【正文】 消費者年齡主要集中在 25—45 歲年齡階段，其中 25—35 歲所占 44%，絕大部分為一次置業(yè)者， 35—45 歲購房者占 30%，大多為再次置業(yè)者。 置業(yè)區(qū)域： 從上表我們可以看出：消費者置業(yè)對于老城區(qū)還是更加偏好一點；其原因是消費方便，居住習慣了；認為南城的生活配套還未完善。 現(xiàn)場布置簡易，工作人員隨和，案場灰塵較大。小區(qū)內(nèi)除游泳池外，其它普通配套均有。 一室兩廳（ 54 套占 6%），二室二廳（ 54 套占 6%），底躍 /躍 層（ 754 套占88%），戶型配比：一室兩廳 平米，二室兩廳 平米，底躍 /躍層 － 平米；戶型大氣，贈送面積多，有可變空間，但面積過大，總價過高，躍層二樓衛(wèi)生間設計不合理 7080 平米的為兩室兩廳單衛(wèi)占 60%， 100平米左右的占 40%，戶型中規(guī)中矩。 處在大學城的延伸區(qū)域，發(fā)展前景較好，周邊學校較多，易于投資，且是濱江樓盤，高層有利于觀江，但現(xiàn)周邊環(huán)境和配套還不完善，出行極其不方便。認購 50 ㎡返 3000元， 80 ㎡以上返5000 元， 100 ㎡以上返 6000 元，定金 1 萬， 8 月分簽正式合同。成交金額 億元，成交均價 元 /平米（全區(qū)數(shù)據(jù)）。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 重慶市合川區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 一、國家房地產(chǎn)宏觀政策及大環(huán)境 繼去年年底密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，中央再出 “國十一條 ”，從 “調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風險、明確責任 ”四個方面，正式確定 2021 年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。 受舊城改造和 08 年壓抑了的剛性需求影響，房產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的 “井噴 ”現(xiàn)象，價格一路攀升，在售樓盤建筑銷售面積銷售均價均突破 3000 元 /平方米，但隨著經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和舊城改造的逐步減少，市場有平穩(wěn)回 落的態(tài)勢。 電梯房最高價 3700 元，最低價 2760 元，花園洋房最高價 3788 元，最低價 3388 元，層差價為 10 元，均價 3400，不交定金，直接交付首付款的 30% 項目起價為 2310 元 /㎡ ,最高價 3478 元 /㎡ ,整體均價 3109 元/㎡左右 . 4－ 15 層每層加價為 20 元 /層；15 層以上為 10 元 /層。 該項目處合川交通要道，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，且生活配套完善，本應得到合川置業(yè)者的大力追捧。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 面積多，但有部分衛(wèi)生間無窗戶。 景觀打造相當普通，有半個藍球場，一個網(wǎng)球場。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 月中旬開始投入使用（即新住房部）。選擇居住新城區(qū)的被訪者認可南城的安靜、空氣好、環(huán)境好。 房屋建面均價： 2662 元 /平方米；合陽城均價在 3400 左右，南城均價 3366 元 /平方米左右，區(qū)域價差逐漸消失。 消費者購房的區(qū)域性比較濃，客戶主要為公務員、醫(yī)生、教師、個體經(jīng)營者，另外鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務工、政府機關(guān)、事業(yè)單位購房群體約占總購房者的 30%。 物業(yè)形態(tài)需求： 調(diào)查對象購房用途23655174413344% 10% 32% 8% 6%050100150200250人數(shù) 236 55 174 41 33比例 44% 10% 32% 8% 6%自住 為子女購房 擬改善居住條件 投資 其它5534920102030405060電梯房 多層 花園洋房 別墅系列1 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 從調(diào)查來看：大 部分消費者均接受了電梯房的觀念，但仍然有少部分消費者因少繳納物業(yè)管理費而選擇了多層住宅。