【正文】 ? 遼東周邊縣市（如：清苑、安國(guó)、高陽(yáng)、滿城等）的個(gè)體或私營(yíng)企業(yè)老板和投資者。可以引導(dǎo)周圍的居民在早晨商場(chǎng)還未營(yíng)業(yè)時(shí) 在此晨練，也可有針對(duì)性地召開(kāi)一些晨練大賽（在早晨尚未營(yíng)業(yè)時(shí)），以吸引周邊居民對(duì)本項(xiàng)目的注意力。 ? 南國(guó)風(fēng)情一條街 杭派服飾專賣；滬派服飾專賣；唐裝專賣。 ? 養(yǎng)生會(huì)館區(qū) 養(yǎng)生會(huì)館結(jié)合足浴 、美容及按摩、保健，做全方位“一條龍式”的配套服務(wù)形態(tài) ,為成天忙碌的企業(yè)人士與注重健康的都會(huì)女子，提供一個(gè)放松疲勞的休閑場(chǎng)所，規(guī)劃不同的養(yǎng)生方式，并附設(shè)美容保健的課程規(guī)劃咨詢。 為此，項(xiàng)目的中遠(yuǎn)景目標(biāo)應(yīng)定位為：古城中高收入群體購(gòu)物的重要場(chǎng)所， 80%以上的品牌具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和明顯活力。 ? 目前遼東市主要商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好， 燕趙大酒店作為最早入市的三星級(jí)大 酒店，目前客房入住率在 60%，標(biāo)準(zhǔn)間出租價(jià)格每天 200260 元，長(zhǎng)期包租，租金最低在 170 元 /天，中銀大廈作為遼東市的唯一的四星級(jí)酒店，標(biāo)準(zhǔn)間為 438 元，總高 28 層。 該超市主要以經(jīng)營(yíng)食品為主，約占其全部經(jīng)營(yíng)品種的三分之二。除自營(yíng)區(qū)外全部統(tǒng)一收款，無(wú)扣點(diǎn)，實(shí)行月租金制。 ? 七一路 七一路沿街門臉主要經(jīng)營(yíng)茶藝館、卡拉 ok、廣告制作、特色小吃、網(wǎng)吧、便利店、汽車裝飾、數(shù)碼攝影專賣店等，平均租金價(jià)格在40 元 /平米 /月左右， ? 五四路 五四路臨街門臉主要業(yè)態(tài)為：鐘表、鎖具、床上用品、便利店、勞保用品、眼鏡店、茶莊、服裝鞋帽、美容美發(fā)、特色餐飲、娛樂(lè)等。新天地目前商鋪銷售政策是首付40%，銀行貸款 60%， 10 年按揭。項(xiàng)目建成后，商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)也在所難免，這就為項(xiàng)目的前期招商及后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)相應(yīng)的困難。具體內(nèi)容是：金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著消費(fèi)意識(shí)日益成熟，遼東人在“穿”方面，開(kāi)始了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。 20xx 年 ,全市居民人均滋補(bǔ)保健品花費(fèi) 元 , 比上年同期增長(zhǎng) 倍 , 保健器具支出同比增長(zhǎng) 11% 。 第三節(jié) 物業(yè)稅開(kāi)征的影響 國(guó)家物業(yè)稅的開(kāi)征將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生巨大影響，土地市場(chǎng)將因各種稅費(fèi)的 減免降低開(kāi)發(fā)商獲取土地的門檻，從而加劇房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目作為遼東市的第一個(gè) SHOPPING— MALL 項(xiàng)目，不但將改變遼東市現(xiàn)有的商業(yè)格局，而且會(huì)極大改善遼東市的投資環(huán)境，成為遼東市對(duì)外交流的一張名片，引爆遼東市新一輪的投資熱潮。 ? 招商組市方面，采取統(tǒng)一分行劃市、統(tǒng)一招商組市、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)際先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式。在中國(guó)大陸，我公司與國(guó)內(nèi)知名企業(yè)深圳萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)新希望集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)都進(jìn)行過(guò)廣泛而深入地合作。做到在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適當(dāng)?shù)男畔贤ê褪侄危蜻m當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。華聯(lián)廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功，在大大提高京海公司品牌知名度和美譽(yù)度的同時(shí)，也為其今后向全國(guó)其他城市的發(fā)展和擴(kuò)張奠定了良好的基礎(chǔ)。 