【正文】 、 風(fēng)險(xiǎn)： 該項(xiàng)目占地為 127 地塊、 128 地塊，目前 127 地塊 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工證許可證均已辦理，土地出讓金已經(jīng)全額繳納，但是土地證尚未下發(fā) ， 128 地塊 土地出讓金已經(jīng)全額繳納但是土地證尚未拿到，其他許可證尚未獲取，預(yù)計(jì) 127地塊土地證以及 128地塊四證在 9月初即可全部拿到 ； 在本次信托計(jì)劃之前，北京信托以受讓項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)的形式，為天房瑞誠發(fā)行了 億元人民幣的 集合 信托計(jì)劃，期限一年， 20xx 年 7 月到期。七個(gè)鎮(zhèn)，共 160 個(gè)村及 59個(gè)居民委員會。由此也可以看出天方集團(tuán)的存貨變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 16）天津保障性住房投資基金管理有限責(zé)任公司。注冊資金 10000 萬元，法定代表人：張偉杰，主要經(jīng)營范圍：酒店、旅游、餐飲。被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)、危改先進(jìn)開發(fā)企業(yè)、“八五”、“九五”立功先進(jìn)企業(yè)、天津市房地產(chǎn)企業(yè)二十強(qiáng)。目前正在進(jìn)行整體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)策劃。 現(xiàn)已有 18棟樓交竣使用并 實(shí)現(xiàn)入住，剩余 3 棟樓將分別于明年中旬前后交付入住。 該法第五條還規(guī)定，限價(jià)商品住房的建設(shè)用地應(yīng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先落實(shí)，并采取附加房屋平均銷售價(jià)格、最高銷售價(jià)格、套型比例和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等條件公開出讓。鎮(zhèn)域內(nèi)常住人口 萬人，外地務(wù)工人員 30 萬人，中小企業(yè)和個(gè)體企業(yè)達(dá)到 5000 余家。 、賬戶監(jiān)管 具體 方案 我司與天房投資、天房瑞誠協(xié)議約定設(shè)立資金監(jiān)管專項(xiàng)賬戶。其中土地款【 63,】萬元為自有資金投入 ，自有資金投入比例為 %； （ 2）、北京信托在 20xx 年 5 月以受讓項(xiàng)目收益權(quán)的模式，發(fā)行期限一年 、融資總成本 13%/年，總額為 億元人民幣 的 集合信 托計(jì)劃 ， 受讓天津天房瑞誠置業(yè)有限公司對該項(xiàng)目收益權(quán)； （ 3）、天房投資計(jì)劃向我司申請信托貸款 8 億元人民幣，期限兩年，用于 127地塊建設(shè)。 天津限價(jià)商品房政策及項(xiàng)目背景 、天津大寺新家園限價(jià)商品房建設(shè)背景 政策層面上看， 從中央到地方政府 都將限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目看做 是重要的民生工程， 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔 20xx〕 24 號文件中，明確要求“ 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房 困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接?，F(xiàn)在 8 項(xiàng)目已落實(shí) 開工建設(shè)，現(xiàn)場正進(jìn)入打樁階段。天房投資不論是償債能力還是營運(yùn)能力優(yōu)于同行業(yè)公司甚至是同類型的央企。項(xiàng)目總投資約 28 億元人民幣。 3）天津市天港建設(shè)開發(fā)有限公司。 20xx 年實(shí)現(xiàn)利潤總額 萬元。 天房集團(tuán)也是各家信托公司重點(diǎn)爭取客戶之一， 20xx 年 5 月中鐵信托向天房集團(tuán)旗下天津團(tuán)泊湖投資發(fā)展有限公司發(fā)行 20, 萬元人民幣集合信托計(jì)劃用于該公司團(tuán)泊 湖 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目貸款，天房集團(tuán)做擔(dān)保，天津團(tuán)泊湖投資發(fā)展有限公司 28000 萬股股權(quán)質(zhì)押。 營運(yùn)能力方面，由于企業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的時(shí)間較長，使得企業(yè)的營運(yùn)周期較長。 產(chǎn)業(yè)布局以電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動磨 具產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。待北京信托與天房集團(tuán)簽署的項(xiàng)目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同【 20xx 北京信托投資（財(cái)產(chǎn)權(quán)）字第 002 號】項(xiàng)下信托收益權(quán)兌付后，我方單獨(dú)實(shí)施回款賬戶的監(jiān)管。 20xx 年西青區(qū) GDP 為 億元人民幣、 20xx 年 GDP 為 億元人民幣，項(xiàng)目周邊已近形成新的經(jīng)濟(jì)中心，資金、項(xiàng)目、物流、人員的集中效應(yīng)將凸顯。 