【正文】 菜單式裝修 [在目前西 海岸項目中，部分高檔樓盤施行菜單式裝修，但實際操作中均存在問題，如風(fēng)和日麗項目。 —— 局域網(wǎng) ◆ 基本功能： A. 三表出戶，采 用儲值 IC 卡的方式實現(xiàn)自動計費。 ◆ 可造功能：提供數(shù)字視頻廣播，視頻點播（ VOD）基準(zhǔn)視頻點播（ NVOD）和其他多媒體服務(wù)。 ◆ 常年綠化：在園林設(shè)計中，應(yīng)充分考慮北方的氣候條件。它具有水的流動性，又兼有石材與泥土某些特征。從實用角度看，它是為人們提供舒適愉悅的生活氛圍；而從心理上來講，它又滿足了人們對大自然的向往。 景觀規(guī)劃 原生，顧名思義是對建筑原生景觀資源的一種尊重。行人人常行走可設(shè)階而上，直接進入單元門。 ◆ 注：在外立面的設(shè)計中，空調(diào)機位是較難處理的問題，諸多開發(fā)商都對此問題感到棘手。 公共照明系統(tǒng) ◆ 所有照明系統(tǒng)的亮度，均要以美觀、不妨礙居民正常生活、不造成光污染為前提，但同時也要達到照明的功能性作用。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。 ◆ 在門廳以及走道的顏色選擇上，應(yīng)高度注重墻體、地面的色彩統(tǒng)一性，建議全部以給人感覺較為柔和的淺色系為主。 ◆ 小高層戶型面積：平層戶型以 100平米和 140 平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積應(yīng)以 150 平米和 180平米的復(fù)式戶型為主。 ◆ 小區(qū)住宅布局以南北向為主，東西向盡量與泰薛路保持平行。 工作三：銷售 隊伍組建與培訓(xùn) 凌峻機構(gòu)作為本項目銷售代理，展開銷售部門架構(gòu)的制定和人員的招聘、培訓(xùn)工作。 凌峻機構(gòu)駐場同事工作職責(zé)說明： 一）項目經(jīng)理： 履歷要求： n 具有房地產(chǎn)工作至少 5年以上，在凌峻服務(wù)至少 3 年以上； n 具有獨立操作大型項目營銷環(huán)節(jié)整體協(xié)調(diào)的能力； n 熟悉房地產(chǎn)營銷、策劃運作，能夠獨立制定、撰寫、監(jiān)控營銷活動方案及實施； n 良好的語言溝通能力以及文字表達能力； 工作職責(zé)： n 與項目負(fù)責(zé)人進行對接與溝通，協(xié)調(diào)項目營銷工作的整體推進； n 跟進本 項目的發(fā)展以及營銷策劃，主持每周的例會與不定期的溝通，并以文字傳真回凌峻廣州總部項目總監(jiān)； n 全面負(fù)責(zé)項目的廣告設(shè)計、宣傳資料設(shè)計修改、調(diào)整的溝通工作，并對宣傳資料設(shè)計、印刷進度進行監(jiān)控； n 協(xié)助現(xiàn)場銷售主管形成每周、每月的報表傳真回廣州凌峻總部總監(jiān)室； n 協(xié)助項目完成項目發(fā)展建議并完成每個階段的具體現(xiàn)場執(zhí)行報告。同時，凌峻機構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計資源優(yōu)勢，為項目提供形象視覺設(shè)計與廣告創(chuàng)意。 地塊區(qū)域住宅項目開發(fā)的特點。 凌峻山東項目合作意向書 目 錄 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場調(diào)查研究 二、項目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項目全年營銷策劃報告 四、第一階段報告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項目全年營銷策劃報告調(diào)整 三、項目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計 四、項目開盤廣告作品集 五、凌峻駐場人員進駐現(xiàn)場 第三階段：銷售現(xiàn)場與銷售部建立 一、開盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場包裝建議 二、銷售部組建與培訓(xùn)工作 第四階段：開盤 工作計劃 一、 綜合評估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開盤執(zhí)行方案細則 三、 公關(guān)活動的準(zhǔn)備 四、 開盤活動的準(zhǔn)備 五、 銷售道具的準(zhǔn)備 第五階段：開盤后月度服務(wù)工作流程及內(nèi)容 第二部分 收費標(biāo)準(zhǔn) 前 言 凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)有幸能接觸萬佳地產(chǎn)在鄒城的項目，通過與貴公司的初次了解，我司感覺到，貴司是一間處于成長期、實力型的公司，且綜合素質(zhì)很強的公司。 