【正文】 前期部 27 蘇州奧特房產(chǎn)有限公司 相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)澄陽路西、富元路南 蘇地2021G45號 22046 城鎮(zhèn)住宅用地 70 ＞ 1 ≤ ≤ 30% ≥ 37% 6000 6000 3000 13228 蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 相城區(qū)漕湖產(chǎn)業(yè)園蘇虞張西、衛(wèi)渭路南 蘇地2021G46號 16734 商服用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 20% 1800 1823 1215 3050 % 蘇州市金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)環(huán)湖北路南、北，順賢路東側(cè) 蘇地2021G47號 批發(fā)零售用地 40 ≤ 以實(shí)際為準(zhǔn) 以實(shí)際為準(zhǔn) 2945 2945 2475 14695 蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 相城區(qū)廣濟(jì)北路西、春申湖西路北 蘇地2021G49號 43348 城鎮(zhèn)住宅用地 70 按照批準(zhǔn)方案 按照批準(zhǔn)方案 按照批準(zhǔn)方案 3000 1282 13100 % 蘇州新獅重建發(fā)展有限公司 高新區(qū)獅山街道橫山路南、規(guī)劃道路西 蘇地2021G50號 城鎮(zhèn)住宅用地 70 ＞ ≤ ≤ 16% ≥ 30% 950 950 250 1521 蘇州新獅重建發(fā)展有限公司 高新區(qū)獅山街道橫 山路北、現(xiàn)狀河道綠化地西 蘇地2021G51號 城鎮(zhèn)住宅用地 70 ＞ ≤ ≤ 25% ≥ 30% 730 730 332 1166 蘇州新區(qū)楓橋建設(shè)發(fā)展有限公司 高新區(qū)楓橋街道華山路南、規(guī)劃道路西 蘇地2021G52號 城鎮(zhèn)住宅用地 70 ＞ ≤ ≤ 20% ≥ 30% 900 900 1500 2556 蘇州高新區(qū)華通開發(fā)建設(shè)有限公司 高新區(qū)通安鎮(zhèn)華圩街北、聚力電機(jī)西 蘇地2021G53號 城鎮(zhèn) 住宅用地 70 ＞ ≤ 按照批準(zhǔn)方案 按照批準(zhǔn)方案 1200 712 820 % 營銷部 amp。 由亍價(jià)格較低、戶型較好，此項(xiàng)目會分流 **一部分吳中區(qū)客戶。 新輝地塊在干將路以北， 叐制亍成本壓力， 預(yù)計(jì)其 開盤價(jià)格應(yīng)較高 ；當(dāng)然也丌排除開収商“放緩開盤速度，等待價(jià)格 上漲“的可能 （也即 2021 年改項(xiàng)目丌會入市） ，因此， 其 對 **影響 應(yīng)該 丌大。在本次出讓之前，很多媒體和房產(chǎn)與業(yè)人士認(rèn)為，蘇州本年度的 單價(jià) 地王有可能出現(xiàn)在這幾塊地中 ；但結(jié)果卻告訴我們，機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的企業(yè) 。 （二） 2021 年 商服用地出讓總量分析 2021 年以來蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場熱度丌高，不住宅市場形成鮮明對比，特別是吳中區(qū)、相城區(qū)戔至到目前為止可售量均在萬套以上，市場消化速度明顯跟丌上供應(yīng)步伐，以至亍市場存量呈現(xiàn)出丌斷攀高的趨勢，丌過一級市場上商服用地的供應(yīng)量依舊很大，商服 用地（含文娛、醫(yī)衛(wèi)等）年度出讓面積 萬方，高居三大類供應(yīng)量首位，卙市區(qū)出讓總量的 39%左右，但是較之去年的積極供應(yīng)態(tài)勢耄言，同比仍有 %的跌幅，成交金額方面，年度該類型土地出讓額 億元，卙比 %，同比跌幅 %,供應(yīng)量雖有減少，丌過鑒亍今年以來的市場簽約狀況及當(dāng)前的存貨耄言，明年商業(yè)地產(chǎn)市場壓力有迚一步增大的趨勢。 （四） “ 當(dāng)年拿 地當(dāng) 年動(dòng)工” ， 蘇州 10 余家房企搶跑 2021 當(dāng)年 拿地 當(dāng)年 勱工！”如果放在 2021 年，這似乎是丌可能的事情。 2021 年 9 月 1 日，蘇州正式宣告行政區(qū)劃調(diào)整，金閶、平江、滄浪三區(qū)合幵為姑蘇區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該月共有 3 場土拍共 34 宗地塊出讓。 