第五節(jié) 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)接連遭遇政策阻擊 據(jù)悉 ，“產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)”在深圳、上海等城市已經(jīng)開(kāi)始遭遇“政策壁壘”。截止到 20xx 年底 , 全市城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有固定電話 95 部、移動(dòng)電話 59 部 , 同比分別增長(zhǎng) % 、 %。 第七章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第一節(jié) 優(yōu)勢(shì)分析 (STRENTHS) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)檫|東市新市區(qū)，處于市內(nèi)兩條主干道朝陽(yáng)路和金迪路交叉口的“金角”位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 地方政策的扶持 隨著遼東市政府不斷加大對(duì)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策上的扶持和資金上的投入，會(huì)有越來(lái)越多的知名 企事業(yè)單位落戶高開(kāi)區(qū)，同時(shí)隨著市政規(guī)劃建設(shè)投入的加大，項(xiàng)目周邊環(huán)境會(huì)更加優(yōu)越，物業(yè)配套將更加完善，為商業(yè)物業(yè)帶來(lái)更多的客流，并增強(qiáng)人們的投資信心。華聯(lián)廣場(chǎng)就位于此區(qū)域內(nèi)，將成為該區(qū)域新興的商業(yè)中心。因各個(gè)大租戶沒(méi)有統(tǒng)一管理和統(tǒng)一分行劃市，導(dǎo)致一層、二層都以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝為主。 ? 陽(yáng)光大街 陽(yáng)光大街沿街門臉主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：小吃店、藥店、軟件專賣店、汽車陪練、寶潔用品、花店、熟肉店、醬菜館、美容、話吧、超市、保健品、針織品、土產(chǎn)五金、音像店、發(fā)藝、醫(yī)院等。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋較廣，整體布局合理，商品擺放整齊，經(jīng)營(yíng)品種以中高檔為主，周邊和自身配套較好，交 通條件優(yōu)越。 結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論 ? 遼東市較大規(guī)模的超市集中的分布在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)以超市購(gòu)物為特征的商圈，且此商圈在遼東市民心中已形成一定口碑。 普通居民 消費(fèi)水平偏低 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： 在金迪路以南，東風(fēng)路以北住宅項(xiàng)目共 42 個(gè)。 中式 特色 小吃區(qū) 四川風(fēng)味 /貴州風(fēng)味 /北京風(fēng)味 /天津風(fēng)味 /清真系列等，如： 貓嫂小吃 /云南米線 /一品鐵板 /蘭州牛肉拉面 /新疆拌面 /朝鮮拌面 /手搟面系列 /陽(yáng)春面 /擔(dān)擔(dān)面 /酸辣面 /罩餅 /紅燒牛肉面 /生煎包 /風(fēng)味太子包 /河粉 /米粉 /驢肉火燒等 箱包皮具 鱷魚 /花花公子 /袋鼠 /華倫天奴 /夢(mèng)特嬌 /啄木鳥(niǎo) /李寧 /希伯萊 /皇冠 ? 運(yùn)動(dòng)服飾、體育用品區(qū) 耐克 /阿迪達(dá)斯 /銳步 /康威 /李寧 /安踏 /匡威 /蘋果 /斯舒朗 ? 運(yùn)動(dòng)健身俱樂(lè)部 以運(yùn)動(dòng)健身俱樂(lè)部為經(jīng)營(yíng)方向，設(shè)有多元化的健身器材、專業(yè)的理療設(shè)備 ,主要針對(duì)公司白領(lǐng)、企業(yè)精英量身訂制高級(jí)俱 樂(lè)部。現(xiàn)就所規(guī)劃的商場(chǎng)賦予主題文化內(nèi)涵， 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)現(xiàn)建議停車場(chǎng)、停車場(chǎng)小品、商場(chǎng)內(nèi)部小品及休閑、娛樂(lè)設(shè)施和商場(chǎng)內(nèi)部景觀規(guī)劃如下： 停車場(chǎng)景觀小品規(guī)劃 ? 規(guī)劃依據(jù) 項(xiàng)目周圍多為住宅小區(qū)，如果在廣場(chǎng)上規(guī)劃一些小的景觀、小品和休閑娛樂(lè)設(shè)施將會(huì)直接吸引周邊小區(qū)的人來(lái)此休閑、娛樂(lè)，特別是節(jié)假日，這些景觀更會(huì)吸引大量的休閑人群，從而實(shí)現(xiàn)他們?cè)谛蓍e中購(gòu)物和在購(gòu)物中休閑的愿望，符合當(dāng)前假日經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)的要求，將會(huì)為商場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展和繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 四季休閑區(qū) 商場(chǎng)的每一層都要設(shè)置專門的休閑區(qū)，以便消費(fèi)者在購(gòu)物之余有較多的、優(yōu)良的休息場(chǎng)所。 