhì)； ? 衛(wèi)生間建議兩側(cè)預(yù)留，或建議男、女分兩邊規(guī)劃。店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶(hù)做內(nèi)部裝修。 ? 管理費(fèi) 根據(jù)實(shí)際預(yù)測(cè)發(fā)生費(fèi) 用，以盡量降低經(jīng)營(yíng)者成本為原則，管理費(fèi)主要用于設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)、清潔、治安保衛(wèi)等，建議 ～ /平米（以建筑面積計(jì)）。本項(xiàng)目可在懸掛色彩鮮艷的氣球條幅進(jìn)行宣傳，內(nèi)容涉及項(xiàng)目定位、投資理念、規(guī)模、價(jià)格、售樓電話(huà)等。 分展場(chǎng) 可利用聯(lián)華、油田商圈展場(chǎng)來(lái)宣傳項(xiàng)目，由于展場(chǎng)均設(shè)立在繁華的鬧區(qū)，對(duì)于一期商業(yè)可以起到很好的宣傳作用。 強(qiáng)力推廣期 （ 20xx年 810月） ? 完成了項(xiàng)目認(rèn)知，市場(chǎng)、價(jià)格初探后，進(jìn)行微調(diào)，進(jìn)入到公開(kāi)發(fā)售階段； ? 各鋪位交叉推廣，提升銷(xiāo)售均價(jià)； ? 利用各種媒體、推廣組合，輪番進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，將銷(xiāo)售工作推入銷(xiāo)售高潮； ? 通過(guò)對(duì)到訪(fǎng)客戶(hù)以及鋪位的情況進(jìn)行分類(lèi)分析，進(jìn)一步微調(diào)定位； ? 目標(biāo)銷(xiāo)售率： 30～ 50%，銷(xiāo)售面積約 2400至 4000平方米。 形式及尺寸： 在形式上應(yīng)有所創(chuàng)新。 推廣工具建議 ? 戶(hù)外廣告； ? 報(bào)紙媒體：濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)、中原石油報(bào)； ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝； ? DM單張或招商手冊(cè)； 推廣方式建議 ? 直接營(yíng)銷(xiāo) 直接營(yíng)銷(xiāo)是最直接、最有效的市場(chǎng)推廣手法，通過(guò) 銷(xiāo)售人員可以直接解答商戶(hù)所提出的問(wèn)題，幫助商戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有更透徹的了解，加強(qiáng)他們對(duì)本項(xiàng)目的興趣。 ? 停車(chē)場(chǎng)：建議以建筑面積每 60平方米一個(gè)車(chē)位設(shè)置。指示設(shè)施應(yīng)配置在本商場(chǎng)各入口及電梯口處，使顧客能清楚知道各商家位置所在，濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 29 同時(shí)也為樓上商家對(duì)顧客的指引帶來(lái)便利。 水岸假日風(fēng)情、步行街區(qū) ： 特有的水岸假日風(fēng)情文化，全面提升濮陽(yáng)的購(gòu)物休閑環(huán)境，成為城市的又一主題商業(yè)特色中心。 ? 黃河路以南、勝利路以北地塊： 東面為項(xiàng)目 360畝住宅地塊及市五中、臨河小區(qū)；南面為供應(yīng)處小區(qū)及交警隊(duì)家屬院；西面為南海花園及建工小區(qū)等住宅區(qū) ，再往西 300米即為聯(lián)華商圈 。月，但暫時(shí)不考慮 百樂(lè)門(mén) KTV 目前經(jīng)營(yíng)面積 500平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 5001000平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 無(wú)所謂 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架，有包間 對(duì)供水、供電的要求 供水供電正常，電量大些 對(duì)道路、交通的要求 地段好 ， 交通方便 對(duì)停車(chē)位的要求 2030個(gè) 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 不考慮 動(dòng)感地帶 目前經(jīng)營(yíng)面積 600平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 500600平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 開(kāi)間大， 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)的要求 框架，有大廳 對(duì)供水、供電的要求 供水供電正常，下水便于維修，配三項(xiàng)電 對(duì)道路、交通的要求 地段好 ， 交通方便 對(duì)停車(chē)位的要求 要大 對(duì)租金或銷(xiāo)售價(jià)格的要求 1015元 4 洗浴 地域分布： 油田區(qū)域的大慶路和中原路黃河路附近 濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 14 消費(fèi)群 ： 品位人群、經(jīng)商者、時(shí)尚年輕人、行政機(jī)關(guān)人員。 ? 普遍較為接受大開(kāi)間、大廳、包房闊 氣的局面，框架結(jié)構(gòu)易于裝修。平方米 售： 2200元均價(jià) 開(kāi)間 4米 進(jìn)深10米，單鋪約 40平米。 ? 皇甫路商業(yè)街 皇甫路商業(yè)街是根據(jù)《濮陽(yáng)市商貿(mào)流通中心建設(shè) “十五 ”規(guī)劃》投資修建的，濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 5 與巴黎商業(yè)街相鄰，全長(zhǎng) 1200 米。 ? 聯(lián)華商圈 聯(lián)華商圈主要是由京開(kāi)大道、勝利路交匯處形成的商業(yè)中心，代表商業(yè)有聯(lián)華廣場(chǎng)、華龍購(gòu)物廣場(chǎng)、鵬程商廈、勝利商業(yè)大廈。 經(jīng)營(yíng)失敗原因分析： ? 經(jīng)營(yíng)特色與項(xiàng)目定位差距明顯； ? 周邊沒(méi)有大型的居住社區(qū)，消費(fèi)力不足； 濮陽(yáng)物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 6 ? 缺乏管理，市場(chǎng)秩序及衛(wèi)生環(huán)境較差。 ? 供水電要還應(yīng)正常，電量負(fù)荷要大，有地下排煙最好。月 商戶(hù)名稱(chēng)：上島咖啡 目前經(jīng)營(yíng)面積 1000平米 滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)面積 1000平米 開(kāi)間、進(jìn)深要求 開(kāi)間要大，進(jìn)深淺些 ，有包間 對(duì)鋪面結(jié)構(gòu)及 功能分區(qū)的要求 框架結(jié)構(gòu) 對(duì)供水、供電的要求 供水電正常 對(duì)道路、交通的要求 進(jìn)出方便，地段要好