【正文】 其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。本項(xiàng)目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運(yùn)輸方案。 經(jīng)營(yíng)品種 序號(hào) 分類 序號(hào) 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術(shù)（ 2） 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點(diǎn) 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學(xué)習(xí)辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術(shù)（ 1） 五 大眾消費(fèi)品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護(hù)理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團(tuán)購(gòu)品 2 兒童用品 3 內(nèi)衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 表 52 消費(fèi)對(duì)象 中、低、高收入群體 服務(wù)區(qū)域 以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ) ，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)都在迅速發(fā)展。 蘇州地區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 近年來，蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。 表 41 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件 蘇州地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。 歐尚超市商品銷售優(yōu)勢(shì) 歐尚超市在經(jīng)營(yíng)上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)，無論是零售商還是個(gè)體消費(fèi)者，均能在歐尚超市購(gòu)得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。 20xx 年、 2020 年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況表 年 份 項(xiàng) 目 市區(qū)居民人人均生活費(fèi)年收入 市區(qū)期末人口數(shù) 市區(qū)居民生活費(fèi)年總收入（億元） 金額（元） 年增長(zhǎng)率（％） 萬人 年增長(zhǎng)率（％） 20xx 10700 15 140 20xx 33200 12 120 2020 78600 9 240 資料 來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和 2020 年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》 二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 5 年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 萬平方米，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。 為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。 南光進(jìn)出口有限公司出口商品一覽表 表 2－ 7 單位：萬美元 序號(hào) 年 份 商品目錄 1997 1998 1999 1 紡織品 453 298 584 2 服裝 1564 1432 1761 3 輕工產(chǎn)品 232 187 207 4 工藝品 334 365 279 5 機(jī)電產(chǎn)品 134 98 151 6 禮品 64 152 81 7 日用雜品 152 249 176 8 文體用品 78 149 114 9 工程機(jī)械 － － 48 10 塑料 － 65 － 11 箱包及鞋帽 92 54 77 12 其他 108 76 81 表 28 合計(jì) 3211 3125 3478 資料來源：南光進(jìn)出口有限公司提供資料 南光進(jìn)出口有限公司近年來出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū) 序號(hào) 商品目錄 商品主要產(chǎn)地 備注 1 紡織品 江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州 本省占 70％ 2 服裝 蘇州、常熟、吳江、浙江溫州 本省占 70％ 3 輕工產(chǎn)品 蘇州、無錫、常州、浙江溫州 本省占 60％ 4 工藝品 江蘇（蘇州、揚(yáng)州）、浙江溫州 本省占 40％ 5 機(jī)電產(chǎn)品 蘇州、上海 本省占 50％ 6 禮品 蘇州、浙江杭州、溫州、寧波 本省占 40％ 7 日用 雜品 蘇州、上海 本省占 60％ 8 文體用品 蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州 本省占 70％ 9 工程機(jī)械 江蘇（蘇州、吳江） 本省占 100％ 10 塑料 蘇州、吳縣 本省占 100％ 11 箱包及鞋帽 江蘇張家港、浙江溫州 本省占 60％ 12 其他 江蘇（蘇州）、浙江、上海 本省占 40％ 資料來源：南光進(jìn)出口有限公司提供資料 合作商業(yè)企業(yè)的出口計(jì)劃 本項(xiàng)目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為歐尚集團(tuán)公司，乙方為南光進(jìn)出口有限公司。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)迫切需要利用外資來彌補(bǔ)資金供需的不足。全年旅游外匯收入達(dá)到 億美元，比上年增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 1142 萬人次，比上年增長(zhǎng) %；全市旅游總收入 91 億元人民幣。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（ 199 1997年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)， 1998 年指年銷售在 20xx 萬元以上，年末從業(yè)人員在 20 人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在 500 萬元，年末從業(yè)人員在 60 人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表 22。歐尚的第一個(gè)使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營(yíng)面積的最高營(yíng)業(yè)額，每一 家歐尚商場(chǎng)的設(shè) 計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營(yíng)業(yè)額，費(fèi)用庫(kù)存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。 伴隨我國(guó)加入 WTO 腳步的加快，我國(guó)超市業(yè)參加世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開放的范圍； 1995 年，國(guó)家對(duì)外開放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995 年 6 月，《外 商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。 總投資額和注冊(cè)資本： 總投資：項(xiàng)目投資總額為 19500 萬元人民幣，折合 2358 萬美元（本研究報(bào)告按 1 美元 = 元人民幣計(jì)算） 注冊(cè)資本：注冊(cè)資本為 8000 萬元人民幣，折合 967 萬美元。已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。 歐尚集團(tuán)公司把 自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。 