其次在商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)著重貫徹實(shí)施“八大保障”措施，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程“管家式”管理，即：經(jīng)營(yíng)布局保障、招商工作保障、員工素質(zhì)保障、經(jīng)營(yíng)環(huán)境保障、促銷保障、規(guī)范管理保障、經(jīng)營(yíng)安全保障、售后服務(wù)保障等。 ? 設(shè)置“電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)”，方便消費(fèi)者購(gòu)物 在商場(chǎng)設(shè)置電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，使消費(fèi)者一目了然商場(chǎng)的布局，并且通過(guò)電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)吸引人氣。 ? 主題景觀設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)的正門口設(shè)計(jì)名為“ 華聯(lián)星光湖”的水景，水中種植荷花，湖的周圍點(diǎn)綴奇石和假山，假山的醒目位置鐫刻“華聯(lián)星光廣場(chǎng)”幾個(gè)字。 ? 在 20xx 年 3月 23 日召開(kāi)的首屆遼寧省（香港）投資貿(mào)易洽談會(huì)上，遼寧 省省長(zhǎng)季允石表示：隨著內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系安排的全面實(shí)施，為遼寧與香港開(kāi)辟了更為廣闊的合作空間。 品牌電腦 海信 /聯(lián)想（筆記本） /清華同方 /沐澤 /實(shí)達(dá) /柏安 /富士筆記本 /京東方 /東芝筆記本 /方正 /建龍 /恒基系列 配套不完善 遼東市許多商業(yè)項(xiàng)目雖然位于良好的商圈內(nèi)，但是門前卻沒(méi)有預(yù)留足夠的停車位，達(dá)不到方便消費(fèi)者的效果。 地處建華北路， 2 層為商業(yè)門臉， 4 層為商住公寓 地處百花路與建華路交叉口，現(xiàn)建三星級(jí)酒店一座，自營(yíng)。 以食品為主還有百貨、日化等 90%的主營(yíng)區(qū)全部為超市自主經(jīng)營(yíng)，約占，自營(yíng)區(qū)約占 10%，自營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍主要是超市的補(bǔ)充，該部分經(jīng)營(yíng)冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。 一層為超市，主營(yíng)食品、百貨、日化等；二層主營(yíng)男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營(yíng)品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。 園南通訊器材一條街 多數(shù)為電訊器材經(jīng)營(yíng)店，有小型超市和小吃點(diǎn) 多為底商 少為上下聯(lián)體 30—— 100 平方米 （單體）租金為 90 元 /平方米 /月 東風(fēng)路北，市政府與白云飯店之間 電力局職工宿舍 17棟下臨街鋪面 銷售中 底商和上下聯(lián)體商鋪 單層 120平方米 上下聯(lián)體240260 平米 售價(jià)底商8000 元 /平米贈(zèng)鋪面地下室、上下聯(lián)體5300 元 /平米 以上住宅部分不對(duì)外出售 電力局在建項(xiàng)目（北斗星西側(cè)，遼東廣電斜對(duì)面） 銷售中 底商 48 平方米 售價(jià)73007500元 /平方米 除頂層對(duì)外 銷售外，其它均是回遷戶 旺角商業(yè)街（七一中路和陽(yáng)光北大街交叉口西北角） 銷售中 單層和上下聯(lián)體 單層 2080平方米 聯(lián)體 70— 200平方米 單層 5480元 /平方米 上下聯(lián)體不詳 臨陽(yáng)光北大街， 時(shí)代商廈（朝陽(yáng)路與時(shí)代路交叉口） 負(fù) 1層家具、自行車、五金； 1層家電、超市、副食； 2層文體、日用品、鐘表； 3層童裝、內(nèi)衣、針織類； 4 層男女裝； 5層鞋帽、工藝品 只出租不對(duì)外銷售 6100 平米 共 17400 ㎡ 34 層：220400 元/平米 物管費(fèi)包含在租金內(nèi)。如服裝專柜扣點(diǎn)為 23%，另外扣除 2%廣告費(fèi)，每月銷售額不低于一萬(wàn)元，或按所占面積給付租金，每平方米租金在 250元左右。 第四節(jié) 威脅分析 （ THRENT） 同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目周邊在售、待售商業(yè)項(xiàng)目眾多，分流了一部分客戶群體，假如不能在規(guī)劃定位、經(jīng)營(yíng)政策及營(yíng)銷推廣上有獨(dú)特的賣點(diǎn)，很難調(diào)動(dòng)起人們?cè)谕顿Y、經(jīng)營(yíng)上的信心。 