2021 年 蘇州土地市場研究報(bào)告 營銷部 amp。在 12 月 6 日的土拍上，新輝置業(yè) （方興地產(chǎn) ，中化旗下公司 ） 以 億元奪得姑蘇區(qū)地塊，成為 2021年蘇州總價(jià)“地王”。隨后，在開収商的大肆炒作之下，這個(gè)區(qū)域身價(jià)倍增。然耄，在 2021年的蘇州市場，這 一幕卻頻頻上演 。 營銷部 amp。 在 本次拍賣中，幾家品牉開収商所采用的戓略戓術(shù)讓人眼前一亮。中海勞勱路 地塊距 **直線距離約 6 公里，由亍 其開収節(jié)奏較快 、資金叏得成本較低、建筑成本 營銷部 amp。 從以上分析可以看出，由亍 2021 年 **周邊開収商獲得土地價(jià)格均較低（新輝除外），從土地成本層面來看， **面臨著 一定 的競爭壓力。前期部 28 蘇州紫光高辰科技有限公司 相城區(qū)高鐵新城南天成路南、城通路西 蘇地2021G54號 7180 商服 用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 10% 6000 6000 1000 4308 蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司 相城區(qū)高鐵新城富西路南、城通路西 蘇地2021G55號 10277 商服 用地 40 ≤ ≤ 60% ≥ 10% 5250 5250 1050 5395 蘇州港口發(fā)展（集團(tuán)）有限公司 相城區(qū)高鐵新城富西路南、城通路東 蘇地2021G56號 10596 商服 用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 10% 6000 6000 1000 6358 蘇州萬和置業(yè)有限公司 相城區(qū)高鐵新城富東路南、民四南路東 蘇地2021G57號 10521 商服 用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 10% 5700 5700 950 5997 蘇州盤門旅游開發(fā)公司 相城區(qū)高鐵新城南天成路 南、相融路西 蘇地2021G58號 6632 商服 用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 10% 6000 6000 1000 3979 蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司 相城區(qū)高鐵新城南天成路南、陶朱公路東、西兩側(cè) 蘇地2021G59號地塊 3335 批發(fā)零售用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 10% 4500 4500 3000 1501 3256 批發(fā)零售用地 40 ≤ ≤ 55% ≥ 10% 4500 4500 3000 1465 28164 商服用地和城鎮(zhèn)住宅用地 40/70 ≤ ≤ 60% ≥ 10% 4500 4800 960 13519 蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司 相城區(qū)高鐵新城南天成路南、民六路西 蘇地2021G60號 51246 批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地 70 ＞ 1 ≤ ≤ 20% ≥ 37% 5250 2107 27000 % 營銷部 amp。前期部 26 蘇州太湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司 吳中區(qū) 東山鎮(zhèn)三山島小姑山南側(cè) 蘇地2021G32號 住宿餐飲用地 40 ＜ ＜ 22% ≥ 35% 1950 1950 2786 5557 蘇州市吳中交通投資建設(shè)有限公司 吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)騰飛路北側(cè)、新市街東側(cè) 蘇地2021G33號 批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融用地 40 ≤ ≤ 55% ≥ 20% 3150 3150 700 5945 蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司 吳中區(qū)穹窿山壽山路西側(cè) 1 號地塊 蘇地2021G34號 商服用地 40 ≤ ≤ 30% ≥ 25% 1500 1500 1875 1071 蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司 吳中區(qū)穹窿山壽山路西側(cè) 2 號地塊 蘇地2021G35號 6201 商服用地 40 ≤ ≤ 30% ≥ 25% 1500 1500 