【正文】 小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平，起到銷售促進作用。 ◆ 在一些大型家電，如中央空調(diào)、恒溫熱水器等的購買安裝上，可以由發(fā)展商統(tǒng)一購買安裝，這樣可以方便、剩錢、便于管理和保證質(zhì)量。 ◆ 菜單 由開發(fā)商提供，購房人根據(jù)自己的喜好和承受能力，按 菜單 選定設(shè)計方案和施工材料，開發(fā)商據(jù)此全權(quán)負責，一次裝修到位。 物業(yè)管理 本項目物業(yè)管理的模式，是人性化的 服務(wù)。 C. 在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。 ◆ 基本功能：在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進行自動收費。 ◆ 基本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報警按鈕。這是當前應(yīng)用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網(wǎng) , 是一個符合 OSI的標準化網(wǎng)絡(luò)。 社區(qū)配套建議 ◆ 中心綠地處結(jié)合景觀設(shè)置一園林式會所，分散于小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種休閑、娛樂、體育活動設(shè)施。 ◆ 設(shè)計公司：本產(chǎn)品的環(huán)境設(shè)計公司，我們建議邀請國外設(shè)計公司監(jiān)理或施工，打造具有國際化風情的精品園林景觀。它象征著人類生活的某種不確定性。 (如在山石刻上本樓盤案名 ) ◆ 水乃生命之源，自然界最基本要素之一，由它組成人類生命體中 70%的成分。我們以這一基本定位對小區(qū)內(nèi)的各個圍合空間進行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計及各小主題的設(shè)計。 ◆ 在“回歸自然”的呼聲中，我們發(fā)現(xiàn)人自身就是最大的自然。 ◆ 經(jīng)過我司的詳細調(diào)查，膠南以及黃島開發(fā)區(qū)本地居民，隨著青島經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境越來越發(fā)達，人們生活要求越來越高，購房者對社區(qū)環(huán)境意識也越來越強。 ◆ 本項目的地面停車位 建議采用植草磚形式。 ◆ 在小區(qū)行車道的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。 ◆ 另外，采取納米技術(shù)的衛(wèi)生潔具也是宣傳推廣上一個重要的賣點。 ◆ 見縫插針的建設(shè)模式，會對管網(wǎng)的敷設(shè)造成巨大的障礙并提高建安成本。建議本產(chǎn)品的外立面簡潔，以梁檐線條的構(gòu)成突出項目國際與民族相結(jié)合的特征。 ◆ 草坪燈建議高度控制在 7080cm左右，造型簡潔。 小區(qū)圍墻及庭院圍墻 ◆ 小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。 ◆ 多層的單 元主入口大門防盜門建議采用與陽臺一致的鐵藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個花飾，宜簡單，避免過于復雜。 ◆ 小區(qū)主入口應(yīng)設(shè)置標志性物體（如雕塑或柱體等），對主入口起到突出強調(diào)作用，預(yù)示著來車或行人即將進入小區(qū)。 ◆ 電梯大堂里設(shè)置休息區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等物品，供等候電梯的客戶休息或洽談使用。 門廳及走道 ◆ 門廳：多層門廳地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)大理石或同質(zhì)地磚；小高層電梯大堂鋪設(shè)高檔天然花崗巖或高檔大理石地磚，提高項目形象檔次。 產(chǎn)品風格 ◆ 本產(chǎn)品的總體風格注重現(xiàn)代化與本土化；國際性（迎合鮮族人的居住理念）與民族性（體現(xiàn)九如山莊的民族特性）的完美結(jié)合。 ◆ 多層頂層一律采用 4躍 5； 5躍 6； 6 躍 7的復式或躍層結(jié)構(gòu)。在本產(chǎn)品的住宅布局中，在保證每戶獲得合理采光和日照的前提下， 應(yīng)注意減少西曬、噪聲源等不良朝向影響，同時避免樓與樓之間的視線干擾。因此，在本產(chǎn)品的建議中將集中圍繞這兩大主題展開。 凌峻機構(gòu)在《開盤執(zhí)行方案細則》中全面落實公關(guān)活動的具體執(zhí)行方案。 