客源充足，消費(fèi)力強(qiáng) 項(xiàng)目周邊密集的分布著幾十個(gè)居民生活區(qū)，且以市屬機(jī)關(guān)及遼東市大 型企事業(yè)單位為主，居民消費(fèi)特征明顯，工作穩(wěn)定，收入豐厚。比如說(shuō)： ? 遼東人“好”吃 遼東飲食文化光彩奪目，淵源流長(zhǎng)，已有三千多年的悠久歷史。 第三節(jié) 遼東市消費(fèi)狀況分析 遼東市消費(fèi)水平分析 20xx 年遼東市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了 7139 元，比上年同期增長(zhǎng) %。 ? 項(xiàng)目的建設(shè)有利于市場(chǎng)的做大做活，可以極大的帶動(dòng)項(xiàng)目及周邊地產(chǎn)的升值，投資者和經(jīng)營(yíng)者都將在這里獲得更大的經(jīng)濟(jì)收入。 該項(xiàng)目目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，一期計(jì)劃 8 月 20 日主體竣工，并開(kāi)始內(nèi)外初 裝修。 ? 目前遼東市以及本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。 ? 遼東市在全國(guó)中等城市中所處的位置、規(guī)模、開(kāi)放程度、人文地理情況。該項(xiàng)目一期地上停車位 168 個(gè)，二期地下建設(shè)為停車場(chǎng)，項(xiàng)目建成后停車位可達(dá) 500個(gè)。隨著國(guó)際俱樂(lè)部、星光大廈等新項(xiàng)目的落成，這里的商業(yè)氛圍日益濃厚，這無(wú)疑會(huì)加強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者的投資經(jīng)營(yíng)信 心。 第二節(jié) 遼東市人均 GDP 指數(shù)分析 20xx 年，遼東市在我省經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)排名中名列 第四名，人 均GDP指數(shù)為 760 美元左右（全國(guó)人均 1090 美元） ,人均收入水平低于全國(guó)平均水平，但在遼寧省處于中上水平。 遼東 市民消費(fèi)習(xí)慣分析 遼東市作為古城，歷史文化淵源頗深，在長(zhǎng)年的歷史沉淀中也形成了一定的特色，但人們的消費(fèi)水平與消費(fèi)意識(shí)也是息息相關(guān)的，遼東市民具有超前的消費(fèi)意識(shí)。規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)必將對(duì)遼東市的整體商業(yè)格局形成巨大沖擊，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，帶來(lái)規(guī)模效益，并將強(qiáng)有力的拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的繁榮與發(fā)展。因此，可通過(guò)借助首都經(jīng)濟(jì)的影響實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，從而有力的拉動(dòng)本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式落后 ? 商場(chǎng)項(xiàng)目的租金水平、銷售價(jià)格比較高 時(shí)代商廈主要經(jīng)營(yíng)中檔大眾化商品，人氣旺盛，目前租金收取方法為扣點(diǎn)式。 有些沿街門臉正在招租，沿街社區(qū)多為中高檔，具有 較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 南門有廣場(chǎng)，汽車位充足，摩托車有車棚，全部免費(fèi)，自行車位充足，分收費(fèi)區(qū)和免費(fèi)區(qū) 地上三層，約35000 平米左右。 約 20xx平米左右。 地處裕華路與北唐胡同交叉口，外裝修通透玻璃幕墻。按照 國(guó)際慣例，符合市場(chǎng)，比較科學(xué)的房產(chǎn)定價(jià)是通過(guò)成本定價(jià)法、租金定價(jià)法、心理測(cè)試定價(jià)法、同類物業(yè)定價(jià)法，進(jìn)行綜合評(píng)估后得出的價(jià)位。 珠寶飾品 謝瑞麟 /戴夢(mèng)得 /吉玳 /龍鳳祥 /曼都珊 /方正 /夢(mèng)達(dá) /瑰寶 /足金 /石頭記 /各類玉飾 /玉制品等 ? 電腦辦公區(qū) 像 金利來(lái)、華倫 天奴、堡獅龍等都是內(nèi)地人耳熟能詳?shù)母郛a(chǎn)品牌，具有相當(dāng)大的市場(chǎng)號(hào)召力和發(fā)展前景。 廣場(chǎng)主題景觀設(shè)計(jì) ? 名稱定位 建議廣場(chǎng)定名為“華聯(lián)星光廣場(chǎng)”或是“華聯(lián)鑫光廣場(chǎng)”。如在體育用品、健身器材專賣區(qū)布置喬丹扣籃或貝克漢姆踢球的小品；在男女服裝區(qū)分別布置“瀟灑男人”和“風(fēng)韻女人”的小品；在“香港零關(guān)稅商品特色一條街”布置紫荊花標(biāo)志等，以此來(lái)增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)的情趣。 第十二章 營(yíng)銷策略及定位 第一節(jié)