1998 年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊(cè)，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。本項(xiàng)目中方合作者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為 35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991 年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。顧客來歐尚購(gòu)物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。市區(qū) 2020 年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比 1994 年有較大幅度的增長(zhǎng)。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，對(duì)商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。 1995 年歐尚集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，這個(gè)決定符合歐尚集團(tuán)的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購(gòu)點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。本項(xiàng)目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘贰⒎b、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口 到世界各地的歐尚大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為每年出口 500 萬美元，第二年年出口 750 萬美元，第三年起每年出口 1000 萬美元以上。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中以中、小型商店和綜合商店為主。 表 31 第二節(jié) 消費(fèi)市場(chǎng)分析 一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè) 企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時(shí) 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū) 管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 (20xx 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96 年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為 萬人。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長(zhǎng)江。全市職工人均工資 9401 元，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可 支配收入為 7812 元。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上，公路密度每百平方公里 公里。2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國(guó)政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。大運(yùn)河的平均流量約為 立方米 /秒。 進(jìn)口商品目錄表 序號(hào) 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護(hù)發(fā)用品 5 護(hù)膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學(xué)習(xí)辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經(jīng)營(yíng)品種與出口規(guī)模 本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000萬美元以上。隨著歐尚集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。 主要設(shè)備采購(gòu)清單 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 主要參數(shù) 來 源 1 冷水機(jī)組 套 2 350RT 進(jìn)口 2 燃?xì)馊詣?dòng)無壓熱水鍋爐 臺(tái) 2 40＊ 104Kcal/h 中外合資 3 盤管及新風(fēng)機(jī)組 套 1 中外合資 4 冷卻塔 臺(tái) 1 國(guó)產(chǎn) 5 監(jiān)控報(bào)警設(shè)備 套 1 國(guó)產(chǎn) 6 自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備 套 1 國(guó)產(chǎn) 7 通訊 設(shè)備 套 1 法國(guó) 8 計(jì)算機(jī)設(shè)備及配件 臺(tái) 35 進(jìn)口（法國(guó)或日本） 9 2t 熱水鍋爐 臺(tái) 2 國(guó)產(chǎn) 10 干式變壓器 個(gè) 2 每臺(tái) 1600kVA 國(guó)產(chǎn) 11 柴油發(fā)電機(jī)組 套 1 國(guó)產(chǎn) 12 手推車 輛 3000 進(jìn)口 13 冷藏柜及配件 套 40 進(jìn)口（法國(guó)） 14 排水機(jī)泵及配件 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 15 標(biāo)簽條 套 8000 進(jìn)口（法國(guó)） 16 面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 17 各種貨架 套 600 進(jìn)口（法國(guó)） 18 部門標(biāo)志牌 個(gè) 80 進(jìn)口（泰國(guó)） 19 收銀設(shè)備及配件 套 60 進(jìn)口（法國(guó)） 20 切面包片機(jī)架及配件 套 2 進(jìn)口（法國(guó)） 21 熟食加工設(shè)備及熟食柜 套 50 進(jìn)口（法國(guó)） 22 手扶梯 部 4 進(jìn)口（法國(guó)） 23 電梯 部 2 進(jìn)口 (德國(guó)、日本或美國(guó) ) 24 貨梯 部 2 國(guó)產(chǎn) 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 總平面布置 一、總平面設(shè)計(jì)原則 全面規(guī)劃，利于實(shí)施； 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便； 與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人 流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷； 滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求； 符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積； 考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市； 便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施； 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。 由于歐尚集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營(yíng)的超市公司，完成了總公司和采購(gòu)中心的電腦配置。歐尚集團(tuán)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)超市貨源采購(gòu)。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對(duì)濕度 % 年平均最大相對(duì)濕度 85% 年平均最小相對(duì)濕度 78% 最小絕對(duì)濕度 12