《項目開盤執(zhí)行策劃方案》內(nèi)容提要 開盤時間確定 開盤主要工作安排 開盤流程的控制 開盤推售單位的控制 開盤銷售流程安排 現(xiàn)場公關(guān)活動安排 現(xiàn)場工作人員安排 媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計劃的執(zhí)行和編制 項目銷售中心包裝建議 項目現(xiàn)場包裝建議 1 施工環(huán)境包裝建議 工作 二：銷售環(huán)境標準的擬定 項目的銷售中心必須是超越現(xiàn)在鄒城目前住宅項目普通的銷售中心的概念，需要結(jié)合項目特點，以突破性的建筑物語，導入項目的文化內(nèi)涵，使得銷售中心真正能夠體現(xiàn)項目的辦公價值，成為項目的展示中心。 凌峻服務(wù)承諾： 凌峻機構(gòu)確保以最 適合的服務(wù)陣容及高水準為鄒城項目提供約定的服務(wù)內(nèi)容； 本項目各項前期核心策劃均由凌峻廣州總部策劃中心完成，以保證出品的水準； 凌峻機構(gòu)安排副總經(jīng)理整體把握項目合作事宜與工作進度控制；安排項目總監(jiān)全面跟進、負責對鄒城項目的服務(wù)工作，并與萬佳地產(chǎn)鄒城項目相關(guān)負責人保持密切聯(lián)系和溝通，項目總監(jiān)于開盤前一個月進駐現(xiàn)場； 如萬佳地產(chǎn)對凌峻機構(gòu)派駐的現(xiàn)場工作人員產(chǎn)生任何不滿意并提出撤換要求的，凌峻機構(gòu)在十個工作日內(nèi)予以重新安排到位。 二、戰(zhàn)略資源運營 招標：參與招標對象的確定、招標 流程的確定、招標信息發(fā)布、招標實施與跟進 評審：協(xié)助組建評審委員會和制定評審標準、評審過程監(jiān)控、評審結(jié)果公布 監(jiān)控：隨時督促各設(shè)計公司、制作公司及工程公司等，保證出品的時間與質(zhì)量 協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)各合作公司之間及各公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，提高工作實效 工作二： 項目整體 VI 系統(tǒng)設(shè)計 凌峻機構(gòu)與發(fā)展商進行充分溝通并對鄒城項目進行充分了解后，凌峻廣告公司針對項目情況，開展項目的整體 VI 系統(tǒng)的設(shè)計創(chuàng)作工作。 本階段的主要工作內(nèi)容為： n 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) n 項目全年營銷策劃報告調(diào)整 n 項目 VI 系統(tǒng)手冊 n 項目開盤廣告作品集 n 凌峻駐場人員進駐現(xiàn)場 工作一： 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 房地產(chǎn)競爭，很大程度上是資源的競爭。主要包括整體項目的價格策略、銷售策略、傳播策略、媒體策略、銷售管理、傳播費用預(yù)算等方面的內(nèi)容。 走訪政府主管部門 凌峻機構(gòu)市場調(diào)查人員與當?shù)刂鞴芊康禺a(chǎn)部門進行座談，就鄒城新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展、區(qū)域的住宅 /商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進行溝通與交流，能夠更全面了解鄒城區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢的把握。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐淖≌?/商業(yè)物業(yè)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類物業(yè)的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研；分析進行項目的 SWTO 分析為項目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)調(diào)整策略和營銷策略。 凌峻機構(gòu)是國內(nèi)最著名的房地產(chǎn)營銷策劃代理機構(gòu)之一，順應(yīng)凌峻全國性發(fā)展戰(zhàn)略的指導，于 20xx 年底開始進入山東市場，已在山東 12個城市服務(wù) 30 余個房地產(chǎn)項目，涉及濟南、青島、淄博、煙臺、濟寧、泰安、威海、東營等地。 凌峻的宗旨就是為貴司積極的尋求最佳的贏利模式與開發(fā)戰(zhàn)略，為項目的開發(fā)、營銷、推廣、銷售提供一個策略性的安排，促進相關(guān)工作能夠有節(jié)奏、有計劃地開展。 