、 127 地塊基本信息 及成本預(yù)測 表 一 ：地塊信息 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 占總面積的 % 總用地面積 ㎡ 157, 界內(nèi)使用面積 ㎡ 125, A 塊 57, B 塊 59, 資產(chǎn)利潤率 % % 權(quán)益凈利潤 % % 23 C 塊 3, D 塊 4, 界外處理面積 ㎡ 32, 建設(shè)用地面積 ㎡ 125, 容積率 % ≤ 綠地率 % a、 b 地塊不得低于 40% 建筑密度 % ≤ 22 表 二 ：成本測算表 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 建筑面積 ㎡ 總價(jià)（萬元） 一、土地獲得價(jià)款 2, 222, 66, 二、開發(fā)費(fèi)用 4, 222, 94, （一）、前期工程費(fèi) 222, 3, （二）、建安費(fèi)用 2, 222, 65, （三）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 222, 17, （四）、配套費(fèi) 222, 8, 三、期間費(fèi)用和稅費(fèi) 222, 14, 四、不可預(yù)見費(fèi) 222, 1, 建筑開發(fā)成本合計(jì) 7, 222, 177, 大寺 127 項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 20xx 1 現(xiàn)金流入 195, 161, 158, 52, 銷售收入 72, 105, 貸款流入 129, 自有資金 66, 期初資金沉淀 89, 52, 52, 2 現(xiàn)金流出 105, 109, 106, 3, 土地獲得價(jià)款 66, 開發(fā)費(fèi)用 34, 42, 15, 2, 期間費(fèi)用和稅費(fèi) 4, 16, 10, 不可預(yù)見費(fèi) 500 600 600 貸款償還 49, 80, 3 凈現(xiàn)金流量表 89, 52, 52, 49, 127 地塊地上共建筑 38 棟住宅樓，其中 6 層住宅 19 棟， 18 層住宅 7 棟， 24層住宅 6 棟， 28 層住宅 6 棟，配套公建 8 棟包含物業(yè)管理、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、幼兒園等。 雖然，天房集團(tuán)的負(fù)債的絕對值較大，負(fù)債比率較高，但是這些負(fù)債一是形成了變現(xiàn)能力強(qiáng)的存貨資產(chǎn)，二是形成了巨額貨幣資金，三是形成了大量的土地儲備資源，因此，從資產(chǎn)總額和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，天房集團(tuán)有能力為本次信托計(jì)劃承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。注冊資本 5000 萬元，法人代表：崔奕，主營業(yè)務(wù)范圍：對 企業(yè)進(jìn)行投資與資產(chǎn)管理；土地復(fù)墾、整理；市政基礎(chǔ)設(shè)施配套投資等 。 6）天津市天政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司。 13 、 天房集團(tuán)及其核心子公司組織架構(gòu)圖： 、 集團(tuán)核心公司情況 簡介 ： 1）天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司 [下稱“天房發(fā)展” ]，前身為1981 年成立的由天津市政府統(tǒng)一建設(shè)辦公室改建而成的天津市建設(shè)開發(fā)公司，1992 年整體改組為股份制企業(yè)。 20xx年完成營業(yè)收入 億元，比上年增長 104%；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 143%；完成增加值 億元，比上年增長 92%；總資產(chǎn) 123 億元，比上 12 年增長 69%；房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到 萬平方米；新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目儲備面積 萬平方米；融資 億元，其中所屬上市公司天房發(fā)展首次成功定向募集資金 億元。項(xiàng)目于 9 月下旬開發(fā)建設(shè)， 現(xiàn)已 拿到立項(xiàng)報(bào)告、總平面、用地規(guī)劃許可證、建筑用地 批準(zhǔn)書以及工程規(guī)劃許可證（部位）。 天津西青區(qū)擁有兩大工業(yè)開發(fā)區(qū)西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) （國家級） 和 微電子工業(yè)園區(qū) ， 聚集了 13 家全球 500 強(qiáng)企業(yè)， 大寺新家園項(xiàng)目是以上兩個(gè)開發(fā)區(qū)的主要配套項(xiàng)目， 主要為 解決開發(fā)區(qū)企業(yè)職工及其相鄰地區(qū)中低收入人群的住房問題。距天津車站 18 公里，距濱海機(jī)場 27 公里，距大港 25 公里，距濱海新區(qū) 45 公里，通過外環(huán)和快速路可在 30 分鐘內(nèi)達(dá)市區(qū)任何位置。 大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 20xx726 1 天房投資 — 大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告 摘要 信托計(jì)劃概述 【 20xx】年【 7】月【 20】日， 天津天房投資有限公司旗下子公司 天津天房 瑞誠置業(yè) 有限公司獲得【天津】市、【西青】區(qū)、【大寺】鎮(zhèn)、【大寺新家園限價(jià)商品房項(xiàng)目】地塊，地塊編號為【 127】 （以下簡稱“【大寺新家園】項(xiàng)目”）。北鄰?fù)猸h(huán)，西鄰津港公路，東接津港高速，周邊為規(guī)劃路設(shè)計(jì)。物流人流、總部經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)正在向天津聚集，極大地增強(qiáng)了天津市更大更快速發(fā)展的動力。 紫竹雅苑 該項(xiàng)目位于東麗區(qū)津?yàn)I大道北側(cè)，東至程發(fā)路，南至萬山道，西至雪蓮路，北至程雪路，占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，均為限價(jià)房。 