【正文】 前期工程費(fèi)用 項(xiàng)目 前期工程費(fèi)由規(guī)劃由規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，招標(biāo)管理費(fèi)用等組成，共計(jì) 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表 121： 表 121 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說(shuō)明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 10 元 /㎡ 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 元 /㎡ 3 招標(biāo)管理費(fèi)用 元 /㎡ 45 4 規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、審照費(fèi)、檔案編制費(fèi) 2元 /㎡ 5 施工監(jiān)理費(fèi) 3元 /㎡ 6 質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi) 元 /㎡ 7 土地平整費(fèi)及場(chǎng)外道路修筑費(fèi) 5元 /㎡ 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)由供電工程及消防，供水工程，供氣工程等組成。 招標(biāo)活動(dòng)遵循公平、公正、公開(kāi)、誠(chéng)信和獨(dú)立的原則，不受地區(qū)和部門(mén)的限制。要求工程項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)具有高度的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)，即 發(fā)布招標(biāo)公告，公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。 本著精干、節(jié)約、高效的原則，人員擬定為 9人。 運(yùn)營(yíng)期 ：正常運(yùn)營(yíng)由衛(wèi)生間、清潔排放的生活廢水及商業(yè)鋪面營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污水。 2. 門(mén)窗 適當(dāng)控制窗墻比，安排好門(mén)窗相對(duì)位置及開(kāi)啟方式，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等 ，既能在夏季減少太陽(yáng)輻射熱，又便于冬季日照。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防控制系統(tǒng) 。 （ 3）樓層配電箱后配線應(yīng)急照明選用 乙烯絕緣 銅芯阻燃電線穿鋼管暗敷；其余 絕緣銅芯電線沿金屬線槽或穿鋼管暗敷。 吊頂房間采用 68℃溫級(jí)閉式玻璃球吊頂型噴頭，非吊頂房間采用 68℃溫級(jí)閉式玻璃球直立型噴頭。 24 小時(shí)，清淘周期按半年設(shè)計(jì)。 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 采用鋼筋混凝土框架 剪力墻結(jié)構(gòu)。擬建總建筑面積 ㎡ ， 其中 磚混結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 ㎡， 框架結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 15614 ㎡，商鋪建筑面積 ㎡ ，車(chē)庫(kù)面積 ㎡ ，物業(yè)用房 251㎡。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2021 年 8 月 1 日實(shí)施 的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 (GB l 8306— 2021)， *市 *市地震動(dòng)峰值加速度 0． 05(相當(dāng)于原地震烈度小于六度 )， 地質(zhì)條件良好 ，適于項(xiàng)目建設(shè) 。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近 1/5，市場(chǎng)對(duì)住房依然存在剛性需求。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。 在 *市率先實(shí)現(xiàn)了“村村通”水泥路，總里程近百公里，通灣公路硬化正在實(shí)施。因此，建議業(yè)主把項(xiàng)目中的鋪面 均 價(jià) 定 為5000 元 /㎡ ,磚混 住宅樓 1500 元 /㎡ ，框架 住宅樓 2021 元 /㎡ ，車(chē)庫(kù)2500 元 /㎡為宜。 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 ，保障性住房進(jìn)一步深入 由于 2021 年底房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，本輪調(diào)控大勢(shì)所趨，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期和土地供應(yīng)關(guān)系，供需關(guān)系的影響和土地財(cái)政原因，本輪調(diào)控時(shí)間還會(huì)延長(zhǎng)。其中，住宅投資 ，同比增長(zhǎng) %；辦公樓投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比增長(zhǎng) %；其他投資 億元，同比增長(zhǎng)%。而企業(yè)法人和購(gòu)買(mǎi)群體，也將會(huì)為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤(rùn)、萬(wàn)科，分別為 48億和 44億元，占 總拿地金額的 %。 山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議上，夏耕副省長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)各地要堅(jiān)持既有政策 不放松，同時(shí)還提出全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 總戶數(shù)： 260戶。資質(zhì)等級(jí)為四級(jí)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、 建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷(xiāo)售，建筑機(jī)械設(shè)備、設(shè)施 租賃。 擬建總建筑面 積 ㎡ 。 ，確保工程質(zhì)量。近幾個(gè)月來(lái)各地紛紛響應(yīng)中央堅(jiān)持調(diào)控 不放松精神，密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，或重申調(diào)控政策措施，或強(qiáng)化政策措施執(zhí)行及審核力度。 被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科，也一改上半年的保守作風(fēng)， 7月以來(lái)拿地投入已經(jīng)超過(guò)上半年總和， 9月以來(lái)更是四處開(kāi)花。 在未來(lái) 25 年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。 