周邊配套設(shè)施。 此外，凌峻機構(gòu)專案小組進行項目年度的營銷計劃的制定。 二）銷售主管： 履歷要求： n 從事房地產(chǎn)銷售工作 3年以上，在凌峻服務(wù)至少 2 年以上； n 具有獨立操作大型項目銷 售管理的能力； n 擁有較強的獨立分析能力，以及組織管理能力，對開盤等重要階段應(yīng)付自如； n 對市場、項目的發(fā)展變化有著較強的判斷與預(yù)測能力。具體事項為： 銷售隊伍的組建 A、銷售部組織架構(gòu) B、銷售人員的要求 C、銷售工作流程 D、規(guī)章制度的制定 培訓(xùn)工作的開展 A、銷售人員的培訓(xùn) 1）公司背景及項目知識、公司背景、公眾形象、公司目標(biāo) n 銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程 n 物業(yè)詳情：項目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 n 項目特點：項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點、項目的優(yōu)劣勢分析、項目 的營銷策略等 2）銷售技巧的培訓(xùn) n 洽談技巧 n 展銷會現(xiàn)場氛圍把握 n 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧 3）簽定買賣合同的程序 n 售樓部簽約程序 n 展銷會簽定銷售合同的技巧和方法 4）銷售演練 n 以實際項目為例進行實習(xí) n 銷售過程的模擬 n 實地參觀他人的展銷現(xiàn)場 第四階段：開盤工作計劃 凌峻機構(gòu)副總經(jīng)理、項目總監(jiān)、現(xiàn)場派駐的同事參與第三次提案，并形成《開盤工作計劃》，落實項目 開盤前的各項細節(jié)項工作。 ◆ 鑒于整個小區(qū)的規(guī)模約為 6 萬平米，因此小區(qū)住宅布局采用行列式的布局形式，多層與高層靈活布置，形成南北高低錯落有致，豐富多變的住宅群體空間，保持充分的陽光照射時間。 ◆ 在戶型設(shè)計上 應(yīng)增加不同功能的空間數(shù)量，以適應(yīng)客戶群體的需要。 電梯和樓梯 ◆ 電梯大堂鋪設(shè)天然花崗巖，墻體貼高級方面磚。在色彩處理上以與窗套呼應(yīng)。 ◆ 公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成?？照{(diào)機位的設(shè)計可迎合整個外立面的要求，可以放置在窗戶下方，并用同窗戶同質(zhì)材料進行遮擋，使整體保持統(tǒng)一性 管網(wǎng)敷設(shè) ◆ 市政管網(wǎng)的各種管線應(yīng)設(shè)置齊全，地下敷設(shè)。 ◆ 小區(qū)的車行道為環(huán)形公路，可用水泥鋪筑。 尊重原生，是本產(chǎn)品景 觀設(shè)計的根本原則。在自然的前提下強調(diào)園區(qū)布 局的秩序感，符合區(qū)域功能需求，以與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。它是物質(zhì)松散結(jié)構(gòu)的外在表現(xiàn)，具有極強的可塑性格，是一種建筑輔助材料。普通綠化植物，在冬天時節(jié)幾乎全部枯黃，造成整個小區(qū)毫無生氣，為項目冬季 銷售帶來了不便之處。 ◆ 小區(qū)周 界防范報警系統(tǒng) ◆ 小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) ◆ 樓宇訪客系統(tǒng) ◆ 家庭安全防范報警系統(tǒng) ◆ 巡更系統(tǒng) ◆ 背景音響及緊急廣播系統(tǒng) ◆ 車輛出入管理系統(tǒng) ◆ 基本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上有自動記錄報警信息外，報警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。