1993 年 ,集團(tuán)整體改造成股份有限公司， 20xx 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比 20xx 年翻兩番。 天房集團(tuán)擁有十九家控股子公司： 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司； 天津市天房物業(yè)管理有限公司； 天津市華富宮大飯店有限公司； 天津市天房科技發(fā)展有限公司； 天津天房投資有限公司； 天津市 天政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司； 天津市政通建設(shè)發(fā)展公司； 天津市天港建設(shè)開發(fā)有限公司； 天津市寶天建設(shè)開發(fā)有限公司； 天津市天房津?yàn)I新城投資有限公司；1天津市團(tuán)泊湖投資發(fā)展有限公司； 1天津天濱港灣建設(shè)工程有限公司； 1天津潮白湖投資發(fā)展有限公司等。注冊資金 76000 萬元，法定代表人：張炳政，基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)。 13）天津潮白湖投資發(fā)展有限公司。 由此可以看出，大量的預(yù)付賬款形成了大量的土地儲備資源，對于天津市政府最大的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，大量優(yōu)質(zhì)的土地儲備量，決定了未來三到五年的發(fā)展后勁。該地塊為西青大寺新家園保障性商品房用地，屬于凈地出讓，目前已完成拆遷和土地整理。 該項(xiàng)目地周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，作為天津市幾個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)衛(wèi)星城之一，西青區(qū) 是 天津市 的 高端制造業(yè)聚集中心。 天房集團(tuán)同意為本次信托計(jì)劃承擔(dān)無限連帶的擔(dān)保責(zé)任，并承諾以其控制 的天房信誠有限公司的 100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠 20xx 年報(bào)表經(jīng) 利安達(dá)會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)后，確認(rèn)凈資產(chǎn)總額為 119800 萬元，按照 65%的質(zhì)押股權(quán)計(jì)算質(zhì)押股權(quán) 價(jià)值為 77870 萬元； 意見及建議 我部認(rèn)為 ： 該項(xiàng)目屬于國家政策倡導(dǎo)項(xiàng)目，銷售前景較好， 資金使用賬戶和銷售回款賬戶能夠有效監(jiān)管，能夠有效控制項(xiàng)目現(xiàn)金流 。目前已經(jīng)形成眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中賽達(dá)工業(yè)園、汽車工業(yè)園、微電子工業(yè)園就位于本項(xiàng)目地塊周邊交通極其便利。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 、項(xiàng)目公司 — 天津瑞誠置業(yè)有限公司情況簡介 天津瑞誠置業(yè)有限公司 成立于 20xx年 9月成立注冊資本 12450萬元人民幣，系天津天房投資有限公司出資 3000 萬人民幣，占股 %； 天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）出資 9455 萬元人民幣，占股 %；其中天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)系由天津市保障性住房投資基金管理有限公司充當(dāng)普通合伙人 GP， 天津信和嘉寰實(shí)業(yè)有限公司充當(dāng)有限合伙人 LP 的合伙制基金。 20xx 年 5 月，北京信托對天房瑞誠有限公司發(fā)行 49, 萬元人民幣集合信托計(jì)劃，期限一年用于天房瑞誠名下大寺新家園限價(jià)商品房建設(shè)，天房集團(tuán)擔(dān)保還款，天房瑞誠 100%股權(quán)質(zhì)押。 11）天津天濱港灣工程有限公司。注冊資金 萬元，法定代表人：崔奕，主要經(jīng)營范圍：工程準(zhǔn)備、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)營。 漢沽河西老城區(qū)改造：土地規(guī)模 平方公里。 表六、融資公司稅收政策 稅 種 稅 率 稅 種 稅 率 營業(yè)稅 5% 土地使用稅（二類） 20 元 土地增值稅（預(yù)繳） 5%6% 房產(chǎn)稅 % 土地增值稅（清算） 城市建設(shè)稅 /費(fèi) 7% 企業(yè)所得稅（預(yù)繳） 3% 教育和衛(wèi)生附加費(fèi) 企業(yè)所得稅（清算） 地方教育費(fèi)附加 5% 施工合同印花稅 % 購房合同印花稅 % 、 天津市房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司 介紹 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司（以下簡稱天房集團(tuán)）成立于 1981 年，隸屬于 天津市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會 的全資國有企業(yè) ，注冊資本伍億肆仟零捌萬元人民幣，累計(jì)開發(fā)面積 20xx 多萬 ㎡ 。 海川園 該項(xiàng)目是港東新城第一個(gè)住宅項(xiàng)目，坐落于港東新城東側(cè)，處于政治、文化中心，地理位置極佳，人文氣息濃厚。經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在 60 平方米左右。 、項(xiàng)目建設(shè)條件 20xx 年 10 月 14 日獲天津市建委批復(fù) （建房【 20xx】 1029 號） 20xx 年 10 月 19 日獲天津市發(fā)改委備案批復(fù) （津發(fā)改許可【 20xx】 263 號） 投資人 湖南省信托 資金委托 信托計(jì)劃 成立 天房集團(tuán) 天房信誠 天房投資 貸款 銷售