【正文】 生態(tài)文化主題有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展提高周邊人氣從實(shí)質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高提升城建設(shè)檔次與水平具有十分重要的意義 工程部 財(cái)務(wù)部 技術(shù)部 管理部 辦公室 總經(jīng)理 董事長 核準(zhǔn)通過歸檔資料 未經(jīng)允 許請勿外傳 銷售部 。某高層居住小區(qū)住宅可行性研究報(bào)告 總 論 項(xiàng)目背景與概況 1 項(xiàng)目名稱 湘水明珠居住小區(qū)項(xiàng)目 2 承辦單位概況 單位名稱衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)有限責(zé)任公司 外國自然人獨(dú)資 注冊資金港幣 2021 萬元 單位住所衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號 業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)銷售 法定代表人吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人吳小平男 1965年 9 月 30日生于湖南現(xiàn)年 43歲自 2021 年 3月在加拿大定居 1986年 7月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院獲學(xué)士學(xué)位 1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職 1989 年 調(diào)任廣州市團(tuán)委工作 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司先后在廣州花都建永裕樓君蘭苑龍華樓陽光倚翠閣陽光家園翠華花園等住宅小區(qū)多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號期間在加拿大江西廣東連州清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)其中在加拿大興建的錦繡中華城是溫哥華最大的華人居住小區(qū) 2021 年 4 月 12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任執(zhí)行董事在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠為提高衡陽人民的生活質(zhì)量提升衡陽的城市品位貢獻(xiàn)力量 建設(shè)單位簡介衡陽富邦升輝 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2021 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)公司下設(shè)管理部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部銷售部等現(xiàn)有職員 26 人其中高級職稱 1 人中級職稱 7 人公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員年開發(fā)能力為 50 萬多平方米 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn)并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中高檔住宅總開發(fā)套數(shù) 5000 多套銷售業(yè)績一直良好曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓 盤銷售之最是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)公司董事長吳小平先生也多次榮獲花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家榮譽(yù)稱號花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司實(shí)力較雄厚開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng) 2021 年 3 月由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園陽光花園等四個樓盤通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū) 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 24 億其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238畝按每畝 70萬元估價已完成征地拆遷近 17億另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521萬元 3 編制依據(jù) 1《農(nóng)村普通中小學(xué)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建標(biāo) 1092021 《東鄉(xiāng)縣教育事業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》東教發(fā) 2021140 號文 《關(guān)于加強(qiáng) 512 汶川地震后我省城鄉(xiāng)規(guī)劃編制及房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施抗震設(shè)防工作的意見》甘肅省建設(shè)廳甘肅省抗震辦公室 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 B500112021 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》試行 2021 年國家計(jì)委辦公廳 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第三版》 國家發(fā)展 和改革委員會計(jì)辦投資「 2021」 15 號文《投資項(xiàng)目可行性指南試用版》 相關(guān)的現(xiàn)行國家法規(guī)與規(guī)范如建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ4988 無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》以及公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等 《城市普通中小學(xué)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建標(biāo) [2021]102 號 1 建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和文件 依據(jù)國家有關(guān)政策法律法規(guī)規(guī)程規(guī)范對湘水明珠居住小區(qū)一期 123 號樓 項(xiàng)目建設(shè)的目的必要性項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)組織管理項(xiàng)目招標(biāo)方案投資估算融資方案與效益分析財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究 5 項(xiàng)目 提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊發(fā)展時期為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展必然要求擴(kuò)大內(nèi)需優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約152個百分點(diǎn)衡陽房地產(chǎn)占 GDP的比重還將快速上升對 GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變到 2021年我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22平方米平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將達(dá)到 15 城市 化水平將提高到 36左右我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套人均一室力爭 2021年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一因此本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 ② 項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2021 年 12 月 24 日在湖南省各民主黨派省委無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委省政府提交的《 35 新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報(bào)告》中提出要把 35 新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高 新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū) 35 新型城市群 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 209367 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 6591347 21 其中住宅建筑面積 ㎡ 476523 22 其中 12 層商鋪建筑面積 ㎡ 74191 23 其中地下停車場建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 244 4 容積率 263 5 綠地率 383 6 項(xiàng)目總投資 萬元 1165044 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 300106 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 7386 9 靜態(tài)投資回收期 年 083 10 動態(tài)投資回收期 年 088 問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得立項(xiàng)開發(fā)建設(shè)銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定 根據(jù)測算在預(yù)計(jì)的銷售價格銷售率條件下本項(xiàng)目具備良好的可行性 衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期競爭日趨白熾化因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏在建設(shè)過程中需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司中介顧問公司合作強(qiáng)強(qiáng) 聯(lián)合打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的市場營銷方案擴(kuò)大媒體宣傳注重營銷推廣保證銷售資金回款 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2021年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246619億元比上年增長 114分產(chǎn)業(yè)看第一產(chǎn)業(yè)增加值 28910 億元增長 37 第二產(chǎn)業(yè)增加值 121381 億元增長 134 第三產(chǎn)業(yè)增加值96328億元增長 114第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 117與上年持平第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 492 上升 03 個百分點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 391 下降 03個百分點(diǎn) 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn) 投資 137239 億元比上年增長248 在城鎮(zhèn)投資中第一產(chǎn)業(yè)投資 1466 億元比上年增長 311 第二產(chǎn)業(yè)投資 51020億元增長 290 第三產(chǎn)業(yè)投資 64928 億元增長 232 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元比上年增長 302 其中商品住宅投資 18010億元增長 321 商品房竣工面積 58236 萬平方米增長 43 商品房銷售面積 76193 萬平方米增長 232 其中商品住宅 69104 萬平方米增長 247 中央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮為防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹 2021年 12月 8日央 行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)同年 11月 CPI同比上漲 69隨后央行銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房繼 2021 年經(jīng)來因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高調(diào)控力度之大前所未有以管嚴(yán)土地看緊信貸為主的宏觀調(diào)控措施緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈房貸利率持續(xù)漲高同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度以上政策對打擊房地產(chǎn)投機(jī)消除房地產(chǎn)泡沫保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用 2 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理政策因素 2021 年衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值初步核算 82351 億元增長 153 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 2021 億元增長 41 第二產(chǎn)業(yè)增加值 33543 億元增長 202 第三產(chǎn)業(yè)增加值28668 億元增長 173 按常住人口計(jì)算全市人均生產(chǎn)總值 12287 元比 2021 年增長2138 翻了一番近五年是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年經(jīng)濟(jì)總量從 2021 年的 43234億元增加到 2021年的 82351億元年均增長速度達(dá)到 1199經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化第二產(chǎn)業(yè)比重上升 2021 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 4073 比 2021 年上升 523 個百分點(diǎn)一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2021 年下降 055 個百分點(diǎn)主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2就 業(yè)再就業(yè)成效顯著年末就業(yè)勞動力 3975 萬人新增就業(yè)人員 575 萬人其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 561 萬人其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 419 萬人組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 53萬人年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 43 就業(yè)形勢保持穩(wěn)定物價總水平溫和上漲全年居民消費(fèi)價格總水平比年初上升 527個百分點(diǎn)其中服務(wù)價格上漲 123個百分點(diǎn)商品零售價格上漲 647 個百分點(diǎn)食品類價格上漲 1231 個百分點(diǎn)房屋銷售價格上漲549 其中商品房銷售價格上漲 723 安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)全年共發(fā)生各類安全事故864 起同比下降 1488％死亡 242 人同比下降 2689％億元 GDP 生產(chǎn)安全事故 死亡率為 055 道路交通萬車死亡率 101 煤炭百萬噸事故死亡率 83 工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人