【正文】 從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。其中 今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小， 2 月份 8 城區(qū)共成交 2386《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 套新商品住宅，比去年同期增長 %，住宅市場處于回暖狀態(tài)。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場的一個熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。 現(xiàn)在的杭州商品住宅市場主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新 城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。 由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場情況為重點(diǎn)，結(jié)合對地塊周邊在售樓盤和二手次新房價(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對性。 車位 客戶一般要求具有公司的專有車位，另外有些企業(yè)客戶針對員工設(shè)有相應(yīng)福利，因此對寫字樓來講車位要求較高。由于項(xiàng)目與央視新址隔三 環(huán)路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項(xiàng)目整體租賃面積達(dá) 7層，共 20210平方米。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項(xiàng)目的談判進(jìn)入比較深入的階段，所需面積大概在 2層左右，約為 3500平方米。 但在國家新出臺一系列 宏觀調(diào)控措施以后，從目前 CBD區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。 ? 上述項(xiàng)目成交價(jià)格來源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。 自 1990 年以來， CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)始終呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，盡管根據(jù) CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自 2021年起已經(jīng)進(jìn)入寫字樓供應(yīng)高峰期。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況詳見表 1。如此集中的項(xiàng)目投放，將直接導(dǎo)致CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場嚴(yán)重的供大于求。 伴隨著去年向外資開放國內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場的力度加強(qiáng)， CBD寫字樓租賃市場逐漸趨暖，并直接推動了投資者的關(guān)注程度。 從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項(xiàng)目內(nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行 業(yè)協(xié)會組織購買整層面積（ 1800平方米）。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積 10萬平方米，銷售均價(jià)為 20210元 /平方米。 吸煙室 客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。 本項(xiàng)目周邊其他區(qū)域目前的規(guī)劃都為住宅，公建項(xiàng)目在地塊周邊沒有直接的競爭。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢。 截至 2021 年 12 月 30 日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地 2657 畝，總建筑面積約 415 萬平方米，其中主要的出讓集中在 8 月份和年底。自 3 月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交 的推動中樓價(jià)蓄勢待升。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 股市火爆帶動樓市旺銷， 6 成購房者為股市獲利者 從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大 ，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。 購房首選區(qū)域 在購房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、 市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。同期杭州市 6 城區(qū)二手商品住宅成交 4745 套，比去年同期增長 %。 開發(fā)商緊跟新規(guī)劃 ，新 熱點(diǎn)區(qū)域 逐步形成 根據(jù)杭州市 20212020 年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是?城市東擴(kuò) ，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施‘南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動、西靜、南新、北秀、中興’的格局。 與眾多本土房企被迫離開杭州發(fā)展的情況相反，國內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場并伺機(jī)進(jìn)入。 1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場火爆程度在全國罕見。目前很多 CBD 寫字樓項(xiàng)目的電梯不能達(dá)到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國際大廈等。項(xiàng)目的銷售價(jià)格高達(dá) 25000元 /平。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。其中國內(nèi)大型企業(yè)主要集中一些資金實(shí)力雄厚、擬在京建立總部《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢，以及中央各部委機(jī)關(guān)的行政資源；投資機(jī)構(gòu)主要瞄準(zhǔn)的是 CBD具有最終用戶承 租能力強(qiáng)，投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)；而投資客主要關(guān)注的是 CBD區(qū)域內(nèi)的高性價(jià)比項(xiàng)目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為 CBD區(qū)域部分高檔寫字樓的主要消化力量。 由于項(xiàng)目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場形象、客戶資質(zhì)等 多方面因素的影響，區(qū)域市場內(nèi)各項(xiàng)目的租金水平存在較大差異。