而從經(jīng)營(yíng)環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物價(jià)高漲也讓很多最終消費(fèi)者減少了購(gòu)物行為，加上近年來(lái)興起的網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖 擊，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出了新的更高要求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)： 6月份武漢市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年同期上漲 %，比 5 月下降 %。 目前， *房屋需求市場(chǎng)主要有四大群體：一是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入 *居?。欢墙鼛啄陙?lái)， *省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；三是是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改戶有購(gòu)買(mǎi)第二套房以改善居住條件的欲望；四是就業(yè)和婚齡人群的增加。集鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)了綠化、硬化、亮化、美化，集鎮(zhèn)品位得以提升，承載能力得以提高。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)路不暢、滯銷(xiāo)等問(wèn)題；再一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，保持項(xiàng)目長(zhǎng)盛不衰持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。 整個(gè)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)較為平坦，地質(zhì)條件較好，有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。小區(qū)主要人行出入口設(shè)于 東 面，次要人行出入口設(shè)于基地 西 面。 ㎡ 基礎(chǔ)方案設(shè)計(jì) 根據(jù)本項(xiàng)目提供的工程勘察報(bào)告，建設(shè)場(chǎng)地從上至下大致可劃分為 5個(gè)巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。各戶均設(shè)計(jì)量水表，水表集中設(shè)于每層水表間。 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)每個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過(guò) 800個(gè)，報(bào)警閥之前的噴淋給水管均聯(lián)成環(huán)狀，其系統(tǒng)上設(shè)置的檢修閥門(mén)均為信號(hào)閥。 （ 1）電源進(jìn)線為鎧裝（ ）電力線纜埋地敷設(shè)引入。 （ 6）燈具選擇建議住宅房?jī)?nèi)采用 40w 日光燈；樓梯及走廊采用23w 節(jié)能燈，并由觸摸式開(kāi)關(guān)控制；路燈采用 250W 納燈。 建筑節(jié)能措施 根據(jù)《公共建筑建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》中的相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，本項(xiàng)目中的建筑裝修要求采用新型 的建筑建材、新型節(jié)能技術(shù)以及節(jié)能設(shè)施，力求減少能源的不必要的消耗。 、建筑垃圾等固體廢棄物：建筑施工過(guò)程中平均 產(chǎn)生建筑垃圾 300kg/㎡。 項(xiàng) 目建成驗(yàn)收交付使用后 ,即進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期。 為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)工期，各階段工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度交叉。 招標(biāo)方式 本項(xiàng)目擬采用自行招標(biāo)的組織形式，邀請(qǐng)招標(biāo)的招標(biāo)方式。 。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用上述五項(xiàng)目費(fèi)用的 1%估算，為 萬(wàn)元。 招投標(biāo)活動(dòng)的工作程序 本次招投標(biāo)工作要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的工作程序執(zhí)行。 。因此，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以增強(qiáng) 其理論和實(shí)際操作知識(shí)極為必要。 ：商業(yè)鋪面營(yíng)業(yè)時(shí)所產(chǎn)生的各種垃圾。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重并有利抗震。 。 （ 5）電能計(jì)量 每戶電表計(jì)量，采用電表集中抄表方式。 主要設(shè)計(jì)依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192021 防排煙系統(tǒng) （ 1）所有排煙支管均有能自動(dòng)及手動(dòng)打開(kāi)的排煙閥，并能聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)。室外排水管道采用鋼筋混凝土管，石棉水泥砂漿抹接口。 主要材料 29 混凝土墊層： C10 基礎(chǔ)及拉梁： C35 地下水池： C30（抗?jié)B等級(jí) S6） 框架柱： C35 C40 框架梁、板： C25 C35 填充墻：加氣混凝土砌塊 外墻： 200mm加氣混凝土 屋頂： 30mmXPS保溫板 門(mén)窗：普通中空玻璃 主要設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152021 2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5004590 3.《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021 設(shè)計(jì)范圍 設(shè)計(jì)范圍包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)。建筑集景觀性、功能性和安全性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境和人居環(huán)境。 *市 *鎮(zhèn)市政給排水管網(wǎng)就從項(xiàng)目場(chǎng)址旁邊經(jīng)過(guò) ,*北路 ， 文化路以西 有 DN500 的污排水管網(wǎng)和 DN8000 的雨水排水管網(wǎng)，能夠滿足本項(xiàng)目施工建設(shè)要求 ,只需利用即可。 *市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來(lái)越高，加之民風(fēng)極好，此時(shí)在 *投資房地產(chǎn)項(xiàng)目將能夠無(wú)疑凸顯了決策的正確性和投資的及時(shí)性。 20 居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開(kāi)發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。 這 滿足了 當(dāng)下購(gòu)房消費(fèi)者 子女就近上學(xué)的需求， 將受到廣大購(gòu)房消費(fèi)者的青睞和喜歡。 SWOT 分析 （ 1）地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) *鎮(zhèn)位于 *市 西 南 部，是 *市的南大門(mén)， 全鎮(zhèn) 39 個(gè)行政村，國(guó)土面積 216 平方公里，總?cè)丝?。同時(shí)由于保障性住房占用 70%的住宅用地， 16 從另外一方面來(lái)講也將減少商品房用地?cái)?shù)量，減少土地市場(chǎng)供應(yīng)總量。 房屋施工面積和竣工面積現(xiàn)兩極發(fā)展態(tài)勢(shì)。與一二線相比，我國(guó)三線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展程度較低，購(gòu)物中心這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)更是在 2021 年以后才在少數(shù)的三線強(qiáng)城市有所發(fā)展，而大量的三線中、弱城市還是購(gòu)物中心行業(yè)的空白市場(chǎng)。除了土地資源不斷向龍頭房企傾斜之外，資金也開(kāi)始集中流向少部分房企。 ，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨緊，市場(chǎng)量?jī)r(jià)以平穩(wěn)為主。 ，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向 *市內(nèi)外市場(chǎng)。全省各地、各部門(mén)要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容切實(shí)抓緊、抓實(shí)、抓好，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。武襄鐵路、 316 國(guó)道、 304 省道穿境而過(guò)。 項(xiàng)目地點(diǎn) *市 *鎮(zhèn) *北路 ， 文化路以西 ，區(qū)內(nèi)土地面積 畝 。 項(xiàng)目投入總資金及資金籌措 項(xiàng)目 總投入資金為 3648萬(wàn)元，全部由企業(yè)自籌。 （ 3）貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大， 上半年 2次降存準(zhǔn)率，三年來(lái)首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。 很多房企已經(jīng)紛紛上調(diào)了年度銷(xiāo)售目標(biāo)。 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 12 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)艱難期 由于中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項(xiàng)目對(duì)銀行信貸依賴水平高達(dá) 70%80%。 大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒(méi)有從事過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也大量進(jìn)入，導(dǎo)致全國(guó)一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。 15月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)付款 億元，同比增長(zhǎng) %；其中應(yīng)付工程款 億元，同比增長(zhǎng) %。 鑒于未來(lái)形勢(shì)的發(fā)展，二三線城市，特別是三線城市可能會(huì)出現(xiàn)因資金鏈問(wèn)題（小型開(kāi)發(fā)商）、尾盤(pán)清倉(cāng)等原因而降價(jià)的行為，不同出資的合作方式也成為可能。 項(xiàng)目建成后，*鎮(zhèn) 年接待游客將達(dá)到 100萬(wàn)人次，創(chuàng)旅游收入 1000萬(wàn)元。截止到目前，國(guó)際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷(xiāo)售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)。 23 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址和有利條件 本項(xiàng) 目建設(shè)地點(diǎn)位于 *市 *鎮(zhèn) *北路 ， 文化路以西 , 交通便捷，生活方便 。 25 第五章 項(xiàng)目總體布置 擬建項(xiàng)目用地總面積 ㎡ ，整個(gè)建設(shè)用地內(nèi)均無(wú)建筑 ,本項(xiàng)目擬建 3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和 1棟 17層 框架結(jié)構(gòu) 商住樓 ,圍繞地形規(guī)劃 1 層的商業(yè)用房 ,在西、南及東面形成商業(yè)內(nèi)街，聚集商業(yè)氛圍。 建筑色彩 建筑色彩摒棄繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感 ,采用簡(jiǎn)約和富于動(dòng)感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出亞熱帶風(fēng)情建筑特色。 消火栓栓口的出水壓力超過(guò) 的消火栓，在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。 （ 2）供電方式：采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式，消防負(fù)荷采用放射式供電，住宅用電采用樹(shù)干式供電；對(duì)加壓風(fēng)機(jī)、消防電梯及公共照明等一級(jí)負(fù)荷采用雙電源末端互投。 （ 3）節(jié)能：通過(guò)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，能耗標(biāo)準(zhǔn)，自動(dòng)控制，選擇高光效的光源以及各種高科技手段，適時(shí)適量的使用能源，達(dá)到節(jié)能照明。 信號(hào)引自外部通信網(wǎng)絡(luò)，各樓層設(shè)寬帶網(wǎng)插座若干，設(shè)計(jì)僅埋管，具體由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。 38 第八章 環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目位于 *市 *鎮(zhèn)，大氣環(huán)境質(zhì) 量達(dá)到國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30959