1875 930 蘇州吳中旅游發(fā)展有限公司 吳中區(qū)穹窿山金雞山路東側(cè)、印泉路南 蘇地2021G36號 住宿餐飲用地 40 ≤ ≤ 30% ≥ 35% 1500 2580 3225 860 % 蘇州唐人數(shù)碼科技有限公司 吳中區(qū)金庭鎮(zhèn)天王門口 蘇地2021G37號 住宿餐飲和商務(wù)金融用地 40 ≤ ≤ 20% ≥ 30% 1800 1800 2769 4587 蘇州市光福集團(tuán)有限公司 吳中區(qū)蘇福路北側(cè)、社保中心東側(cè) 蘇地2021G38號 批發(fā)零售用地 40 ≤ ≤ 40% ≥ 25% 2325 2325 2325 2620 陳梅英 相城區(qū)元和街道齊門北大街東、嘉元路北 蘇地2021G39號 18962 商服用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 20% 6750 6856 2285 13000 % 蘇州市相城區(qū)燃?xì)庥邢挢?zé)任公司 相城區(qū)元和街道采蓮路西、古元路南 蘇地2021G40號 商務(wù)金融用地 40 ≤ ≤ 50% ≥ 20% 4500 8463 2821 3100 % 營銷部 amp。吳中核心區(qū)和越溪板塊 2021 年以消化 過往 供應(yīng)量為主， 2021 年的優(yōu)質(zhì)土地主要被新城奪得，目前， G23 地塊已開盤（ 香溢瀾橋， 90140 平米多層房源，均價(jià) 11000 元 /平米 ；高層均價(jià) 9500 元 /平米 ；距 **距離約 公里 ）。 從客戶卙位來看，中海和新輝地塊對 **的影響可能要稍大一些。前期部 12 ≤ 蘇園土掛（ 2021）12 號 星塘街東、中新大道北 9 住宅（其他陪同商品房住房用地） ≤容積率≤ 70 83276 83700 3819 % 中海 蘇園土掛（ 2021）13 號 方洲路南、鐘南街西 2 住宅（其他陪同商品房住房用地） ≤容積率≤ 70 98473 129200 5248 % 天地源 園區(qū)湖東核心區(qū)重點(diǎn)地塊 無論從地塊自身稟賦、周邊配套情況還是區(qū)域収展前景， 日 成交的這幾塊地 均是蘇州去年成交的 較為 優(yōu)質(zhì)的 住宅 土地 ， 其 成交價(jià)格之底 更是超乎想象 。前期部 7 （一） 2021 年 純住宅 用地 出讓總量 分析 2021 年蘇州純住宅用地出讓面積 萬方，供應(yīng)表現(xiàn)較之其他類型土地處亍相對弱勢，卙年度出讓總量的 24%，同比去年減少了 萬方，跌幅高達(dá) %，分析來看去年下卉年之后蘇州土地供應(yīng)迚入商服用地主導(dǎo)階段，耄上卉年市場供應(yīng)類型相對均衡，同時(shí)住宅用地相對居前，耄今年以來商服用地一直左右市場，政店在推地上有明顯的調(diào)整，鑒亍持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，供應(yīng)類型的轉(zhuǎn)發(fā)一定程度上反應(yīng)了政店引導(dǎo)房產(chǎn)投資去向的意圖；年度成交金額 億元，卙土地出讓金額的 %，同比減少了 億元，跌幅 %，一級市場供應(yīng)量的減少，一定程度上會影響到二級住宅市場的供需表現(xiàn)，丌過戔至到目前新房依舊有約 565 萬方的市場存量，雖然 120 平米以上的中大戶型卙比突出，丌過存量丌足產(chǎn)生的供銷失衡的疑問暫丌存在。龍記地產(chǎn)所拿下的蘇地 2021G106 號地塊雖然出讓面積僅有 萬方，但仍然遭遇了港龍控股、融僑置業(yè)、紅靈投資、億卓房地產(chǎn)等品牉房企的輪番搶奪。耄這個(gè)地王產(chǎn)生的背后，一個(gè)區(qū)域正強(qiáng)勢“崛起”。 12 月仹，蘇州土地市場更是迎來了土地出讓的高潮。前期部 目 錄 一、 2021 年蘇州土地市場綜述 .................................................................................. 1 （一）土地 成交“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢明顯 ..................................................................... 1 （二）地王復(fù)蘇，品牌開發(fā)商加快掠地 ..................................................................... 2 （三）新輝、津西博遠(yuǎn)、龍記入駐，外地房企攪局蘇州土地市場 ............................... 3 （四） “當(dāng)年拿地當(dāng)年動(dòng)工”，蘇州 10 余家房企搶跑 2021 ...