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況見表 2： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 表 2： CBD區(qū)域新增公建項(xiàng)目供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 總建面積 （平方米） 寫字樓 （平方米） 入住時間 項(xiàng)目現(xiàn)狀 備注 華平國際大廈 * 寫字樓 72021 72021 2021年 基本竣工 整售 世 紀(jì)財(cái)富中心 * 綜合體 141986 141986 2021年 主體施工 銷售 中國第一商城 綜合體 47000 2021年 主體施工 銷售 萬通中心 綜合體 136000 83000 2021年 主體施工 銷售 萬達(dá)廣場 綜合體 500000 30000 2021年 主體施工 銷售 光華國際中心 * 綜合體 210000 120210 2021年 基礎(chǔ)施工 銷售 SOHO尚都 綜合體 170000 60000 2021年 主體施工 銷售 世貿(mào)商業(yè)中心 綜合體 185800 185800 2021年 主體施工 不詳 金地國際中心 綜合體 151534 101580 2021年 主體施工 租售 東方梅地亞 寫字樓 119931 119931 2021年 主體施工 銷售 銀泰中心 * 綜合體 350000 100000 2021年 主體施工 租售 國貿(mào)三期 * 綜合體 540000 不詳 尚未開工 不詳 怡禾國際中心 * 綜合體 135000 55000 不詳 尚未開工 銷售 CBD國際大廈 * 寫字樓 70000 70000 不詳 封頂 銷售 國際財(cái)源中心 * 綜合體 168545 168545 不詳 尚未開工 銷售 以太廣場 * 不詳 49988 49988 不詳 尚未開工 不詳 民源大廈 * 不詳 110000 36000 不詳 爛尾樓 不詳 華彬大廈 II* 寫字樓 95000 95000 不詳 尚未開工 不詳 合計(jì) 3314173 1535830 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部） 說明： ? 由于部分在建項(xiàng)目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此 標(biāo)有 *號項(xiàng)目寫字樓部分面積為估計(jì)值。 調(diào)研范圍 國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里 中心、華彬國際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈 C座、數(shù)碼 01 大廈、嘉都大廈、建外 SOHO、藍(lán)堡國際中心共計(jì) 16 個項(xiàng)目。 圖 3： CBD區(qū)域 20212021年規(guī)劃項(xiàng)目竣工情況 （數(shù)據(jù)來源： CBD管委會） 說明： ? 由于統(tǒng)計(jì)口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖 3與圖 2略有差異，但整體供應(yīng)趨勢基本相符。 表 7： CBD區(qū)域重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況分析表 項(xiàng)目名稱 外資 /合資 中 資客戶 其它 合計(jì) 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 京廣中心 47 98% 1 2% 0 48 國貿(mào)中心 111 92% 10 8% 0 121 嘉里中心 88 90% 9 10% 0 97 漢威大廈 88 75% 29 25% 0 117 招商局大廈 29 69% 20 31% 0 49 數(shù)碼 01大廈 4 36% 7 64% 0 11 中服大廈 6 35% 11 65% 0 17 華彬國際大廈 17 34% 33 66% 0 50 贏嘉中心 4 25% 12 75% 0 16 住總大廈 2 20% 8 80% 0 10 艾維克大廈 10 17% 50 83% 0 60 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) （數(shù)據(jù)來源；中原地產(chǎn)寫字樓部） 據(jù)上表顯示，目前 CBD區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過 90％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在 2030％左右。 A、 B 座成交客戶僅有 一家境外醫(yī)療機(jī)構(gòu)，成交面積為 2021平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在 3000平左右。 從成交客戶情況來看，投資客戶所占比例較大，達(dá)到 40—— 50%，其中最大投資客戶購買面積達(dá) 5層之多，面積達(dá) 3000平方米，是在項(xiàng)目處于前期基礎(chǔ)階段購買。 會議室 客戶一般要求大廈具有專門的 會議中心，擁有 10 幾個專業(yè)的會議室，會議室的需求情況在樓內(nèi)形成一定便利，對租戶選擇寫字樓有一定利好因素。 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告： sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息、好家網(wǎng)等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹、軟文宣傳 ? 戶外廣告：工地圍擋 ? 平面：北青、北晚、新京報(bào)等軟文、硬廣 ? 公關(guān)活動： 與韓國跨國企業(yè)商會簽約、產(chǎn)品說明會等 （二期） 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 由三棟寫字樓構(gòu)成 ? 發(fā)展商： 北京萬達(dá)廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 物業(yè)公司： 仲量聯(lián) 行 ? 項(xiàng)目進(jìn)展階段：主體施工 ? 土地年限： 50年 ? 地理位置： 朝陽區(qū)建國路郎家園 11號 ? 占地面積： 25400平米 ? 總建筑面積： 20萬平米 ? 樓體高度： ? 層數(shù)： 酒店 26層（西側(cè)，地上 23 層，地下 3層） 寫字樓 25層（地上 22層，地下 3層） 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 層高：寫字樓 821層高 、凈高 3米，頂層 6米，商業(yè) ? 綠地率： 20% ? 使用率： 70% ? 車位數(shù)： 886個 工程現(xiàn)狀 ? 電梯：客梯品牌日本三菱，貨梯上海三菱，每棟 9部電梯（ 7部客梯、 2部貨梯） ? 空 調(diào)：冷水機(jī)組品牌為開利 ? 配套設(shè)施：酒店、影城、美食街、銀行、超市 ? 銷售面積毛坯，租賃面積待定 ? 價(jià)格情況： 25000元 /平米（東側(cè)寫字樓），租賃價(jià)格待定 ? 銷售率： 35% ? 客戶情況： 索菲特酒店、沃爾瑪超市、大洋百貨、華納影城 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 網(wǎng)絡(luò)廣告： sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹 ? 戶外廣告：工地圍擋 ? 平面：北青、北晚、新京報(bào)等硬廣、軟文 工地圍檔現(xiàn)狀 SOHO 尚都 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 一棟商業(yè)樓、一棟辦公樓、一棟