【正文】 er. Key words： the behavior of preselling property。 register of ownership。 the preselling contract 。prior register system 目 錄 1 商品房預(yù)售制度概述 .................................................. （ 1） 2 商品房預(yù)售的性質(zhì)分析 ................................................ （ 1） 商品房預(yù)售行為是買賣行為還是房屋委建行為 .......................... （ 2） 預(yù)售行為是期貨交易還是現(xiàn)貨交易 .................................... （ 2） 商品房預(yù)售合同是預(yù)約合同還是本合同 .................................. (3) 商品房預(yù)售是不是分期付款的買賣行為 .................................. (3) 3 商品房預(yù)售中房產(chǎn)過戶登記與預(yù)售合同效力之關(guān)系分析 ...................... (4) 4 完善預(yù)售制度，建立預(yù)告登記制度 ........................................ (5) 預(yù)售制度中的權(quán)利失衡 ................................................ (5) 預(yù)告登記制度的概念及效力 ............................................ (6) 預(yù)告登記制度所解決的法律問題 ........................................ (7) 5 結(jié)語 .................................................................. (8) 參考文獻(xiàn) ............................................................... (9) 致謝 .................................................................. (10) 1 從預(yù)購方的角度探究商品房預(yù)售制度 1 商品房預(yù)售制度概述 所謂商品房預(yù)售，是指開發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，就把樓宇分成各個(gè)單位（以圖紙表明，或示以樣板房）來預(yù)售給客戶，此時(shí)先預(yù)收首期付款，然后在工程建筑的一定期限內(nèi)受其收齊剩余部分的款項(xiàng)。至此，房屋預(yù)售已經(jīng)成為一種類似于買空賣空的“期貨交易”的形式。 傳統(tǒng)上的房地產(chǎn)交易采取“現(xiàn)售”，即先建后售的形式。此種形式對(duì)購房人十分安全，產(chǎn)生的糾紛也少。但是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們購房能力的提高，房屋的供需產(chǎn)生了很大的矛盾，即現(xiàn)有的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的需求。同時(shí)，商品房建造成本投資極高，開發(fā)商需要大量資金才能維持開發(fā)。在這 種情況下，“先售后建”或者“邊售邊建”的交易模式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂商品房預(yù)售。 “商品房的預(yù)售方式是由香港立信置業(yè)公司于 1954 年首創(chuàng)的，成為香港房地產(chǎn)市場的一大經(jīng)營特色。從開發(fā)商方面而言，開發(fā)商獲得了急需的大量資金，減輕了借貸壓力；對(duì)購房方而言，期房除了可以用于自住之外，還有保值、增值，用于投資的功效；從房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)市場而言，這種形式大大的加快了樓宇的銷售，加快了資金的回籠過程，促使整個(gè)行業(yè)的繁榮發(fā)展。” i因此，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，預(yù)售制度在內(nèi)地得以充分運(yùn)用并得到最大的發(fā)展。但由于預(yù)售制度本身的 性質(zhì)所決定，在幾十年的商品房交易市場中，造成了房地產(chǎn)商魚龍混雜、房地產(chǎn)陷阱林林總總、銀行不良信貸居高不下等問題。這兩年銀行及學(xué)界方面取消預(yù)售制度的呼聲與建設(shè)部“暫不會(huì)取消預(yù)售制度”的表態(tài)正好表明了房地產(chǎn)市場深刻的矛盾和復(fù)雜的利益關(guān)系。討論、廓清房地產(chǎn)預(yù)售制度的相關(guān)法律問題，對(duì)于切實(shí)保護(hù)購房者的利益，便于司法實(shí)踐中更準(zhǔn)確地適用法律法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。 2 商品房預(yù)售的性質(zhì)分析 商品房預(yù)售是由房地產(chǎn)開發(fā)商（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂預(yù)售合同，約定由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款項(xiàng)，預(yù)售方在合同約定的時(shí)間內(nèi)將建 成的商品房所有權(quán)移到預(yù)購房的一種不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)方式。與一般的買賣行為相比較，其特殊性在于：合同成立時(shí)標(biāo)的物尚未存在，而是約在將來某個(gè)時(shí)期內(nèi)交付使用并在法定或約定的時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而預(yù)購人在此時(shí)已經(jīng)預(yù)付了商品房價(jià)金，從而造成權(quán)利和義務(wù)的形成在時(shí)間上的不對(duì)等。在同一時(shí)間內(nèi)預(yù)售人和預(yù)購人之間權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)的不對(duì)等，作為整個(gè)預(yù)售形式最鮮明而本質(zhì)的特點(diǎn)，是預(yù)售制度產(chǎn)生諸 2 多問題的根源所在，也是完善預(yù)售制度和平衡預(yù)售中各方利益的突破口，更是學(xué)界對(duì)預(yù)售的性質(zhì)爭論不休的焦點(diǎn)所在。 商品房預(yù)售行為是買賣行為還是房屋委建行為 表現(xiàn)在當(dāng)事人所簽訂的合同上，買賣行為簽訂的是買賣合同，房屋委建行為簽訂的是承攬合同。加工承攬，是指承攬人按照定作人的要求完成一定之工作成果。加工承攬行為與買賣行為的最大區(qū)別就是承攬雙方有明確的承攬約定，定作人為承攬人提供圖紙、設(shè)計(jì)方案甚至是原材料。很顯然，商品房預(yù)售中雖然預(yù)購人為尚不存在的商品房提供金錢上之協(xié)助，但預(yù)購人關(guān)心的是商品房的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移問題，也并無勞務(wù)之約定。對(duì)于商品房由誰設(shè)計(jì)、由誰施工、具體工程等問題，預(yù)購人通常并不考慮。因此，商品房的預(yù)售行為是買賣行為而非房屋委建行為，在我國的法律法規(guī)和司法實(shí)踐 中也是如此。在此需要特別注意的是，由于承攬行為其自身的法律關(guān)系，即承攬標(biāo)的物的所有權(quán)無論建成與否，都屬于定作人一方，具有物權(quán)的特征，因此有人認(rèn)為將預(yù)售合同定性為承攬合同，有利于保護(hù)預(yù)購方的權(quán)益。筆者認(rèn)為此種認(rèn)定難避牽強(qiáng)之嫌。首先，在大陸法系及我國的立法例中，物權(quán)的變動(dòng)只有通過公示登記才能完成，如果通過建立承攬合同而能夠順利取得原來不屬于自己的財(cái)產(chǎn)，勢必