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)競爭格局及競爭對手調(diào)查分析（開發(fā)規(guī)模、供求比例、產(chǎn)品特點、發(fā)展趨勢等） 三）項目地塊調(diào)查 地塊規(guī)模、地理位置、地貌特點。 三、市場調(diào)研報告撰寫與提交 通過鄒城區(qū)域住宅物業(yè)市場的總體供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查，同時展開了對確定目標消費群的調(diào)查，了解目標消費群的分布及消費心理，消費特征，進行整合地分析、判斷鄒城區(qū)域市場未來 3— 5 年內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。 凌峻機構(gòu)提交第一階段方案后的 5 個工作日內(nèi)，萬佳地產(chǎn)就凌峻機構(gòu)提交的報告進行明確回復，方便雙方進行下階段工作更好開展。 一、專業(yè)平臺搭建 凌峻將憑借多年的地產(chǎn)運作經(jīng)驗和龐大的業(yè)內(nèi)外資源網(wǎng)絡(luò)，為開發(fā)商度身組建最合理而最高效的專業(yè)工作團隊，確保項目運作的專業(yè)化和高效化。部分工作量較大的銷售資料，比如：項目樓書則需要一個較長的工作時間，一般設(shè)計完稿的時間不超過 30 個工作日 開盤前廣告稿明細： 銷售現(xiàn)場包裝設(shè)計（展板、道旗、廣告牌、指示牌等） 各類銷售資料的設(shè)計（包括：樓書、海報等） 項目開盤的系列報紙廣告 戶外廣告創(chuàng)意（路牌、車身、燈箱、指示牌等） 工作四：凌峻機構(gòu)駐場人員進駐現(xiàn)場工作 凌峻機構(gòu)進行第二階段報告進行提交并與萬佳地產(chǎn)進行溝通后，雙方對項目開盤前工作進行明確。 工作五、第二階段的方案提交 第二階段報告的提交，凌峻機構(gòu)將安排副總經(jīng)理、項目總監(jiān)與項目經(jīng)理等三人進行提案，與萬佳地產(chǎn)負責人就提交的方案進行詳盡溝通。 三方明確項目進展情況以及項目開盤所必須具有的工程進度和現(xiàn)場環(huán)境配合。 B、能夠與目標消費群進行溝通，并得到他們的認同，刺激買家的購買欲望。在以下的產(chǎn)品建議，將主要圍繞小高層、多層展開。選擇最健康和節(jié)能的通風形式，對本產(chǎn)品至關(guān)重要。 ◆ 小高層住宅在坡底平面上，以 12 層的板式建筑為主。 ◆ 產(chǎn)品應(yīng)同時結(jié)合膠南地理特征以及海洋氣候，不過分裝飾， 一切從功能出發(fā)，強調(diào)項目門窗細節(jié)外觀美度以及戶型朝向、方正格局的大開間設(shè)計。 ◆ 墻面：外墻刷高級涂料，涂料顏色應(yīng)該以配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色，配合天 然石塊色彩的白色或湖水藍色為主。 ◆ 消防樓梯（電梯房）為水泥地平，優(yōu)質(zhì)硬木扶手。 ◆ 小區(qū)入口處在設(shè)計上運用先抑后揚的手法，社區(qū) 入口設(shè)圓形小廣場通過軸線的轉(zhuǎn)換實行人車分流，同時也形成一個視野逐步開闊，并富有變化的流動空間 單元入口以及大堂入口 ◆ 樓座單元的主入口應(yīng)與樓座主體風格保持統(tǒng)一。 ◆ 郵箱通常的做法是設(shè)置在單元入口門旁或是門上。 ◆ 小區(qū)圍墻外部，在不影響一樓居民的前提下，可以采用打地燈的方式，增強住宅夜間美觀度，提升項目形象。 ◆ 草坪燈、圍墻燈、小品燈、路燈的底部，可以用部分矮小的常年綠植遮擋，以增加美觀度。 ◆ 外立面要注重大落地窗、 外飄窗的設(shè)計，以迎合住戶全方位觀景以及采光的需求。 ◆ 從節(jié)約資源、降低能耗、提高建 筑功能與質(zhì)量的角度出發(fā)，門窗材料應(yīng)采用科技含量較高的塑鋼門窗，落地窗、外飄窗、平窗均可使用。 ◆ 小高層住宅應(yīng)配備進口的透明式觀景電梯，透過電梯弧形玻璃窗欣賞窗外不斷變換的風景直達居所，每位業(yè)主都能最大限度地欣賞景色。 ◆ 按照國家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%。 ◆ 建造主題文化廣場，沿廣場周邊，用朝陽山未經(jīng)雕琢的巖石為點綴，配古代詩詞歌賦或名人名句。然而，與購房者生活最密切的恐怕還是他們身 臨其境的居住環(huán)境。優(yōu)化的住宅環(huán)境在某種程度上幫助人們尋回對家園的概念，緩和人們在工業(yè)化社會中的異化感。 “山”“水”“石” 是本產(chǎn)品環(huán)境設(shè)計的核心思想 ◆ 我們建議在本產(chǎn)品中，