目前不贊成遠程抄表，因為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費的難題。但菜單式裝修確實迎合工作忙碌的年輕人需求，在樓盤銷售過程中能夠起到一定的推動作用。 1代訂生日蛋糕、花籃； 代聘裝潢設(shè)計、施工單位； 2代訂飛機、輪船、汽車、火車票； 2私宅報警器日常檢查和維護； 2大件物品搬運（區(qū)內(nèi)）。 ◆ 可選功能： A. 監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量 B. 園林綠化實行澆灌自動控制 C. 以所有監(jiān)控設(shè)備的運行維護進行集中管理 D. 電梯內(nèi)設(shè)置攝像機 E. 公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。 ◆ 基本功能：提供話音通信，模擬視頻點播，高速INTERNET接入。 ◆ 組團綠地：形成大型中央園林廣場，集中突出園林的公共觀賞性，同時在各個樓座之間建造面積適中、均衡分布的組團綠地，加以國外著名的雕塑或小品點綴其中，在滿足曠闊、舒適的要求同時，增加了業(yè)主就近休閑的便利，促進了社區(qū)文化的交流。沙可以被看作一種細微的碎石。 ◆ 強調(diào)環(huán)境設(shè)計的主題內(nèi)涵與豐富的空間形態(tài)。 ◆ 同周邊社區(qū)或同膠南市政府聯(lián)合建造小區(qū)幼兒園，解決業(yè)主子女入托問題。 路網(wǎng)設(shè) 計 實現(xiàn)人車分流是小區(qū)基本的交通道路要求 ◆ 鑒于小區(qū)坡地地形特征的考慮，基本人行道以坡度較緩臺階為主行道。 ◆ 合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，全封閉落地窗，將極大增強建筑的美觀度和柔和性。 ◆ 圍墻上可以設(shè)置紅外線探頭，直接連接安保監(jiān)控系統(tǒng)。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高。內(nèi)墻體普通涂料刷白，以利于客戶自己裝修。 ◆ 小高層住宅頂層亦然設(shè)置 11 躍 12 的復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品格局 建議本產(chǎn)品沿朝陽山、靈山灣等景觀的自然地形以曲線、折線或曲尺形布置各住宅單體，同時保證產(chǎn)品容積率在 。 確定銷售中心設(shè)計方案與工作進度。在項目正式開盤前三個月 ，凌峻機構(gòu)將派駐 2 名同事進駐現(xiàn)場，正式開展工作。 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計 第二階段是指凌峻機構(gòu)提交第一階段報告并得到貴司項目組的明確回復(fù)后，凌峻機構(gòu)著手進行 前期方案的調(diào)整、修改。 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件。我司也對貴項目很感興趣，亦非常有信心，能夠希望能通過前期雙方的溝通了解，進而能為貴公司項目 提供綜合專業(yè)的一流服務(wù)。 四）目標(biāo)消費群分析 1. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)消費力情況的分析和研究 2. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)購房群的購 買習(xí)慣與消費觀念 二、市場調(diào)查方式 一）深度訪談 走訪目標(biāo)消費群 采用座談形式，針對目標(biāo)客戶的消費心態(tài)、生活形態(tài)、居住習(xí)慣等方面進行雙向的溝通、交流，提純出對項目的深度認(rèn)識和理解，為項目產(chǎn)品策略的制定提供可參考依據(jù)。完成本階段的工作時間原則上不超過 30 個工作日。 工作職責(zé) n 負(fù)責(zé)銷售人員招聘、完成銷售架構(gòu)的建立； n 制定銷售部日常管理制定的制定； n 全面負(fù)責(zé)銷售人員的培訓(xùn)工作； n 負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場的日報表、周報表、月報表的撰寫，一式三份；項目部一份，凌峻機構(gòu)總部一份，銷售部一份。 本階段的主要工作為： 1. 綜合評估與戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 2. 開盤執(zhí)行方案細則