會所在 3置業(yè)顧問著裝整齊，案場整潔，有親和力，但衛(wèi)生間很臟置業(yè)顧問著裝不統(tǒng)一，不熱情，不專業(yè)，案場凌亂，樓盤定案場小，但整潔 案場冷清，置業(yè)顧問未統(tǒng)一著裝，反應不夠迅速，對話都采用一問一答式。 周邊環(huán)境除世紀花園外，其它地段屬其它樓盤在建階段。占地：，共有 3 幢電梯樓， 2 幢 18 層， 1幢 25 層，總戶數(shù) 為330 套；每幢樓的 12層為商業(yè)，負二層為車庫，負一層為超市； 戶型分析 一室二廳（ 179 套占23%），二室二廳（ 359套占 48%），三室兩廳（ 192 套占 25%，躍層（ 38 套占 4%）；戶型配比：一室（ — 平米），二室（ — 平米），三室（ — 平米），躍層（ 平米）；戶型方正，具有可變空間，贈送電梯房 28層高，以兩室單衛(wèi)的戶型為主，洋房為 5 層；面積在70平米 — 130平米之間 主臥室飄窗全玻璃是它的亮點，其余部 分都是中規(guī)中矩的戶型，高層面積在 58－ 110 平米，多層面積70－ 120 平米 總共 4 總戶型，面積在 73－ 105平米之間，大戶型占 55%，小戶型占 45%，戶型中型中矩，但有可變空間。且該項目地舊樓還未拆遷，交房時間較晚， 降低了該公司的信譽度。 該項目正處于高校園區(qū)中心地塊，交通線路少，周圍配套設施不完善 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 價格分析 均價 3300 左右，電梯樓 10樓以上每層加 10 元。商品房銷售面積 85 萬平方米（包含存量房），增長 80%。在 “國 4 條 ”、 “國 11 條 ”等房地產(chǎn)調(diào)控政策落地后， 2021 年成交量將不再會重演 2021 年的 “瘋狂 ”， 多位業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)人士均表示，今年房地產(chǎn)成交量必然會調(diào)整。 （二）、合川主城區(qū)樓盤掃描 市調(diào)統(tǒng)計表（三角花園及嘉濱片區(qū)） 樓盤 怡然居 東海 龍庭盛世 好旺角 中央商業(yè)廣場 龍川北郡 江潤 .地中海 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 樓盤基本情況 開發(fā)商：重慶興盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地 30畝 ,容積率 :,綠化率 :35%,車位 200 開發(fā)商：重慶東海房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司，建面 :64 萬方 ,建筑密度 :30%,容積率 :,綠化率 :30%,車位 :暫定 98 開發(fā)商：重慶市東霄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建筑密度 :20%,容積率 :,綠化率 :30%,車位 :405 開發(fā)商：重慶市宸正房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司， +總建面 :4 萬方 ,商業(yè)占 萬方 ,容積率 :,地下車位 :200 開發(fā)商：重慶美廬置業(yè) 占地 :44 畝 ,商住 占地 :55畝 ,容積率,車位 : 萬方 ,商業(yè) : 萬方 總建面 :65萬方 , 戶型分析 兩房占 40% 三房占 60% 兩房占 50% 三房占 40% 四房占 10% 兩房占 60% 三房占 40% 一房 ,可變空間 平米平層 ,躍層商業(yè)門面 ,住房面積未定 兩房、三房各占 50% 未定 地段分析 城北小橋路 ,楊小旁邊 嘉濱路 ,東渡大橋下 北環(huán)路與嘉陵路交匯處 北環(huán)路 ,新車 站對面 新車站旁 舊貨市場旁 新車站旁 價格分析 均價 :3300,最高價 :3580,最低價 :3290 均價 :3250,最高價 :4900,最低價 :2900 均價 :3400,最高價 :3530,最低價 :3180 起價 :3418,樓層加價 :518 500016000 均價 :3400 未定 工程基本情況 基礎(chǔ) 一期 :1,6,7 號樓在 1 月 31 日已交房 ,5號樓 3月交房 ,二期 :基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 未動工 基礎(chǔ) 物業(yè)基本情況 暫定 :高層 ,多層 : 未定 未定 未定 未定 未定 環(huán)境 未出環(huán)境 一期 :600 平米游泳池 ,羽毛球場 +28%泳地 ,二未出環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 未做環(huán)境 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 期 :網(wǎng)球場 ,羽毛球場 +34%泳地 銷售推廣 一次性 :,按揭 一次性 :,按揭 一次性 :,按揭 金 :500010000, 可退 前期累積客戶 內(nèi)部認購50 套左右 未開盤 廣告推廣 戶外廣告 ,墻體廣告 ,報刊 ,DM單 T 型牌 ,車身 ,報刊 ,墻體廣告 ,燈箱 ,DM 單 車身 ,報刊 ,戶外 ,DM 單 DM 單 ,戶外 路牌 ,報刊 ,DM 單 車身 ,DM單 ,路牌 燈箱 ,路牌 ,車身 銷售現(xiàn)場 井然有序 大氣 ,井然有序 小氣 ,凌亂 小氣 ,現(xiàn)無沙盤 大氣 ,整潔 簡潔 ,溫馨 未開放 結(jié)合本案綜合分析 戶型較方正 ,以可變空間為做大賣點 體量大 ,自身配套及地段相對成熟 ,江景資源豐富 該地段在新車站旁邊 ,未來發(fā)展前景較好 因未開盤 .體量較小 ,售場一片混亂 位于新車站旁 ,交通樞紐中心 ,升值空間較高 居住環(huán)境較差 ,周邊較喧嘩 ,有工廠 ,污染比較大 體量大 ,位于新車站旁 ,交通較為方便 市調(diào)統(tǒng)計表（城西北片區(qū)） 樓 盤 城尚城 麗景水岸 獅王華府 卓然假日之城 卓然翡翠城 樓盤基本情況 該樓盤由重慶中悅 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目銷售由開發(fā)商直銷，總建筑面積 14 萬方。 項目 19 號樓為多層單價約 24002600 元，（ 2021年中旬價格） 1 115 號樓單價約 28483298元（ 2021 年底價格）， 114 號樓為拆遷房均價為2600 元。但該項目面臨噪音較大，灰塵較多，工程形象不佳，物業(yè)管理不專業(yè)，開發(fā)商美譽度較差等諸多不利問題，宜居舒適度、項目附加值以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境打造十分欠缺，并由于開發(fā)商自身原因，該項目體量不大但開發(fā)周期較長，銷售抗性十開發(fā)商資金實力較為雄厚， 但開發(fā)理念相對落后，營銷方式偏于傳統(tǒng)老套，項目建筑外立面陳舊，工程進度參差不齊，建筑密度較大，物業(yè)服務水平有待提高。 地段分析 樓盤占地位置較好，離區(qū)政府近。 小區(qū)配套僅有一個水池，綠化率僅 30% 現(xiàn)售場外和小區(qū)內(nèi)的綠化均已形成。 無人打掃。 戶型選擇： 33%52%15%南屏合陽城無所謂2%4%50%44%一室一廳二室一廳三室二廳四室二廳 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 上圖說明：市場需求量最大的是三室，其次為二室、四室；一室。 市場主要需求戶型為二室和三室，占比為 44%， 50%。消費者需要的輔助空間01234門廳/玄關(guān)門前入戶花園單獨衣帽間 獨立儲藏室保姆/工人房空中花園落地觀景大玻璃窗陽光飄窗 多功能室休閑陽臺/露臺書房/電腦房 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 這預示著開發(fā)即將升級，消費者對產(chǎn)品以及產(chǎn)品之外的 附加值如：物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、 生活配套等綜合素質(zhì)的要求也將加大。因此對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理等樓盤綜合素質(zhì)要求也越來越高?，F(xiàn)場保潔人員維護情況良好。 施工隊剛進場（平場） 平場 開出的 6 號樓均已封頂， 4 號樓還在動基礎(chǔ) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 物業(yè)基本情況 重慶綠港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)分公司，收費 1 元 /平米（洋房與高層一樣） 物業(yè)公司及收費均未定 物業(yè)公司未定，但收費標準可能在高層 1 元 /平米，多層 元 /平米 物業(yè)公司未定 物業(yè)公司：重慶康永物業(yè)公司，物業(yè)收費： 元 /平米 物業(yè)公司：金九物業(yè) 環(huán)境 打造東南亞風情園林，小區(qū)內(nèi)有游泳池、羽毛球場、會所等配套。 開發(fā)商：金九集團；營銷顧問公司：東乙策劃；設計：香港華城；交房時間未定。路牌 LOGO 墻 銷售現(xiàn)場 售房部外