【正文】 從確定論題到定稿歷時近兩個月。但是只有過戶登記，商品房的所有權(quán)才能從出賣方一方轉(zhuǎn)移到買受方，如果沒有過戶登記，買受人只享有債權(quán)的請求權(quán)，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能像物權(quán)人那樣主張物上請求權(quán)。（ 3）破產(chǎn)保護(hù)效力。 6 預(yù)告登記制度的概念及效力 預(yù)告登記制度的概念 “預(yù)告登記，是指為保全關(guān)于不動產(chǎn)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，通常是因為欠缺登記的程序要件或者實體要件不能終局登記，而作為終局登記的準(zhǔn)備所為的登記，其目的是為了保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人。登記僅為對抗第三人的要件，在當(dāng)事人之間不具有絕對的效力。但預(yù)售行為屬于買賣的范疇是毫無爭議的，在買賣成立、履行、接觸、標(biāo)的物的確定等方面與一般買賣行為并無二般，只是交付商品房的期限比較長， 4 因此我們將之定性為遠(yuǎn)期交貨。因此，商品房的預(yù)售不是期貨交易，只是一種以“期貨交易”的表面形式為特征的新型交易。加工承攬行為與買賣行為的最大區(qū)別就是承攬雙方有明確的承攬約定，定作人為承攬人提供圖紙、設(shè)計方案甚至是原材料。 傳統(tǒng)上的房地產(chǎn)交易采取“現(xiàn)售”，即先建后售的形式。s perspective 系別 ： 政法系 專業(yè)： 法學(xué) 班級 ： 20xx級 法學(xué) 姓名： 方楠 學(xué)號 : 10578115370101030 指導(dǎo)教師 ： 鄭云老師 誠 信 聲 明 我聲明，所呈交的畢業(yè)論文是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。 the preselling contract 。在同一時間內(nèi)預(yù)售人和預(yù)購人之間權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)的不對等，作為整個預(yù)售形式最鮮明而本質(zhì)的特點，是預(yù)售制度產(chǎn)生諸 2 多問題的根源所在，也是完善預(yù)售制度和平衡預(yù)售中各方利益的突破口，更是學(xué)界對預(yù)售的性質(zhì)爭論不休的焦點所在?！暗谪浗灰滓话阒附灰讞l款由期貨交易所設(shè)計，由期貨交易監(jiān)管部門監(jiān)督，在指定的地點簽訂合同，并且絕大多數(shù)市場參與者的目的不在于取得實物，而在于轉(zhuǎn)移價格風(fēng)險或者賺取差價利潤。 預(yù)售行為成立后，預(yù)售方并不立即交付商品房，而是在合同中約定某個日期作為期限。 （ 2） 以法國民法典為表，實行物權(quán)意思主義立法例。 如何在預(yù)售關(guān)系中平衡雙方的利益？如何切實保障處于弱勢地位的購房者的利益？如果在預(yù)售過程中過多地體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思表示，無疑是將預(yù)購人推入一個更加不可掌握的購房陷阱中。順位，是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立 的時間先后在排列上的順序中所占據(jù)的位置。在我國，商品房交易形式采用了買賣合同之債權(quán)合同加過戶登記的折衷主義變動模式。同時，作為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的強(qiáng)硬支撐點，房地產(chǎn)交易更是關(guān)乎國家的經(jīng)濟(jì)命運(yùn)。首先誠摯的感謝我的論文指導(dǎo)老師 鄭云 老師。而且其預(yù)警的效力也會使此類糾紛大幅度減少。預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗所有權(quán)人和其他物權(quán)人的意思而使保全請求權(quán)達(dá)到取得不動產(chǎn)權(quán)利的目的，而且還可以在不 7 動產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時對抗其他的債權(quán)人而確保請求權(quán)目的的實現(xiàn)。所以，王澤鑒先生認(rèn)為，預(yù)告登記制度與“買買不破租賃”一樣，都是債權(quán)物權(quán)化的重 要體現(xiàn)?！?vii但對于是否只有通過登記才實現(xiàn)物權(quán)之變動，各國由各國的做法，現(xiàn)在依然無法得出一致的做法?！稗D(zhuǎn)移的繼受取得，是指物權(quán)人將自己享有的不動產(chǎn)物權(quán)以一定的法律行為（如買賣、贈與）轉(zhuǎn)移給他人，由他人據(jù)此取得不動產(chǎn)物權(quán)。預(yù)約的成立和生效，僅使當(dāng)事人負(fù)有按約定準(zhǔn)時到達(dá)約定的地點簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，條款相對也比較簡單，因此并未使雙方產(chǎn)生具體的由于買賣合同而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，商品房的預(yù)售行為是買賣行為而非房屋委建行為，在我國的法律法規(guī)和司法實踐 中也是如此。同時，商品房建造成本投資極高，開發(fā)商需要大量資金才能維持開發(fā)。本文試圖在了解商品房預(yù)售性質(zhì)的基礎(chǔ)上，對商品房預(yù)售市場中存在的法律問題加以探討，以期解決存在于市場中的一些負(fù)面問題。預(yù)售合同 。討論、廓清房地產(chǎn)預(yù)售制度的相關(guān)法律問題，對于切實保護(hù)購房者的利益，便于司法實踐中更準(zhǔn)確地適用法律法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實意義。所以，保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益，只能在承認(rèn)預(yù)售行為的買賣性質(zhì)的基礎(chǔ)上，通過其他的途徑和救濟(jì)來實現(xiàn)?！?iii由此可見，分期付款最大的特征除了分批支付款項之外，還應(yīng)該預(yù)先占有標(biāo)的物。“理論基礎(chǔ)為薩維尼的物權(quán)行為理論，認(rèn)為與債權(quán)向?qū)?應(yīng)的物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無因性。（ 2）預(yù)售交易中，預(yù)售方與預(yù)購房所訂立的預(yù)售合同條款，全部由開發(fā)商所提供，或增加其自身的權(quán)利，或加重對方之義務(wù)，或二者兼有之，購房人也斷無可能對合同的條款提出修改或者增刪， 開發(fā)商具有強(qiáng)勢地位。相對于登記備案制度的乏力，預(yù)告登記制度就顯得更加具有建設(shè)性。（ 2）預(yù)購房和第三人都進(jìn)行了過戶登記手續(xù)登記。如果破產(chǎn)之時，期房已轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請求人可以行使物權(quán)的權(quán)利予以取回，如果期房已設(shè)立抵押，則請求權(quán)人可以行使別除權(quán)。 感謝三年中陪伴在我身邊的同學(xué)、朋友，感謝他們?yōu)槲姨岢龅挠幸娴慕ㄗh和意見，有了他們的支持、鼓勵和幫助，我才能充實的度過了三年的學(xué)習(xí)生活。預(yù)告登記制度的建立，正好充分肯定了預(yù)購 8 方對期房的請求權(quán)，得以對抗承包方的優(yōu)先受償權(quán)。預(yù)警的效力，也向第三人和社會提供了法律信息，可以讓他人了解該標(biāo)的物的全面情況，為其進(jìn)行交易判斷做出決定提供充分的幫助?！奔吹怯泜浒钢贫取．?dāng)一方當(dāng)事人不辦理登記致使不動產(chǎn)物權(quán)無法改變時 ，受害一方當(dāng)事人可以提起違約之訴而非無效之訴以保護(hù)自己的權(quán)益。之所以 實行該原則，是為了保障現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)社會中不動產(chǎn)交易之安全。因此，商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是買賣合同本約，當(dāng)事人一方違反合同約定的，另一方有權(quán)利請求對方履行。首先，